来自国家发改委、国家统计局调查显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点，这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。节节攀升的价格趋势下，作为二线城市的长沙，来自市研究中心数据显示，7月份商品房成交均价达到了4327元/㎡，创下了今年以来的新高。

　　与此同时， 近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号，从紧信号的密集释放，标志着调控政策终于再度出击楼市。房地产政策难道已经转向？频出的信号是否抑制了交易量？未来的房价是向上行还是向下行？带着这些疑问，记者采访了湖南中欣房地产开发集团（法利达置业发展有限）公司副总经理周凯。

　　记者：长沙市房产研究中心的数据显示，长沙7月份商品房成交均价达到4327元/㎡，环比增长了6.51%，和价格上涨的态势相比，商品房销量回落，全市商品房签约成交16216套，环比回落了12.68%，您觉得造成长沙楼市价升量跌的原因是什么？

　　周凯：楼市像股市一样，会呈现曲线发展或者是触底反弹的现象，这是市场经济下的正常波动。回到长沙的房地产市场来看，近段时间成交数据显示出明显的价升量跌态势，主要是由两方面原因造成的。近期，国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号，如杭州已经出台了打压房价的宏观政策。而二线城市与三线城市有个很大的特点就是房地产的价格回升具有一定滞后性，而国家宏观调控政策的传导则是一刀切，因此作用到长沙的时候，价格还在翘尾但是量在萎缩。另一方面，长沙的房地产市场一直都比较稳定，价格、开发模式和营销模式来讲，都不像一线城市那样“癫狂”。由于刚性需求的拉动以及全国房地产大环境的转好，价格逐步上升是正常的。但宏观政策的传导过来之后，又让购房者产生了“房价可能会下跌的心理预期”，信贷从紧的信号也让很多投资客放弃了近期出手的想法。在大小环境的共同作用下，长沙楼市价升量跌是在所难免的。

　　记者：您刚才提到了一个影响成交量的重要因素，就是面对上半年迅猛增长的房贷，国家出台的一系列宏观调控政策。譬如，银监会在6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，并且从8月1日起对二套房贷进行全面收紧。这是否意味着中国楼市从此作别宽松信贷的时代？

　　周凯：一个国家的宏观经济政策不外乎两种手段，一种是财政政策，一种是货币政策，根据经济形势发展的需要，采取灵活的运行机制。从中国当前的经济发展态势来看，07年宏观经济走稳，楼市股市双双大涨，受此拉动，很多热钱涌入楼市、股市，带动两市进入新的一轮高涨期，出现了一定的泡沫，通货膨胀很有可能发生。此时，国家必须采取从紧的货币政策和财政政策。但随着美国次贷危机的出现，全球性的经济危机出现，开始出现出口困难的尴尬。这对于我们中国这样出口型为主的国家来说，经济增长的积极因素受到了很大影响。为此，国家此时出台了相对积极的政策，针对楼市的低迷，更投入了4.8万亿搞建设,而根据目前贷款的数据来看，这些钱还没有完全进入到楼市，因为很多开发商还不敢完全投入资金进行大规模的开发。

　　国家目前出台的一系列拉动内需政策其实是饮鸩止渴、情非得已，中国较长一段时间需要面对的是因为巨额出口贸易逆差所对应的本币儲留，所造成的流动性过剩带来的通货膨胀的潜在压力，而世界经济的金融危机改变了这一过程，在一年内中国的经济从防范通货膨胀转变为通货紧缩。在国际经济形式并不见好的情况下，中国想要独善其身，像以前一样保持健康平稳增长也不太可能。经济危机不能不救，而房地产业又是国家经济拉动发展的“三驾马车”之一投资的最重要组成部分，要拉动经济就必须发展楼市。鉴于此，国家肯定不会对楼市过度压制，下半年执行相对宽松的货币政策的基本政策不会改变。国家出台的一系列宏观调控政策只是针对一线城市的过热增长而进行的降温，针对上半年的总结，而房地产市场一直保持健康发展的长沙也就成了无辜受害者。

　　记者：随着上半年房地产市场的飘红，北京、上海等多个一线城市发生了开发商捂盘惜售的行为，并且在全国各地蔓延开来。回归到二线城市长沙，捂盘惜售是否也存在呢？从7月1日开始，长沙市商品房需明码标价，并且在长沙市房屋产权管理局政务网上进行价格公示，这一政策的贯彻实施，是否会有利的遏制捂盘惜售以及违规预售现象？

　　周凯：根据我掌握的情况，长沙市场目前应该不存在（捂盘惜售）。在长沙捂盘惜售相当于慢性自杀，经历过07、08年的大起大落之后，开发商都会痛定思痛了。房地产开发是现金为王，快速回笼资金是持续开发的保障。虽然长沙目前的市场以及远景都有利好的态势，但国际和国内经济形势都还是个未知数，房地产市场仍处在“猴”市当中，在充满变数的市场形势下，宁可少赚也不能去博弈。

　　对于长沙7月1日起开始实施的商品房明码标价政策，我个人还是比较赞同，政策出发点很好，也是一个进步，对老百姓买房有一定的好处，买卖过程会更透明一点。但这一政策并不能根本解决信息不对称的情况，因为（政策）允许“24小时前，10%的上下浮动”，就给了开发商足够的可操作空间，实际限制意义不大。

　　记者：针对长沙房地产市场的传统观念——“南帝北丐”的说法，您觉得放在现在是否还适用？长沙楼市的下一个开发热点在哪里？

　　周凯：目前北城和南城一样亦是大盘林立，多点开花。随着湘江世纪城、珠江花城、湘江1号、绿城青竹园等大盘的崛起，南帝北丐一说早已经不能说明长沙房地产市场现状，那已经是陈词滥调。目前，长沙市住房保障正在大力推进，刚性需求会始终存在，这是长沙楼市目前可观的消费群体，而且未来三到五年会依然存在，这就给长沙楼市的持续发展提供了强有力的保障。天心区我们的满庭芳项目今年已售的300多套中有80多套是货补资格的市民买的，而满庭芳项目的情况肯定不是特例，北边则相继出现了一批高品质楼盘得到市场追捧。纵观长沙楼市的整体发展态势，我觉得未来三到五年，岳麓区的滨江新城，天心区的南湖片区，新河三角州，以及沿江两岸片区式发展的滨江物业，都将成为长沙楼市的开发热点。