湘潭市市城区商品房预售款监督管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实《湘潭市市城区商品房预售款监督管理办法》（潭政办发〔2018〕60号），进一步明确和细化商品房预售款监管工作，结合工作实际，制定本细则。
第二条 凡本市城区内批准预售的商品房开发项目，其预售款收支、使用和监管适用本细则。
第三条 商品房预售款包括由承购人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。
第四条 湘潭市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）成立湘潭市城区商品房预售款监管领导小组，局长任组长、分管副局长任副组长；领导小组办公室设在局房地产交易管理科，科长任主任。湘潭市房地产产权监督管理处和湘潭市园区房产管理处根据各自职责范围，分别设立具体监管机构，负责市城区商品房预售款监管的日常管理工作。
第二章 预售款收存管理
第五条 开发企业向市住建局申请商品房预售许可前，应自行选择一至三家金融机构作为预售款的监管银行，设立预售款监管账户，并与监管机构及监管银行三方签订统一格式的商品房预售款监管协议，明确三方权利义务和责任。
监管机构在受理申请后，应当详细查验相关资料，报领导小组办公室审核。经审查符合条件的，监管机构、开发企业、监管银行签订监管协议；不符合条件的，应告知开发企业并说明理由。
第六条 同一开发企业申请多个商品房预售许可证的，应按每个商品房预售许可证的许可范围分别设立预售款专用账户，专用账户下以栋为单位分别单独列账。
监管银行应加强专用账户管理，指定专人负责预售资金监管工作，建立健全授权审批等内部管理制度，定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况，发现违规出账等问题的，应立即改正。
第七条 预售款应全部存入监管账户，开发企业不得直接收取预售款。开发企业与承购人达成房屋买卖意向后，承购人持开发企业出具的缴款通知通过银行或预售款监管专用POS机将购房款汇入监管账户。
第八条 开发企业与承购人网签《商品房买卖合同》并提交备案申请后，监管银行应核实该购房款是否存入监管账户，并及时完成预售款到账确认手续，监管机构依据开发企业、承购人和监管银行的意见及相关规定，网上完成《商品房买卖合同》登记备案确认手续。
第九条 按揭贷款银行和住房公积金管理中心在办理商品房按揭贷款业务时发放的商品房按揭贷款应直接转入该商品房项目预售款监管专用账户，监管银行应将承购人与按揭款一一对应。
第三章 预售款使用管理
第十条 商品房预售款监管账户内的款项，必须用于有关的工程建设，如购买本项目建设必需的建筑材料、设备、支付本项目建设的施工进度款、法定税费和依工程进度按比例归还本项目银行贷款本息等，不得挪作他用。
第十一条 开发企业要求使用预售款的，原则上按月提出申请，开发企业应根据不同用途，以栋为单位向监管机构申请使用预售款。
第十二条 商品房预售款监管按照工程建设进度实施节点控制，在取得商品房预售许可证后一个月、主体结构封顶、主体竣工验收合格等几个主要节点，保证监管账户上留存一定的资金。
第十三条 开发企业向监管机构申请使用预售资金的，应提交以下资料。
（一）申请工程建设费用的，提交施工单位的用款申请；
（二）申请材料、设备款的，提交开发企业与供应商的用款申请；
（三）申请支付税款的，提交税务征缴证明（核原件、留复印件）；
（四）申请归还银行本项目贷款的，提交银行贷款合同（核原件、留复印件）；
（五）申请支付工资、管理费用和确系项目建设其他费用的，提交相应的文本依据。
第十四条 开发企业申请使用预售款的，按项目向所在地监管机构提出申请，监管机构核对资料后，组织现场查勘，出具审核意见，报监管领导小组办公室审批；属于重大、敏感、复杂项目的，需提请监管领导小组领导审批。
监管部门应在2个工作日内完成审批，不符合条件的，应及时告知并说明理由。
第十五条 监管银行凭监管机构出具的证明文件拨付预售款，并于每月10日前向监管机构和开发企业发送专用帐户对帐单（推荐采用电子对账单）。开发企业在收到对帐单之日起3个工作日内完成对账并将对账单报监管机构备案。
第十六条 有下列情形之一的，监管机构不予核准预售款使用申请：
（一）归集的预售款低于同期应归集预售总额90%的；
（二）前一笔款项用途不明或未按申请用途使用的；
（三）违反《湘潭市城区商品房预售款监督管理办法》和本细则规定的其他情形。
第十七条 开发企业与承购人解除买卖合同的，开发企业凭网签合同登记备案注销材料，向监管机构申请撤回已入账的相应购房款，监管银行凭监管机构发出的通知单将相应款项退回至承购人账户。
第十八条 撤销预售款监管按以下程序办理：
（一）房地产项目取得《建设工程竣工验收备案表》后，凭竣工验收备案表申请支取本项目预售款监管账户的剩余资金；
（二）监管机构在收到申请之日起2个工作日内完成审核。审核通过的，出具《撤销监管通知书》，开发企业持《撤销监管通知书》到监管银行办理撤销监管账户手续；审核未通过的，应书面告知开发企业并说明理由。
第四章 法律责任
第十九条 监管机构应做好日常指导、监督工作，建立预售项目巡查制度，发现施工进度未按预期进行或未按规定使用预售款的，书面责令其改正，未按期改正的暂停网上签约。
第二十条 开发企业存在变相逃避商品房预售款监管、未按规定将预售款足额存入专用账户、在预售款收存和使用过程中提供虚假资料等行为的，按照《湘潭市市城区商品房预售款监督管理办法》第十七条之规定办理。
第二十一条 监管银行或按揭银行有下列情形之一的，监管机构暂停与该银行签订新的监管协议，并将违规情况通报市金融监管部门；市金融监管部门依据相关法律法规进行处理。
（一）擅自划转预售款的；
（二）未按规定将商品房的按揭贷款划入监管账户的；
（三）发现开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时报送监管机构的；
（四）未按期进行预售资金对账的。
第二十二条 监管机构、监管银行的工作人员在监管预售款工作中玩忽职守、贪污受贿、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由相关部门依法对责任单位和责任人予以处理，将其违规行为记入企业信用信息系统，并向社会公示。
第五章 附 则
第二十四条 本实施细则自2018年11月24日起实施，由市住建局负责解释。
