毛保华：城市轨道交通是解决公共交通畅通的绝对手段

    城市轨道交通对城市房地产市场的影响：

    轨道交通开工时对周边房价的影响要大于开通时

    我们先来看下世界主要城市地铁客运量的情况，全世界地铁运行200公里以上的境外城市的地铁站公交出行比例：伦敦40%、美国60%、法国66%、中国47%、日本86%、俄罗斯55%、首尔33.8%，首尔现在也应该不止33.8%。

    再看下英国伦敦平日各种交通方式日均出行量结构：小汽车44%、步行23%、公共交通29%、自行车2%、摩托车1%、出租车1%。再来看下1991-2004年早高峰分方式进入伦敦中心城区人数百分比，7：00-10：00，铁路、铁路换乘地铁、地铁占比76.1%，如果把公交车也算进来就达到了87.3%。所以，城市轨道交通是解决公共交通畅通的绝对手段。很多人买车是干吗用的？上班、上学？如果每个人上班、上学都开车，全世界也没有一个大城市能够承担这么大的交通流量。

    再来谈下全球客运周转量的历史及预测。1960年全世界总的客运量是5500亿/人每公里，到2020年将达到54000亿/人每公里。1960年小汽车出行占比是一大半，2020年占比将变得更少。轨道交通有轨道交通的适应范围，但它并不是全能的。轨道交通的需求怎么样解决？有什么样的适应性？一般从距离的远近、人的多少、密度的高低来判断，轨道交通适应密度高、人流量大的交通流，小汽车是解决分散需求的。

    刚才，讲了城市轨道交通发展规划要体现城市总体规划发展的要求，北京在2004年版的《总规》中提出“两轴、两带、多中心”的城市布局形态，并已在新城规划和发展中具体落实。武汉城市总体规划提出“圈层+轴向式”的城市空间拓展模式，武汉城市快速轨道交通主要是走江底，基本上是沿着自然地形条件，体现城市《总规》发展要求和目标来发展。

    通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异。

    以深圳为例，地铁运营加速了关外的宝安、龙岗两地与关内的联系，改变了深圳房地产的格局，地铁建设促进了关外房地产的高速发展。又比如上海，1995年4月10日，上海第一条线路正式运营，轨道交通建设及运营对沿线地块房价产生了重要的影响，城市轨道交通对沿线房价的影响在时间上是超前发生的。1992年开始轨道房价价格升高，1995年就明显升高了。以住宅的增值为例。1995年，1号线开通以后，沿线房地产价格上涨了2000元-3000元/平方米左右。

    所以轨道交通发展与房产价格的关系是：第一阶段，点状影响，导入人口到相关区域，对房价有显著的提升作用。第二阶段，线状影响，变成了一个通道，相关的配套设施很快形成了，带动了商业的发展，完善了配套。第三阶段，面状影响，交通枢纽形成，城市也升级了。

    2010年底，我国建成运营轨道交通的城市共有12座：北京、上海、广州、天津、深圳、南京、重庆、武汉、长春、大连等，里程1472km左右。在建城市有15座左右。正申报建设、筹备轨道交通的城市近10座。到2015年，将另建成轨道交通1500km左右，总长度达到约3000km。

    城际铁路客运专线方兴未艾，城市轨道交通是由地方政府负责，长沙市的轨道交通由长沙市负责，广州市的由广州市负责，深圳市的由深圳市负责。国铁由铁道部负责，区域性的轨道交通，尤其是珠三角的轨道交通是由省里负责的。珠三角和长株潭都比较好一点，是省里管。但是，相对复杂一点的是长三角，涉及到几个省的边境，北京、河北，协调难度要大一些。

    我认为轨道交通对郊县地区房地产影响较大，离城市核心区越远的项目，房价受到的影响也越大，站点在城市中心区的项目则受到的影响较小。在轨道交通影响范围内，沿线房地产项目的房价受轨道交通的影响随距站点距离的增加而减少，轨道交通对临近站点房产价格有显著的提升作用，对地产价格的影响主要集中在1km范围内，即离轨道站点越近房价越高。在城市副中心，轨道交通对商业的促进最为明显。在这里要特别要强调，轨道交通在建设初期，只有一条线两条线的时候，对房地产拉动特别明显，当轨道交通成网的时候，大家都有了轨道交通，那个时候对房地产的影响相对就小了，但那已经是10年、20年以后的事了，也就是轨道交通开工时对周边房价的影响要大于开通时。

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