一、德国不动产物权登记制度的基本法律依据

　　德国宪法《基本法》明确规定了对私有财产的保护。在德国，私有财产主要是指私人所有的土地所有权（含建筑物所有权）。因此，宪法为土地私有制及其保护提供了最根本的法律依据。

　　德国法律在确定不动产物权的所有权主体方面有明确规定，公法法人的所有权和一般自然法人的所有权本质并无二质，得到法律的保护没有区别，这是国家对私权的尊重和保护，也是市场经济法制的必然反映。

　　按照德国民法“公法法人的私有财产所有权理论”，各种公法法人、联邦政府、州县（区）或镇政府机关都可以是财产所有权的所有权主体，其财产受国家宪法保护.

　　作为大陆法学系的代表，德国《民法典》中把不动产毫不疑问地作为物权法的重点。该法典物权编总共443条，除第1章“占有”（其中部分也包括了不动产占有的内容）和第9章“动产质权和权利质权”之外，其它各章都是或者主要是针对不动产制度的规定，在民法典的实施中，物权法的发展变动重点也是不动产法。该法典为物权的设立、转移、变更和废止设立了严格规范。

　　作为《德国民法典》中的实体法《土地登记法》设置了当事人与国家机关之间土地登记的程序关系，规定了不动产物权如何设立、移转、变更和废止的程序规则，使之与民法典所确立的实体规则唇齿相依，共同构筑了德国不动产物权变动的法律机制。

　　《住宅所有权和永久居住权法》、《建筑法》等法律也设定了相应的关于不动产登记的程序性规范，是德国不动产登记制度的法律依据构成之一。

　　二、德国不动产登记的程序和特点

　　1、德国的不动产登记是根据其1900年颁布的《土地登记法》，由国家设置的专门登记机构负责对不动产（房地产）的权利取得和处分进行强制性登记，登记部门设在各州地方法院。德国的登记为要件主义，称权利登记制，也可称为德国土地登记制。对于登记的申请采用实质审查，除对申请登记所必备的形式要件、登记手续是否完备要进行审查外，还要对土地权利的变更原因以及是否有效成立进行核查，无疑问方可办理登记；登记具有公信力，经登记后的权利不可推翻。

　　2、登记机关建立责任赔偿保险机制，由登记机关和公务员通过保险的方式建立责任赔偿基金。对由于登记造成的责任赔偿，先由国家赔偿，然后再追加个人责任赔偿。

　　3、土地登记簿统一设在各州地方法院的登记部门，受国家法律保护。其登记簿一般由三部分组成：地产、所有权和阻碍。登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。根据当事人的需要，在登记后可以出具登记证明（也称房产证），证明的内容与登记簿记载的内容一致。

　　4、在一个地方或州政府均设有一个信息处理中心，负责处理所有政府需要的重要信息数据，其中包括土地登记薄的资料信息。地方的土地测量局负责提供土地、房屋的测量数据及房地产的评估报告，各部门的基础数据汇总到信息中心供有关部门（登记部门）查阅和使用。

　　5、公证员制度在德国的不动产登记中起到了重要的作用。德国法律赋于了公证员在不动产登记中的特殊地位。不动产的各项登记基础是必须要先进行公证然后凭公证文书申请登记。公证员为房地产的登记和处分进行公证，保护双方当事人的权益。

　　土地登记薄对公证员开放。公证员履行不动产登记中的实质审查的关键工作，要审查土地登记薄的情况（如抵押等有关其它内容）。

　　公证员要为双方起草房地产买卖协议并进行公证；公证员帐号为买卖双方的房地产交付和资金的托管提供安全保障；公证员有个人信誉和责任赔偿保险基金；公证员协会是公证员行使公证业务的主体，协会也有责任赔偿保险基金；《公证员法》规定公证员和公证员协会的责任赔偿保险基金以及公证员帐号均受国家司法部门监督。

　　三、德国不动产物权的几种行为理论和实践

　　德国《民法典》物权编在不动产物权上的行为有明确细致的规定。在担保物权和用益物权中有预告登记、地役权、通行权、地上权、居住权、相邻权、抵押权等，它们将物权的设立、转移、变更和废止归为物权行为，也就是所有权的转移、用益物权或担保物权的设立等行为。

　　物权行为理论在物权和债权的划分、法律行为制度的建立、以及整个德国法系构造中发挥基础理论作用。比如预告登记，在我国只在少数地方立法中有相关条款，但还只限于房屋预售登记范围，不完全具有预告登记的效力。但在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利制度变更的债权请求权。它包括“转让预告登记”和“涂销预告登记”，前者是为保全转让或者废除土地上的一项权利（设定于土地之上的权利）的请求权登记；后者是所有权人与抵押权出现混同同一人时，为了保全后序顺位抵押权，后顺位抵押权人要求所有权人涂销其优先顺位的抵押权的预告登记。所以预告登记是介于债权与物权之间，系于经登记公示后，以保全不动产的请求权为目的，具有物权效力的一种登记制度。又如在德国民法典中，异议登记又称异议抗辩登记，它主要是对不动产登记后给相关权利人可能带来的不利影响而设立的异议登记制度。

　　德国法律对国家实行土地征用征收的规定非常严格。根据法律只有属于以公共利益为目的的，才可以实行强制征用征收，但要给于补偿和赔偿，一般采用货币和同等土地置换补偿的方式。它对社会公共利益的界定很明确，例由于天灾、不可抗拒的原因需开路的、以及由于修建高速公路需征收使用的等。征用和使用一般通过评估后进行双方协商、行政裁决或行政诉讼解决解决（个人对评估报告不服，可以提出证据证明评估无效）。

　　目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴和吸收国外不动产登记立法的先进经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》等有关不动产登记条例法规中，明确规定不动产物权登记的各项顺序，不仅是保护公民个人财产利益和财产交付的秩序，也是合理保护资源、发展房地产经济的要求。这是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。