香港政务司司长曾荫权指出，将要把西九龙兴建成为一个世界级的文娱艺术区，提供丰富文娱艺术节目供市民欣赏，同时也希望西九龙文娱艺术区具有独特的地标设计及连贯的文艺设施，吸引游客，汇聚人流，从而带来更多经济效益。

　　11月10日，由长实集团(0001.HK)、新鸿基地产(0016.HK)所组成的活力星国际，恒基地产(0012.HK)独资的香港荟萃，以及由九仓(0004.HK)、信和置业(0083.HK)及华人置业(0127.HK)组成的艺林国际所呈交的建议书均获得入围。太古地产(0019.HK)及独立人士林思达则在初步甄选中被撵出局。

　　三份入围的建议书将在12月进行为期三个月的公众咨询，预计在明年选出各界认为最佳的建议书，到2007年才会正式落实方案并动工，整个项目最快要到2010年起才分阶段落成启用。香港政务司司长曾荫权指出，将要把西九龙兴建成为一个世界级的文娱艺术区，提供丰富文娱艺术节目供市民欣赏，同时也希望西九龙文娱艺术区具有独特的地标设计及连贯的文艺设施，吸引游客，汇聚人流，从而带来更多经济效益。

　　令业界关注的另一个问题是：该项目投资金额庞大，日后中标的地产商会否因此而放缓在内地投资的步伐？

　　400亿投资玄机

　　西九龙文娱艺术区占地四十公倾，相当于两个太古城。政府希望该项目财政能够独立，政府的构思是：引入单一地产发展商，让整个项目兴建时能够具有一致性、连贯性，同时将会透过地产项目的收益对艺术区进行补贴。虽然发展商在争夺西九龙文娱艺术区时均强调：“这次是以艺术为主，开发地产为次。”但实际上对这块肥肉的觊觎却明显可见。

　　长实执行董事吴佳庆在推介西九龙文娱艺术区项目时透露，建造整个文娱艺术区的成本，加上一次过拨款成立一个文化基金，估计需要约400亿港元左右。文娱区的商业收益，包括出售住宅物业、商场、写字楼及商店租金等，不会用作维持文化艺术项目的经常性支出，将由基金负担，而基金由一个独立董事局管理，发展商不负责经营。

　　法国巴黎百富勤董事及区域地产分析主管颜伟洪指出，西九龙文娱艺术区项目仍有许多问题尚无定论，他担心到落实时，跟现在相比已面目全非，故现在估计夺标财团的资产净值可因此而提高多少，仍是言之尚早，其意义并不大。不过，荷银证券则认为，西九龙文娱艺术区项目是近年最能赚钱的项目，对发展商来说有如“金蛋”一样。由于竞争对手不多，夺得项目的财团肯定可以大幅增加土地储备，而且有助提高其资产净值。假如长实、新地夺得，可以增加资产净值4％，恒地投得的话，资产净值可以增加10％。

　　根据香港政府提出的指引，该项目只有1.81倍的地积比率(容积率)，但三个财团建议的地积比率(容积率)均超过政府的指引，当中以艺林国际提出的方案将兴建最多楼宇，落成后共可提供5000个豪宅单位，住宅／商业楼面面积120万方米，文娱艺术区40万平方米，地积比率(容积率)4.3倍。

　　由长实及新地组成的活力星国际所提出的方案，住宅／商业楼面面积98万平方米，文娱艺术区28万平方米，地积比率(容积率)3.28倍。恒地独资的香港荟萃建议的发展规模最小，住宅／商业楼面面积仅68万平方米，文娱艺术区约25万平方米，地积比率(容积率)2.5倍。新地执行董事苏仲强在响应有关地积比率(容积率)超过指标时表示，公众不应单看地积比率(容积率)，要重视发展建议如何令土地对社会达至最有价值。

　　地产测量师陈东岳向记者称：“政府所定的地积比率(容积率)太低，起码要3至4倍才算合理，否则这块位于市区中心的地皮会有一点浪费，因此政府应该放松有关的指引。”陈东岳表示，根据其粗略估计，活力星国际提出的方案，整个项目价值787亿港元，香港荟萃发展规模最小，整个项目价值只有558亿港元，而艺林国际发展规模最大，整个项目价值1000亿港元。他认为，若财团有合理的时间售卖楼花，相信发展的风险有限，而当中又以恒地所面对的风险最小。

　　内地投资不受影响

　　对于长实日后若夺得西九龙文娱艺术区项目后，会否放缓在内地的投资步伐，记者曾多次向长实方面追问，但长实都没有就此问题作出响应，后来记者转而向和黄(0013.HK)方面查询，得到的答复是“不评论”。

　　相对而言，占活力星国际另一半股权的新地却给予了明确的答案：“无论如何，都不会影响集团在内地的投资。”新地发言人苏蕙蕴表示，集团未来的策略仍然是按部就班，在中国主要城市如北京、上海、广州和珠江三角洲等地拓展业务。目前，新地在内地拥有540万平方尺(大约48.6万平方米)发展中物业，另有180万平方尺(大约16.2万平方米)已完成投资物业，主要是位于黄金地段的写字楼及商场。

　　翻查长和系的资料，该集团于1992年签署第一份合资合同后，自此不断参与内地的地产发展项目，而当中很多物业是由长实及和黄合作发展的。现时长和系在北京、上海、青岛、重庆、福州、广州、东莞及珠海等地均有多个项目正在进行中，而北京的东方广场、上海的四季雅苑等均为人所熟悉。

　　另一个财团艺林国际也不愿意透露西九龙文娱艺术区项目的总投资额及有关营运资金，却它相信整个项目会有盈利。艺林国际的其中一位股东———九仓发言人向记者表示，集团对内地市场有一定的信心，故西九龙文娱艺术区项目无论成功与否，都不会影响集团在内地的部署。他指出，早几年前已在北京兴建了时代广场，今年底重庆的时代广场将可以开幕，而武汉的时代广场正在做地基工程，大连的时代广场亦会在明年初动工，未来将继续在内地主要城市建兴时代广场。

　　九仓在内地发展房地产主要以投资收租物业居多，但也会发展商厦及住宅出售。在上海的会德丰广场(暂名)预计将在明年初动工，另外两个高档公寓也将于短期内动工。该发言人说：“集团在内地的投资已经达40亿元人民币，占集团总资产的4％，上述几个项目投资后，在内地的总投资将上升到80亿至90亿元人民币，占集团总资产的8％至9％。”

　　艺林国际的另一股东信和置业主要都是集中发展香港的市场，过往涉足内地地产项目并不多，直至今年才伙拍中国海外(0688.HK)收购深圳福田地皮及四川成都金牛区地盘，前者占50％权益，后者占20％权益。不过，信置主席黄志祥于17日的股东会上表示，未来将集中资源在熟悉的地方发展房地产，内地市场将按部就班、慢慢的发展。

　　华人置业作为艺林国际的另一位股东，原来早在1998年始，已透过直接投资、合营公司及项目参与的形式发展，在内地主要城市包括北京、上海及深圳等发展住宅、商厦及酒店，该集团于早前曾表示，希望把内地业务占整体业务的比重增加至10％至15％。

　　以独资形式发展的香港荟萃，恒地主席李兆基公开表示，恒地拥有数百亿元资金，个人亦有数百亿元资金，故独资发展西九龙文娱艺术区项目在财力上一定没有问题，即使兴建两个都有能力。他估计，发展该项目需要投资300亿至400亿港元。

　　大福证券研究部主管麦德光向记者表示，恒基系在中国的项目均由恒基中国(0246.HK)负责，由于彼此之间的财务都是独立的，故即使恒地夺得西九龙文娱艺术区项目，也不会影响恒基中国在内地投资的步伐。目前，恒基中国主要在北京、上海、广州及珠江三角洲等城市发展，截至2003年底的总土地储备达2490万平方尺(大约224.1万平方米)，而截至2004年6月底，恒基中国的总资产达113.44亿港元。

　　麦德光说：“西九龙文娱艺术区项目所需要投资的金额约300亿港元左右，该笔投资金额又不需要一次过投入，起码需要3至5年的时间，加上香港卖楼的主要方式都是以预售楼花为主，相信资金方面绝不是一个问题，因此，若说财团因为中标而影响内地的投资，绝对是不可能的事情。”

　　颜伟洪向记者说：“如果卖楼快的话，那不论由哪一个财团中标，相信也不会打乱他们长远在内地的部署。”

　　特约记者黄可香港报道