近期香港楼市畅旺，楼价快速上升，不少楼市“好派”们又开始高调唱好后市。日前大地产商在拍卖场上高价“抢地”，便成了不少炒家推高楼市的重要依据。有人对此表示担忧，提出要预防楼市泡沫重现，但遭到另一些人的高调反应。笔者认为，以现时的楼价来看，还不能说楼市已出现严重泡沫，但现时要提出防止楼市泡沫重现。

　　预防楼市泡沫重现，对香港来说，并不是多此一举，因为它有暮鼓晨钟的作用，或者可以说是给政府及各界一服清醒剂：要正视楼市快速上升的利与弊，从而决定自己应做些甚么，不做些甚么。

　　正视楼市飙升的利与弊

　　摩根大通在最近一份报告中指出，上周卖地结果，反映出发展商对未来楼价的期望，已超过97年的时候。97年竞投的大部分土地，若以当时楼价计算，发展商仍有一定边际利润，但今年投得的五幅地皮，却有四幅以现楼价计算是「负」边际利润。还认为，楼价由去年「沙士」谷底至今，已反弹四成七，现时楼价已不算是极低的基础。以长实投得的天光道地皮计，若要赚取两成半的边际利润，楼价需再升四成半。

　　美林证券在卖地后的报告中也重提97年的经验，指出当时地产股与地价差不多同时见顶，楼价在之后六个月也由高位回落。美林还强调，并非说现时正重现97年的情况，但风险肯定存在，投资者需要小心。

　　楼市现有否风险见仁见智

　　笔者并不认为楼价已到了可以与97年高峰期比美的地步。我们可以约略算一个大数。统计显示，与高峰期相比，去年楼市最低谷时楼价下跌了约6成，即高峰期为100％，当时为40％。现时从谷底反弹四成七，即反弹到高峰期的约59％。离高峰期的还有41％的距离。我们要评论楼价的高低，应以此为基本出发点。

　　若与高峰期的楼价相比，这当然不算高。若以去年低谷比，则一年多上升四成七，也不能算少。是否有泡沫也见仁见智。因为何为泡沫也无统一标准。现时楼市是否有风险？市民是否应入市？这是十分私人的事。但就特区政府应如何看，笔者想指出两点。

　　高楼价必影响各业发展

　　首先是目前香港的楼价，总体而言，不仅比周边地区，而且比世界上多数国家高得多，高楼价影响营商环境，不利吸引投资者，不利香港经济转型，是肯定的事。其次，地产楼市炒风再起，香港以房地产为主导产业的模式不变，高楼价不变，必然会影响香港各业发展，香港的国际竞争力必然会下降。暂时多一百几十亿卖地收入，当然有利纾缓财赤，但卖地收入并不稳定，把希望放在这个方面更欠妥当。政府不是炒家，有理由看得更深些、更远些。俗话说，凡事预则立，不预则废；又说见微知著，政府现时应是认真全面检讨香港房地产政策的时候了。

　　对于现时想入市置业的市民来说，现时贵不贵是一个重要考虑，但能否有稳定的收入以支持供楼，更是要考虑的事。置业是人生的一件大事，要完成置业，很可能要花费一生储蓄，现时楼价说高不高，说低不低，而楼价升跌无常，必须有所准备，才能以平常心对待升跌。

　　卖地表现只是投资参考指标

　　对于炒家来说，应否入市？何时放手？能否发财？绝对是商业行为，政府的政策，卖地的表现，只是其投资的参考指标。赢了算自己有眼光、有魄力，输了也是自己看错局、投资失败，不能赢了赚了就笑，输了蚀了就把帐算到特区政府及特首身上，说甚么董建华令自己变成负资产，要董建华负责云云，还要向董建华抗议示威等等，笔者认为，市民更应反对某些为争取选票，而不分青红皂白、不分是非曲直，去支持这些投资失败者的政客。相信通过对现时炒家的无畏入市，我们会进一步看清当年不少负资产者的成因和责任。

　　作为一种商业行为，地产发展商想方设法推高楼市，这也是无可厚非的，因为资本家的本性就是要想尽一切办法增值。摩根大通报告中所指，上周卖地结果，反映出发展商对未来楼价的期望，已超过97年的时候，97年竞投的大部分土地，若以当时楼价计算，发展商仍有一定边际利润，但今年投得的五幅地皮，却有四幅以现楼价计是「负」边际利润。以长实投得的天光道地皮计，若要赚取两成半的边际利润，楼价需再升四成半。这的确值得我们深思。

　　政府应为长远发展负责

　　在现阶段再升四成半，即升到高峰期的大约86％，离上次泡沫爆破已不太远了，你说高不高？有人说，本年至今，5幅公开拍卖的地皮皆出现以「面包价买面粉」的情况了。这其实就是地产发展商的风险。地产发展商对未来作出如此利好的预测，要入市置业的市民怎么看？炒家怎么看？政府又怎么看？都是值得注意。但笔者认为，由于政府是香港最大的地主，其责任是要为香港整体利益负责、长远发展负责，因此政府怎么看，怎么办最为重要。

　　(作者：伍文深)