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“融城金三角”商铺之投资价值观

2017年09月14日17:25:51 0731房产网

[提要]无论是从区位优势、市场预期还是投资回报方面考虑,“融城金三角”地带的商铺价值都是不言而喻的,区域内大部分商铺的投资价值已经逐步被市场所认证,无论是区域内已营业的商圈(如德思勤城市广场)还是未营业的商圈(如裕天国际商汇中心),在时间的印证下,他们都将成为价值型投资者的重要目标。

  1 南城区域发展分析

  1.1 位置

  南城,顾名思义指的是长沙市南部地域,素有“融城金三角”之美誉,主要位于南二环至南三环之间以及南三环以外的暮云、跳马部分区域,行政区划上主要包括天心区和雨花区的大部分地区。随着城市规划、长株潭交通等方面的投入加大,融城步伐进一步加速,同时,省政府南迁,也使得南城的区位优势进一步凸显,南城房产价值也“水涨船高”。

  

图1 南城所处位置

  

  资料来源:网易房产,黄色部分为南城区域。

  1.2 交通

  南城目前拥有“六横四纵一环”的公路、“一桥两路”(万家丽路西延线跨江大桥、107国道城市化改造和湘江路南延线)、地铁1号线(已开通)、长株潭城际轻轨(已开通)、5号线(开通中)诸多站点、汽车南站、高铁南站等,交通极为便利。

  

图2 长沙南城重点交通展示

  

  资料来源:百度地图。

  1.3 产业、商圈集群

  产业集群是南城崛起的重点,随着暮云镇湘雅五医院的建成与投入使用,南城开发区依托湘雅五医院的辐射与集聚功能,将推进医疗物流产业园建设,预期将打造三个经营规模过300亿元的医疗物流园;并大力发展以光伏为主导的新能源产业链;同时将重点建设和培育地理信息产业总部基地、创新创业基地、孵化中心、中科遥感(湖南)科技产业园、湖南地理小镇五大平台,产业集群的直接结果就是人口的集聚,这将大幅提高该区片的消费潜力。

  商圈集群是南城目前发展的一大特点,南城商圈较多,省府红星商圈是典型的传统商圈,随着近年来的发展,资本更是特别青睐该区域,片区内逐步涌现出友裕天国际商汇中心、德思勤城市广场、阿奥特莱斯、华悦城、中信城市广场等商圈,同时,目前,复地新光天地、鑫远融城商业广场等商圈也在逐步形成中,集群效应非常大,吸引着大量的消费人群前往。

  1.4 区域规划前景与政策支持

  关于南城区域的规划前景与政策支持,看点在于在长株潭融城战略中南城的地位相当于“融城金三角”以及省政府南迁对该区域的带动效应,区域未来将定位为两型生态居住功能区和低碳产业商贸服务区的长株潭绿心片区,随着省政府的南移,政策的外溢效应明显,省府新区的政治中心必然拉动城市化发展,也将承担着新形势下大长沙千万级区域消费中心的历史使命。

  2 近期长沙典型商铺市场分析

  近几年来,南城不仅仅是住宅如雨后春笋般“破土而出”,商业地产数量也在逐步增加,逐步填补市场空白,如:裕天国际商汇中心、德思勤城市广场、复地·星光天地、华悦商业广场、鑫远鑫悦汇等知名项目,据知名媒体报道:南城各大重要商圈年均人流量已超1800万人/年,人流量是支撑一个地段商业繁荣程度的重要因素,商业综合体的业态主题则成为吸引目标消费者重要的参照,如:裕天国际商汇中心以“悦动”为主题,让人觉得耳目一新,运动场馆是项目的基础,赛事运营是核心,购物中心是项目收益的重要保证。我们来看一下长沙典型商铺的市场成交情况。

  2.1 成交情况

  

图3 7月长沙商铺分板块、分楼层成交面积及均价

  

  数据来源:0731地产研究院商业版月报。

  2.2 成交结构

  

图4 7月长沙商铺分面积段成交套数及TOP5板块分层成交面积

  

  数据来源:0731地产研究院商业版月报。

  从整体来看,长沙商铺成交面积呈现较为稳定的态势,成交均价稳中有升,说明市场对该区域的商铺投资预期较为稳定;从板块来看,大托暮云板块、省府红星板块成交情况相对不错,尤其是大托暮云板块商铺成交跻身TOP5,这说明市场对南城商铺的投资价值还是相当认可的,这两大板块成交均价基本位于2万以内,成交面积大部分是一层50平以下的,这也是商铺投资的一大特点。

  3 南城商铺投资回报分析

  3.1 典型商铺15年回本的最低年均净租金收入

  以购买大型商场商铺出租为例(租金主要参考零售、生活便利、餐饮、运动健身四种业态),如果你作为投资者购买前就要求至少要在15年内收回购置及装修成本,要求的报酬率为6%,那么,你至少需要每年每平米平均收取净租金(毛租金扣除空置率,减去运营费用,还要分摊其他费用)如下表:

  

表1 南城典型商铺均价及15年回本租金净收入(元)

  

  如果投资一个3层及以上的商铺要求15年回本,那么,你至少需要每平米一年收取净租金1029.69,即每平米每月至少收取85元,如果投资的是1层的商铺,那么,你至少需要每平米一年收取净租金2059.38,即每平米每月至少收取171.62元.综合市场上商铺的租金和各类运营费用,3层及以上每平米每月收取85元净租金相对较高,而一层每平米每月收取171.62元净租金相对合理,故而3层及以上的预期回本时间可能略长于15年。

  3.2 持有期的投资收益率与年化投资收益率

  如果你持有20年后转售,一般商铺产权均为40年,我们假定20年的原因主要是因为40年跨度太长,各类参数的设置或测算均存在较大变数,这样算出的投资收益率也是不够准确的,同时假定20年后商铺价格以现价(升值与折旧、产权年限相互抵消,但考虑货币年6%贬值速度)转售出,则持有20年后售出的未来现金流量现值如下表:

  

表2 持有20年后售出的未来现金流量净现值(元)

  

  数据来源:租金根据对盈隆商业对裕天国际周边租金水平的调查、商家访谈结果以及58同城上该区域经纪人发布的商铺房源租金测算。

  

表3 20年的商铺投资收益率与年化投资收益率

  

  我们发现:二三环之间的回报率均高于三环以外的收益率,而一楼的年均投资回报率是最高的,二三环之间出租20年后售出的年平均收益率达到了4%以上,其次是负一层,最低得失3层及以上的商铺。三环以外的3层级以上商铺由于目前租金水平较低,整体收益率欠理想,但随着基础配套和公共服务的完善以及南城地区的进一步发展,相信租金水品会逐步提升。

  由于大部分投资者购买商铺后并非自营,而是转出租赁给别人经营,加之自己经营涉及到的情况非常复杂,期间不确定性因素过多,这比买铺收取租金要更复杂,极易引起最终结果失真,所以,我们这里不再对购买商铺自营方式计算投资收益率。

  4 综合评价结论

  无论是从区位优势、市场预期还是投资回报方面考虑,南城这个“融城金三角”地带的商铺价值都是不言而喻的,区域内大部分商铺的投资价值已经逐步被市场所认证,无论是区域内的已运营的商圈(如德思勤城市广场)还是未运营的商圈(如裕天国际商汇中心),在时间的印证下,他们都将成为价值型投资者的重要目标。

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