长沙“限价令”出台：房价涨幅将控制在14%以下？

    “新国八条”大限临近的最后一天，长沙市调控目标应时而出。

    3月31号，长沙市人民政府办公厅出台《关于进一步加强房地产市场调控稳定新建普通商品住房价格的通知》 （以下简称《通知》），《通知》规定：根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费能力等因素，采取有效措施，力争2011年新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

    同时，保障房再被“保障”：要加大保障性安居工程的建设力度，增加土地供应，多渠道筹集资金，落实税费减免优惠政策，大力发展廉租房和公共租赁住房，逐步扩大住房保障制度覆盖面，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。此外，《通知》强调，要继续加强商品房预售环节监管，规范商品房销售市场。

    长沙“限价令”亦步亦趋 效果待考

    与此前温柔得出乎意料的长沙版限购令略有不同，长沙版的限价令，并未别出心裁，调控目标仍与我市全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入挂钩。

    2011年1月13日，湖南长沙市十三届人大四次会议上，市长张剑飞在作2011年经济社会发展主要预期目标发言时提出，2011年，长沙市将实现年度地区生产总值增长13%、城乡居民人均可支配收入分别增长12%和14%的目标。

    可见，长沙市房价调控目标的涨幅上限可能会控制在14%以下。而去年是长沙市房地产市场突飞猛进的一年，新建房住宅分类中的商品住宅销售价格也只是同比增长11.13%，对于目前定位于平稳发展的房地产市场，14%以下的限价涨幅似乎还绰绰有余。

    问题的关键是，调控目标是否会有细则出台，具体要求限价到项目。

    以雨花区锦绣世纪的销售均价为例，有数据显示，2009年2月该楼盘均价为 4500元/平米，2010年3月均价5300元，2011年3月，均价达6590元，前两年的涨幅分别为18%、24%，在长沙的房地产市场上，这种涨幅已算是基本行情，市中心项目的涨幅则更高，与全市平均增速11.13%也相去甚远。

    “全长沙市这么多的房地产项目，仅一个平均涨幅，很难找到平衡点。如果有的项目涨价20%，有的项目涨2%，就持平了。但只要多加一句，规定所有房地产项目的均价涨幅不能超过GDP和城乡居民人均支配收入增幅，那效果就完全不一样了。” 长沙融科智地房地产开发有限公司副总经理曾志舜表示。

    在德思勤华中区湖南公司&武汉公司总经理熊靖看来，限价令只是缓兵之计：“政府和市场都认可房价涨，无论是限购令或是限价令，都只是在用时间换空间，用一到两年的时间保持缓涨通道，好加强保障房的建设。”

    但就对整体房地产市场的总体形势而言，多数业内人士认为“限价令”对市场冲击力小，“警示意义更大些，显示政府可能进一步下狠手”，曾志舜说。“形势会变动，而且即使超过也没有提出具体的惩治措施，所以也起不到什么警戒作用”，熊靖表示。

    小户型成众矢之的 形势堪忧

    一个让大家普遍关注的问题是，限购又限价的环境下，什么样的产品将会首当其冲，最受市场冲击？

    据悉，长沙市房产研究中心就今年一季度与去年一季度的销售数据进行分析，统计出不同户型的增长幅度，结果显示涨幅由高到低排名依次是：60平米以下，60—90平米，90—120平米，120—144平米，144平米以上。

    可见，涨幅最高的小户型成众矢之的。此前的“限购令”，已令小户型岌岌可危，再加上“限价令”，无疑是雪上加霜。

    “此前要求90平米以下的户型要占整个项目的70%，虽然要求很高，但也没有严格落实，最后都是不了了之。而现在的要求是90/60，虽然将小户型的占比下调到了60%，但是，执行程度明显提高，现在所有没有报建的项目都要严格按照这个标准执行，否则就不给批。”曾志舜告诉记者。

    “现在开发商也很头疼，一方面，要我们大量开发小户型，另一方面，又严格控制小户型的销售。”曾志舜坦言。

    四面夹击的小户型市场，未来形势不容乐观。

    全国房价调控目标：涨是大势所趋

    截至记者发稿时，四大直辖市，北京、上海、重庆、天津均已经出台具体目标；计划单列市，深圳、厦门、宁波、青岛、大连也已全部公布，省会城市除福州、西宁外，其余各省均已公示。

    此前，虽有明确规定，但各地方政府对“新建住房控制目标”的出台却并不积极。直至3月最后几天，住建部发布紧急通知，一些城市才“完成作业式”地公布调控目标，且几乎一致的是控制“上涨目标”，仅北京市政府有提“稳中有降”。

    而即使是万绿丛中一点红的“稳中有降”，同样广受非议。华远集团总裁任志强在博客中指出，北京市公布的目标所提新建普通住房价格与2010年相比稳中有降，并非所有房价的平均数，而是部分住房的价格，所以相对容易实现。

    “这样的调控目标的安排与地产政府资金压力大、中西部和三四线城市商品房市场尚处早期而地方调控房价意愿不高有关。”有报告称。

    根据现有统计局的统计方法，房价涨幅的统计口径是自年初至统计期末的累计均价变动，由于2010年房价是逐季走高，因此即使2011年房价绝对水平走平，统计上也将出现涨幅下降的趋势。

    一场原本被寄予降价厚望的宏观调控反倒加强了“涨价”预期。

    德思勤华中区湖南公司&武汉公司总经理熊靖直言：“已经出台的房价上涨控制目标，无外乎与国民生产总值或人均收入水平上涨幅度持平，证明政府和市场都形成高度共识，今年房价上涨还是一个必然趋势，调控也就是让上涨的速度和幅度受到控制，整个市场的发展态势关键还是看保障房供应的力度。”

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