政策压顶 开发商急拓渠道缓融资难

　　前几年开发商趾高气昂宣称不差钱，而今，无不感叹融资难。政策压顶，通过何种途径融资，能不能融到资，已然成为摆在开发商眼前的最大难题。

　　纵所周知，银行贷款和预售款是开发企业的主要资金来源，有数据显示，2009年，房地产开发企业资金来源57128亿元，其中银行贷款11293亿元，企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

　　如今预售款严控，银行担心在政策高压下销售市场遇冷以致开发商无法回款而收缩放贷，利率攀升压顶，市场前景不明，开发商资金链一环扣一环，曾经只要有地便不差钱的宽松融资局面已一去不复返，资金成了最大瓶颈。

　　银根紧缩及贷款资质要求不断提高都使得对银行信贷依赖性极强的房地产开发企业的资金链愈加紧张，不得不寻求多渠道的融资方式。如股权合作、联合开发、项目组合等，也包括通过房地产信托等方式筹集资金。

　　融资难，对于中小企业而言，更是难上加难。中小房地产企业在申请银行开发贷款时，不仅会因为企业资质和市场竞争力较为薄弱而导致申请难度大，更会因其风险较大，需要支付上浮比例相当大的利息才能通过审核。若有信用好的机构出面担保，利息上浮幅度才能小一些，而这种信用好的担保机构，基本是指央企和大型上市公司。而大型房地产公司则不断通过拓宽产业链来防止资金出现缺口。

　　“近几年银行贷款要求越来越严格，一些无力支撑的小房企通过出让部分土地权益或是合作开发等方式融资，也有因为无法支付贷款利息直接将土地转让的。”长沙某开发商直言。

　　此消彼长，银行贷款紧缩，信托产品顺理成章再度归来。

　　去年11月，房地产信托成为监管层的重点监控对象之一。不少信托公司选择暂停房地产信托计划募集，所以该类产品发行在去年10月达到最高峰后开始回落。

　　但据研究所统计数据显示，截至2月中旬，处于发行中的信托计划共有26款，其中投向房地产的信托计划有12款，规模占比再度大幅提升。远超去年1月的发行规模。

　　“需求非常强劲，房地产信托计划在三月可能会迎来一个小高潮。”有研究机构人士预言。

　　民间私募同时应势兴起。据了解，民间私募审批程序相对而言较为简单，速度快，尽管利息高出几倍甚至是十几倍，但在银贷无门、民贷速放的情况下，民间私募成了众多开发商的热捧对象。“在长沙的江浙上海一带的开发商多为民间私募”，一业内人士称。

　　在房地产市场将会愈加严峻的未来，缓解融资难题或许只是第一步，开发商们要面对的恐怕还有建筑、宣传、销售、价格定位等各个环节更加严格的监控。

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