全装修房正在唱响住宅市场的主旋律。按照《上海住宅产业现代化发展十五计划纲要》，2002年全装修住宅达3万套，约320万平方米；2003年全装修住宅为10万套；2005年基本实现新建住宅全装修。

　　2001年6月，上海市首批15个菜单式全装修试点项目推出，共计3000套全装修住宅，这些装修标准在500元/平方米—1000元/平方米、单价在3500元/平方米—8000元/平方米的住

　　宅，受到了市民的广泛关注及欢迎。作为一种“省心省力省钱”的住宅产品，高档产品与中档产品表现出截然不同的特征。

　　2002年沪上首批全装修住宅区域分布

　　高档全装修房：装修抬高房价

　　单价在7000元/平方米以上的高档全装修房中，部分住宅的装修价格相当高，脱离了市场实际需求。在2001年首批全装修试点住宅中，高档住宅仅有怡东花园、徐汇苑和中房漓江山水，这些住宅的装修标准基本上处于1000元/平方米左右。2002年，本市高档全装修住宅从3个增加到32个，装修的质量与标准都有很大的提高，有些装修价格甚至超过2000元/平方米。

　　部分中档房通过较高的装修标准，挤入高档房行列。据统计，2002年高档装修住宅单价7001元/平方米—10000元/平方米的比例为50%，但其市场影响力和市场接受度远不及单价在10000元/平方米以上的高档全装修房。同时，有90%的高档全装修房选择装修标准在1000元/平方米以上的，基本都配置了中央空调、高档厨卫设备以及高级品牌墙、地装饰材料。有56%的装修标准为1000元/平方米—1500元/平方米，还有35%的选择价格超过2000元/平方米以上装修标准。这表明，这部分住宅中，有较多是通过装修才挤入高档住宅的，从而造成整个上海装修住宅市场的装修标准有抬升的趋势。

　　2002年沪上高档全装修住宅价格特征2002年沪上高档装修住宅装修价格分布尽管整个装修价格占住宅单价的变化呈现非线性变化，两者关联度不大，但是也有部分住宅装修价格占销售单价的比例过高，脱离了市场实际需求，造成市场混乱。高档装修住宅在室内各个部位使用的装修材料和品牌用品，都为国外进口的高档产品，部分高端项目细部装修还出现了卫生间内配置液晶电视等设施。据调查，有42%的全装修住宅其装修标准占销售单价的10.1%—15%；其次，有15.1%—20%的占销售单价27%；部分在销售价格中装修比重在20.1%以上，显得略高。

　　2002年沪上高档全装修住宅与住宅单价关联度分析

　　中档全装修房：装修无关房价

　　中档全装修房是指7000元/平方米以下的住宅。主要集中在闵行、闸北等城市次中心区域，中心城区及长宁区等区域。从中原地产选取统计的60个装修住宅样本中，中档全装修住宅为28个，占样本总量的47%，均价为5264元/平方米，平均装修标准为744元/平方米，即扣除装修后的平均房价为4520元/平方米。

　　2002年沪上中档全装修住宅装修价格分布

　　上海中档全装修房的房价与装修标准及价格无关。中档全装修住宅装修所用材料以中档品牌材料为主，已经能够满足市民普通装修要求。普通市民对于装修的要求只是为了节约时间、精力和享用团体装修之实惠，中档全装修住宅无须使用高级建材及品牌。在28个样本楼盘中，装修标准占总房价的比重在10%—24%，其中，主要集中在11.5%—17%之间。如果忽略地理位置和时间的影响，认为房价反映住宅品质，那末，这些中档全装修房的房价基本上反映了住宅品质，与装修标准的关联度不大。

　　2002年沪上非高档装修住宅与住宅单价关联度分析

　　关键是买省心房

　　旨在让老百姓“省心省力省钱”的全装修住宅，作为城市住宅建设发展到一定阶段的产物，在沪出现的短短两年间，已得到越来越多市民的认可与接受。但是，在新事物发展成长过程中，由于各项监督配套政策法规没有及时出台，监督机制不透明，故实际操作中出现一些不规范甚至欺骗消费者的行为，主要表现为：

　　●高档全装修住宅产品装修价格比重参差不齐，其低价产品装修价格比重过高，达20%以上，炒作味道较重。部分高价产品较为谨慎，装修价格比重不到10%；

　　●全装修标准越来越高，脱离实际，成为开发商再次渔利的借口；

　　●不参加试点项目较多，部分全装修住宅质量不过关；

　　●购房合同与装修合同分开签，开发商易推托责任，售后服务难以保证。

　　上海中原市场研究部供稿