上海住宅全装修五大经验

　　建设部自去年起提倡推行精装修住宅，这一做法已在上海推广试行。这对于其他城市的开发商或购房者来说，还是一个比较超前的概念。但随着精装修住宅开发的不断推广，无论是地产商还是消费者都将面对这一趋势的到来。上海地区精装修住宅的开发经验无疑值得我们学习与借鉴。

　　应以整幢开发为宜

　　房产开发企业为降低风险，在推出菜单式全装修住宅时，可能会采取这样一种方式：购房者购买一套房屋，可以选择毛坯房或是菜单式全装修房。如果在一幢住宅楼中有两种购房选择，装修时间不一致，就不利于整幢住宅楼的统一装修。其结果是在一部分购买者入住后，另一部分人仍在敲敲打打地进行装修，甚至要动及房屋的主体结构，给邻近单元的全装修房造成影响，建筑垃圾也会给物业管理带来麻烦。所以，菜单式全装修住宅，宜整幢开发，才能真正体现其优越性。

　　装修菜单不宜过多

　　为了给购房者更大的选择空间，同时也为了降低风险，有些房产开发企业推出十多种或者数十种装修菜单。菜单过多或允许购房者按自己的意愿设计装修方案，这两种做法都不利于装修材料的统一购买，不利于装修企业的统一装修。较为合理的做法是：推出2-3档装修菜单，比如：600元／平方米、800元／平方米、1000元／平方米，并由购房者自愿选择。房产开发企业也可推行一种“简装修”的做法，将装修限于地坪(地板、瓷砖)、墙面、顶板、厨具、台面、洁具、台盆以及门窗等。对于一些可以展示个性的地方，如厅的吊顶、玄关、固定家具、墙花砖(厨、卫除外)等，则可以不考虑。相对而言，厨卫装修可做全，别的厅室应力求简单。

　　装修方案很重要

　　有些开发商认为，对于住宅装修，重要的是材料的价格、档次，而忽视对装修方案的设计。

　　事实上，装修设计应该是推行菜单式全装修的关键所在。推行菜单式全装修的最大阻力，是购房者认为全装修不能体现他们的个性，但大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。如果房产开发企业推出设计合理、风格超前的装修设计方案，必将大大减少推行菜单式全装修房的阻力，开发商的风险也会相应降低。装修设计应该在住宅建筑设计图定稿后紧跟参与，最好一开始就参与策划建筑设计、结构处理的全过程，做到“建筑与装修设计一体化”。

　　工程保修责任落实

　　这也是令房产开发企业较为头痛的问题之一。有关文件规定，装修工程中出现的问题，第一责任人是房产开发企业，也就是说，购房者发现装修工程的质量问题，直接找开发商，而不是找装修单位解决。

　　菜单式全装修工程的保修与建筑工程的保修一样，由装修公司向房地产开发企业出具质量保证书，房产开发企业再向购房者出具质量保证书。国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工企业对商品房电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程质量保修期限为两年，保修期限自竣工验收合格之日计算。由此可以看出，装修企业对房产开发企业的保修期也为两年，自装修工程竣工验收合格之日计算。同时，房产开发企业应向购房者承担装修工程保修责任。

　　装修价格明朗化

　　菜单式全装修住宅材料统购，价格便宜；方案由专业人员设计；统一施工，相互不会造成影响。这些优点都是个人装修所无法比拟的。但大多数购房者都有这样的心理：装修交给开发企业来做，开发商和装修商都要获利，不如自己去找装修队伍。为此，应尽量做到装修价格明朗化。样板房制作完毕后，应附一张装修材料清单，详细写出每种装修材料的价格。在售房合同中，也应附上类似清单，让购房者有一个横向比较。从保护消费者权益角度出发也应如此，要让购房者明白他们买的到底是什么。