近日，网友叶先生在本网投诉称，他居住的华银天际小区因开发商将小区地下车库出租给4S店，导致地下车库秩序混乱，业主正常通行受扰。叶先生表示，开发商自称拥有地产车库产权，有权决定车库的租售权。而小区业主们则认为地下车库属于分摊部分，产权应归属业委会，开发商无权经营。
停车位权属不明，多年来已成几乎每起停车位纠纷案例中业主与开发商、物业公司争议的焦点。《物权法》实施6年以来，依然未能解决关于社区内停车位的权属争议问题，无论何种停车位纠纷，都反映出这样一个事实：社区内部停车位的权属难以界定，作为弱势方的业主往往成为受害方，在以停车位为核心的利益博弈中总是处于下风。
如何抵挡赠送车库诱饵？
开发商向业主出售停车位，看似是一个简单的商品买卖获得，但在停车位产权不明的情况下，开发商出售停车位的行为却往往成为引发与业主冲突的导火索。
刘先生欲购买南城一低密度楼盘的底层户型。该户型面积为160平方米，售价比其他楼层略贵，但赠送地下室。开发商称，地下室是白送的，不收取业主的费用，将来也无法办理地下室的产权证，但是不影响业主正常使用。刘先生觉得赠送的地下室没有产权会有风险，一时拿不定主意。
对此，有业内人士提醒，凡是没有交纳土地出让金的地下室，都是无法办理产权证的。按照物权法的相关规定，没有产权的地下室属于公摊面积，处分权属于全体业主，开发商不能对外销售，也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室，业委会有权追回收益，购买了这种地下室的业主就要承受损失。而即使开发商售楼时是将地下室赠送的，也是为了借此给购房者一个买房增值的印象，令地上部分的房价达到他们的预期水平，一旦出现纠纷，吃亏的还是购房者。因此，该业内人士提醒购房者，白送地下室未必是好事，如果不搞清其中的产权问题，不认清风险，很可能得不偿失。
另一案例中，高先生看中了河西的一处楼盘，其底层户型带有地下室，销售人员表示，地下室部分有仓储产权，要按1000元/平方米的价格销售。但是当高先生要求对方出示相关产权证明时，开发商却支支吾吾。最后经过协商，地下室的价格下调至300元/平方米。双方还签订了一个协议，约定地下室所有权归高先生。
有专业人士表示，遇到开发商不明晰地下室产权问题、半卖半送的情况，购房人一定要留心。作为购房者，高先生在没有看到地下室能办产权的真实凭据前，不能仅相信销售人员的说法。一旦地下室无法办理产权，双方关于地下室所有权的约定也是无效的。比较稳妥的办法是，购房人与开发商通过合同约定违约责任，如果未来地下室部分不能办理产权证，开发商不但要归还地下室部分的房款，还要因为违约进行赔付。
车库产权模糊不清
由某媒体机构发起的网络调查显示，目前的车位由于售价高、地下停车位被开发商带有强制性地出售等原因限制，有6成的受访者不愿意停在地下停车位。
实际上，业主对开发商出售停车位的方式认可度极低，也是源于各方面对社区内部停车位权属有明显差异。调查显示，有6成的被访者反映，并不知道社区的地下停车位存在产权车位和人防车位两种不同性质，他们认为所有地下停车位产权性质都是一样的。
这似乎还不能完全归咎于开发商或业主在停车位产权上认知能力的问题，因为一方面无论是房管局、人防办，还是专家、律师，对于社区内部停车位的权属问题都有着千差万别的理解。与此同时，小区规划情况的不公开透明也导致业主难以区分各种权属车位的范围。
有专业人士认为，地面架空停车位产权属于开发商，而公共架空停车位的产权则属全体业主。但业主需要到住建部门才能查到小区内哪些地方属于公共架空停车位和架空停车位。有律师认为地面停车位属公共部分，产权和使用权都归业主所有，而有的业内专家认为需要具体看小区的规划情况。
涉及地下停车位，也同样如此，地下车库涉及人防工程部分的车位，产权归国家所有，但开发商有权通过合同形式转让这部分车位使用和管理权。
似乎一千个专业人士，对于停车位的权属问题就有一千种理解。而对于小区内人防工程面积应该占整个车库多大比例，这方面既无国家政策规定也无法律规定，这也导致业主无法区分地下停车位两种不同的权属重要原因。
社区内部停车位权属无清晰界定，而业主却往往成了吃亏方，这样的局面，亟需通过完善法律法规方能找到根本的解决之道。
了解行规 规避产权风险
然而，一些利用公用绿化土地或人防工程名义建设的车位，却依然被开发商们作为商品向业主出售，并且不能提供合法手续和产权证明，好些纠纷因此滋生！究竟谁才是小区停车位的真正主人？依照《物权法》，哪些情形下车位属于可以商议买卖的范畴？开发商是否有权独自收取小区车位的出租和出售后的收益？
“在长沙，人防车库占很大比重，这类型车库(车位)是不能出售，只能出租的。根据规定，每个楼盘都必须配备人防设施，很多楼盘都将其变成了车库。”资深地产人士谢栋称，这也是长沙车库(车位)多无产权只有使用权的重要原因。
现在几乎家家都有车,种种车库产权问题一定要清之又清,不然一不小心,买了车没地方放,或者本该是自己的车库却被卖 掉了,又或者花高价买来了车库它缺压根不属于你,凡此种种,都够让人闹心,因此,购房者在看房时一定要问清车库产权,得到的承诺一定要落实到合同上,以免 产生纠纷。
属于全体业主:1、敞开式的地上车位:主要通过划线确定每个车位的具体位置,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发 商无权出售敞开式地上车位。2、该地下车位(库)属于“人防工程”:人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售,利用人防工程改建的车库收益归全体业主共 有；3、改造车位(库):在规划许可证上没有载明的,开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位(库),这种停车位没有计算在建筑物的建筑面 积之内,也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位(库),它们也应该属于全体业主的共有财产。
可办产权,可销售:1、三面有护围的地上车库(位):若开发商明确了这类车库(位)有独立的用地面积和建筑面积,则开发商有权出售。产权证可以单独核发也可以和购买商品 房合同合并核发房屋所有权证。2、地下车位(库)建筑面积未分摊:如果地下车位(库)建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人 出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
