观点地产新媒体：硬件有了，但服务还是弱的？

　　何剑波：对，这就是我们刚才说到的行业比较饱和了，空间不大，但是首先我认为这个行业是长久的，即使在美国和欧洲，房地产行业还是存在的。

　　至少在更新换代和人口增长方面是这样，加上中国的城市化进程还没完成，所以只是增速可能会换挡，期望值不能那么高，但是实际上还是有空间的。

　　在这个前提下，企业可能会更讲究质量、核心竞争力以及客户服务，过去可能是一次性就买断了，今后可能会考虑怎么样提供延伸服务。当然这些东西不是说今天就有答案，要真正的变成现实还需要很多探索。

　　观点地产新媒体：要在哈施塔特项目做尝试吗？

　　何剑波：我们也在探索，因为有的城市项目同质化竞争太激烈，即使控制成本也没有多大空间。大家都知道怎么用销售的手段拓展客户和打广告，但还是要想一些新的东西，就是怎么做服务、做附加值。

　　例如以前很多人在做家电，为什么前二十年海尔做洗衣机能那么火？那是因为服务能跟上，他们不只是卖洗衣机，还会上门安装，而且有问题打电话24小时就上门维修，空调也是这样，不是说卖掉这个产品就不管了。

　　将来房地产销售产品之后能给客户提供什么样的服务，要看项目配套和社区有什么样的服务，还有是看有没有延伸。

　　五矿•哈施塔特正在做这个探索，就是给客户承诺会员优享计划，作为客户，可以在我们的商业小镇拥有一定的消费权益，买房的时候就会直接送出这个权益，在里面可以吃喝玩乐。

　　我们现在也正在考虑怎样跟养老、医疗配合起来，跟一些专业养老医疗公司合作，不是建设施，而是附送一些保险或者医疗方面的服务。

　　房地产商将来拓展的方向肯定是服务，不是一次性提供一个硬件产品就完了，后面还有很多服务，客户住进去之后需要的东西太多了，最简单的如装修、家具。

　　现在很多地产公司的物业服务都有这一块，做几个样板提供一个很优惠的价格，如果需要就帮忙配上。住进去之后的一些家具服务、维护、维修，包括养老就医、超市采购等，地产商完全可以接过来做。

　　地产商有什么便利之处呢？别人进不了业主的家门，但是我们能进去。

　　观点地产新媒体：业主最相信的还是物业。

　　何剑波：现在很多地方二手房交易代理都已经是地产商自己在做，万科也是。

　　比如一个社区上千户二手房的物业都是我们自己做，虽然别人也可以做，但是我们更了解自己的产品，别人是竞争不过我们的。

　　观点地产新媒体：国企要尝试这个有没有难度？

　　何剑波：尝试新的东西总是有难度的，不过房地产本来是市场化程度很高的行业，既然要做就应该从机制入手，各方面还是比较灵活的，必须得去尝试。

　　五矿一直都是强调市场化，因为这是一个市场化的行业，必须用市场化的规则去做。

　　国企有很多优势，最大的劣势是机制问题，如果机制问题能够解决，还是有很大优势的。

　　观点地产新媒体：今年五矿的库存压力大不大？

　　何剑波：我们的库存比较正常，资产总额和库存量都算是平均水平。而且我们严控库存，把开工的节奏掌握好，在市场好的城市开工会比较正常，有的城市如果销售不太好，开工会及时调整，会往后挪。

　　在买地这方面也是严格控制，今年以来我们看了很多项目，但都很谨慎，有的也参与了，还没拿到地。

　　观点地产新媒体：今年还没拿地？

　　何剑波：今年还没拿地，但是不着急，手上的货卖三年都没问题，但是目前公司资金充足，这也是很大的优势。

　　观点地产新媒体：市场不好的时候，钱是最重要的。

　　何剑波：对，今年公司的回款也非常好，比去年同期有很大增长。销售比去年同期增长49.8%，回款增长得更快。

　　作为一个房地产企业，在新的阶段要追求有质量的增长，就是告别高速增长之后，我们也要告别粗放式经营。相信以后企业不会盲目追求规模了，过去大家非常重视今年销售谁排第一，谁排第二，谁进前十，我认为这个重要性不是没有，但是会下降。

　　大家更看重的是经营质量、盈利能力、负债水平还有可持续发展的能力，对五矿来说也是一样，从今年年初就明确了三个发展，第一是稳健发展，第二是规范发展，第三是创新发展，就是传统的路子越走越窄，要找一个新的思路去做。

　　我们现在就是要做有质量的发展，要看资产质量、资产回报率、利润率以及可持续发展的能力，制造虚假的销售是没意义的。

　　比如说为了利润可以今天卖给别人，明天再买回来，有的企业这么做，但我们是一个上市公司，又是央企，要规规矩矩的做事儿，市场好或者是项目好的时候多做一点，市场不好或者是有的项目不好的时候低一点也没关系。

　　企业发展、行业发展有波动是正常的，一个人要是一年到头都没有感冒一场，肯定会得大病。所以我们要讲诚信，也要有比较平和的心态来看待业绩，不造假。

　　观点地产新媒体：今年比去年同期有增长吗？还是有要求？

　　何剑波：有增长。今年我们全年的销售目标和去年是一样的，80亿，这是我们的基本目标。

　　观点地产新媒体：完得成吗？

　　何剑波：争取完成，差不多。企业要做扎实，团队、基础管理就要做扎实，不扎实的话增长可能像流星一样，一下很亮，过两年就看不见了。

　　观点地产新媒体：南京市场怎么样？去年南京市场不是库存压力特别大吗？

　　何剑波：我们在南京有五个项目，一直是我们的一个重镇。

　　南京库存压力是比较大，但是我们去年在南京崇文金城单项目销售排名全市第五，今年上半年单项目就卖了15亿，在全市也排到了前几名。

　　在南京，五矿这个品牌的号召力还是非常强的，卖房子基本上都比周边的要高出一千元以上，而且是同样的地段。

　　观点地产新媒体：南京项目净利润应该超过了15%？

　　何剑波：15%左右的净利润，很不错了。现在地产行业是比较艰难的，净利润达到这个水平比较难，过去都是20%以上，现在有的只有10%左右。

　　7月在南京有一个新项目晏山居要推出，也是今年的重头戏。去年十月份拿的地，其实六月份就可以入市，但是销售证拿得慢了一点。

　　我让他们放慢一点，不要搞太快，因为搞得太快就会做不到位，营销准备、示范区质量做不到位，盲目抢时间也是急躁的表现，提前一个月和晚一个月没有太大差别，但是如果晚一个月销售能好很多，一炮打响，开盘成功，那就完全是值得的。

　　亮相很重要，所以说才在今年7月正式推出，那也是我们在南京城东地区的第一个楼盘，是在紫金山下面的老城区，位置非常好。

　　观点地产新媒体：价位大概是多少？

　　何剑波：每平米三万以上，南京的房子挺贵的。都是一百多平米的改善型产品，因为要在价格和走量之间平衡。

　　观点地产新媒体：五矿为什么特别偏好南京？

　　何剑波：因为南京市场还是比较好、比较成熟的，而且我们团队的操盘水平也比较高。

　　北京也不错，今年主要是跟万科合作的如园项目，现在已经卖到6万多一平米了。也是北京万科利润最高的项目。

　　我们今年还在香港尝试投地，但是没有拿到，因为不想太高价。

　　比起很多大的开发商，我们持有性物业占的比例太小，而且远远不够，所以想在未来市场和价格都合适的时候增持优质物业，不管是在国内、香港，还是在海外都可以考虑适当地增持一些，这是很有价值的资产。

　　观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛有一个主题是关于人才的，五矿的人才从哪里来？

　　何剑波：人才还是从市场上的招聘来，核心人员都是猎头找来的，他们会根据我们的需求提供一些人选。

　　观点地产新媒体：他们愿意到五矿来是因为待遇好吗？

　　何剑波：我们的待遇跟市场上一样，只是比平均水平会高一点，属于中上水平。加上很多人看重五矿这个平台，因为是上市公司，而且企业氛围、文化还有工作氛围是非常突出的。

　　我们是一个比较务实、简单和有执行力的团队，没有办公室政治，整个团队都是做事情，大家在这儿工作会比较开心。

　　观点地产新媒体：去年营销费用上涨得比较厉害，今年呢？

　　何剑波：今年有很好的改善，控制得比较好。

　　各环节应该说都有控制，只是今年控制得更严厉一些。去年同比增加是因为销售额增加，但是我们觉得还是有地方要改善，所以今年就严格地控制，应该说今年的预算执行得比较好。

　　观点地产新媒体：去年均价上涨也很厉害，从1.3万涨到了1.8万。

　　何剑波：对，因为去年北京如园卖4、5万，一下把均价拉上去了。

　　观点地产新媒体：五矿在北京的唯一一个项目好象就是这个，北京项目逐渐消化后，均价岂不是没那么高了？

　　何剑波：这个是动态的，如果北京项目卖完了，静态来看均价可能是下降的，如果又有新的项目出来，要看新项目的组成是南京还是长沙的。

　　观点地产新媒体：但是怎么都不可能比北京的房价高。

　　何剑波：没错，所以说均价有可能会下降，这个要看比例。如果现在增加的几个项目都在北京，均价可能也会下降，这跟项目的组成有关系。

　　观点地产新媒体：考虑多补充一点北京、上海的土地吗？

　　何剑波：我们也一直在考虑这个，去年参与了上海一些招拍挂，也有在谈一些二手项目。

　　观点地产新媒体：您怎么评价和万科的合作？

　　何剑波：我们合作得不错，有机会会考虑继续合作，因为万科的团队很专业，而且管理也很规范。