一、捷克房地产市场情况

　　1989年捷克政局发生巨变后，虽然许多公寓住宅仍归市政当局所有并在规定的租借协议下出租，但住宅市场在一定范围内扩大。零售和仓储市场活跃，在几个历史名城的中心区进行了改造并在市郊开始大的开发。商用楼盘市场明显增强，适合西方标准的建筑需求不断增加。

　　2003年在首都布拉格建成了3000多栋经济公寓楼，而2004年上升到4000栋。建筑楼宇增速很快，从2003年的7700栋增加到2004年的10700栋。许多投资者在良好的预期需求下开始着手投资新项目，但近年来由于低利率的抵押贷款使大量投资者涌入房地产投资，使捷克市场出现销售期延长迹象，2000年新建房地产平均销售期为6个月，而去年延长到18个月。两年前捷房地产供应不足，人们还在购买期房，而现在有些人开始对决定购买新房持观望态度。

　　捷克2004年5月1日入盟后，加快了立法修改进程,减少了投资壁垒，更有助于创业者在捷从事商务活动。最近几年由于显著的需求，房地产投资市场增速很快，在各个领域开发发展以满足需要。欧盟扩大给捷克房地产市场带来了许多有利因素，同时也对房地产投资和开发活动征税提出了挑战。据美国杂志《福布斯》调查统计，捷克是世界上第17位税负最高的国家。

　　捷克近年来保持低通胀率（1995年为9%，2004年为2.8%），稳定的失业率（1995年为4%，2004年为9.5%），捷经济增长超过4.4%，公司所得税逐年下降，从2004年的28%下降到2005年26%，2006年降到24%，财产所得税3%（低于奥地利4.5%和匈牙利10%）。由于激励措施降低了租金水平，布拉格最高租金每月每平方米19欧元（维也纳21欧元，布达佩斯17欧元），上述三城市平均租金11-14欧元。最近，捷众议院通过了议案初审，从2006年10月开始的6年期内每年增加9.3%的比率调高租金。目前捷有75万套出租的住宅公寓，据地方发展部预测，如果法案实施，房主将在6年期内获得新增收益360亿克郎。

　　二、投资房地产有关政策

　　1、如何在捷克购置房产

　　非欧盟国家居民（个体和法人实体）在捷购置房地产遵照219/1995 COLL.,Exchange Act交易规则。

　　作为非欧盟国家居民在捷购置房产，无论是作为商业还是居住用，必须在捷注册一个公司（法人实体），但仅对有永居（绿卡）的有捷克配偶的人例外。任何在捷克登记注册的公司均可以无限制地在捷购置房产，任何方式的购买或转移房产必须在相关的土地登记机构注册。

　　允许外国法人实体进行商业活动，包括与捷克企业同等条件同等范围获得房产（但仅限于捷登记注册的股东）。他们可成为公司创始人、联合创建人或加入一个现有的捷克公司。外国公司可在捷登记注册建立分支机构或成立一个捷克公司。有四种不同的法律形式的公司，最普遍的是有限责任公司（s.r.o.）和股份公司(a.s.)，其次是无限责任合伙制公司（v.o.s）和有限责任合伙制公司(k.s.)。允许非欧盟居民或法人实体作为外国人在捷登记注册公司购置房产，开始在捷安全合法地开展商业活动。在捷克注册新的有限责任公司最少注册金额为20万克郎。要求股份公司成立最少注册资金根据是否公开发行股票分别规定，没有公开发行的股份公司为200万克郎，公开发行的股份公司为2000万克郎。

　　在捷成立公司需决定公司法人，如果公司法人是非欧盟居民，必须得到长期签证或居留许可。

　　对于捷克法人实体的外国人得到捷土地没有限制，那意味着中国企业要想购买土地作为投资目的必须建立新的捷克公司作为土地所有者。在得到土地所有权的投资项目前，投资者需获得规划许可和环境影响评估以便达到环保标准。在建设开工前需得到建筑许可，投资者一般向地方当局提供相关的投资项目情况（如新施工项目规划、技术步骤、投入、产出等）以便取得许可。

　　为选择好投资项目的位置，必须按照城市或市政当局的总体规划。对靠近机场建筑有高度限制以及绿地覆盖的相关规定。它根据市政当局规定的不同位置规定不同，一般要求30%的绿地覆盖率。

　　2、法律政策规定

　　依据捷克基本权利和自由宪章，每个人和公司实体都平等享有拥有房地产权利。但有例外，在某些情况下允许国家征用财产并限制外国所有者范围。捷克房地产以民法为基础，以立法形式补充，如土地登记管理条例、共有财产管理条例、建筑条例等。捷克法律继续保持与欧盟相关法律相一致。

　　（一）所有权的限制

　　（1）、外国所有者

　　一般讲，外国人有与捷克人同样的权利获得房地产，但有某些获得条件的限制，主要是保护相对低价位的市场以防抄作哄抬房价行为，据说布拉格最好的路段房价已经可以与西欧国家相比。这些限制已经在捷克入盟后进行了充分的修改完善。在现行的外汇体制条例下，外国人或外国公司可以在以下情况下得到除了农业和林地除外的各种土地所有权：

　　（A）外国公司（不论是否欧盟）在捷克有贸易或分公司。

　　（B）欧盟国家的个人持有捷克居住许可，且在严格条件下，这些人可允许得到农业或林业用地。

　　因此，得到土地的条件仅限制与捷克没有贸易存在关系的公司、欧盟成员国家没有捷克居留许可的人员以及非欧盟国家人员。

　　入盟谈判准许捷克最长7年内仍应用得到农业和林业用地严格限制条款以及捷克居住许可条件限制。

　　（2）、其他限制条件

　　要求所有者：允许有必要的通路便于邻近房产维护；容许别人在紧急或突发公共事件时使用（接受补偿）；允许救火员或警察以及电讯公司在法定权利下使用和通行；不可干扰其他房地产所有者的权利；不可无理妨碍邻居采光、采景、清洁的空气以及类似骚扰行为；不可危急公共健康或环境，不可超过允许的风险标准。

　　（3）、征用

　　为了防止出现无端剥夺土地私有者所有权的行为，捷克新法对强制性收买或产生强制性可能都加以严格规定。在宪章和民法给予了更多细节规定才可征用。这些细节是：在公共利益前提下；在国会特别法案基础上；为条例提供的特殊目的；通过其他渠道目的无法达到的情况下；给予适当的补偿。

　　征用不能强行，其征用详细规定在建筑条例、在矿业法、道路条例以及电力能源条例中有规定。各种多边谈判也对房地产征用有控制。

　　（4）、天然资源开采

　　自然资源归国家所有，所有勘测、开采行为都需要许可证，得到捷克环境署（部）许可十分不易，许可证要求承担违反许可或导致任何损害的严重责任。

　　（二）房地产的其他权利

　　（1）、占有权

　　捷克法律规定占有权可以作为单独的权利存在，假定某人既不是所有者也不是契约权利持有人，但坚信房地产属于他。例如，某人通过合同得到一处房地产，他相信是有效的，但实际不是，他仍需按照要求放弃房地产归还其公正的所有者，但作为守法持有者他可以要求损害赔偿费。他也可以对房地产继续出租，在10年后最后判决所有权为止（非所有的占有）。很少要求对没有所有权的占有房地产交易登记注册。

　　（2）、地役权

　　地役权是限制所有者与毗邻房屋所有者之间的协定，以合同协议形式，以法律程序，或(经过10年诚信的考验)以规定形式。可以个别针对毗邻所有者或使某人真正获得临近房地产利益。要求所有者：允许在其房地产区域的某些活动，例如适当方式使用或有权获得收益；履行房地产税；终止某些行为，例如建筑物高度限制。

　　地役权约束房地产转让或不允许在所有者土地上施工。事实上，地役权很少与建筑相关，大部分对交迭或连接另外建筑物并且对无限期使用某些建筑物的权利有限制。

　　地役权受益人适度使用且分担受影响的所有者相关费用开支。地役权以合同为依据，必须以书面形式并经登记注册，其终止也需要登记在案。

　　（3）、抵押

　　抵押协议必须以书面形式并详细说明影响和保护房地产的条款。为能够直接执行必须在公证人面前完成。抵押权利生效实施只有当进行了房地产登记注册后才生效，或在某种情况下用房地产作为全部贸易抵押，保存在捷克公证处（协会）。几乎任何房地产均可抵押，只要它独立存在。大的整体房地产的组成部分不可抵押，除共管前提下的单元住宅和理想共同所有权下的股份除外（虽然在这种情况下法律不明确，在登记注册抵押时可能遇到困难）。

　　租借不用登记注册，因此不可抵押。虽然在债权人和债务人之间有扣押权书面合同前提下，可以作为有价证券使用，也不能从房地产应收款项。扣押权（留置权）就像抵押一样，但仅在有限情况下对副债务人（如承租人）才生效。应收的抵押利息也可以包括在应收帐款和追偿费用利息中。

　　面积大的土地的部分可抵押，需要分成不同的块分别登记注册。不论建筑物是否经过登记注册都可以抵押。但如果建筑物已经登记，那么抵押只有在经过房地产登记部门注册后方可生效。当建筑物没有在房地产登记部门注册，那么必须在抵押登记部门登记在案后方可生效。

　　捷克法律规定不认为建筑物是其坐落的土地的法定部分，抵押建筑物与抵押建筑物下面的土地区分开来。捷克法律允许在建筑物完成前（只要建筑物第一层完成）就可以登记注册。随即结构完成一半就可以抵押，全部完成形成有价证券的部分。在没有登记注册前不能做任何处置，但未来的合同可以规定将来某时处置等等。

　　捷克抵押仅允许以房地产形式抵押，但也可以延伸到与其房地产不可分割的所有财产（包括树木和草丛），从而不减少其价值。然而工业设备一般不被认为作为抵押财产。基于此原因，捷克银行经常会对抵押建筑物的固定资产扣押分开另立协议。

　　（4）、法定支出

　　捷克税务机关对纳税债务人房地产征收法定扣押费用。

　　对强制债务人执行判决，法院也收取相关费用。就扣押和法院强制抵押来讲都不优先于其他已经经过登记注册的抵押。

　　（5）、预购权

　　可在合同中明确预购权，不必需要有销售协议。合同受益人可在得到优先权购买房地产后再重新投放市场，假如他随即出低价购买或在两个月内没有付购买价格，于是就结束了预购权。任何情况下预空权不可转让。如果违背，受益人以赔偿金形式补救。

　　（6）、国家财产的使用权

　　这些权利是旧时期遗留下来的，加上传统法律概念上的，国家是所有土地的唯一所有者的思想，认为任何个人或公司实体准许有权使用或经营管理。今天，这种遗留下来的权利仍保留在市政当局、政府代办处以及如铁路等公共企业。受益人自用但不可转让房地产。管理权更进一步，除了未经许可任何房地产销售无效外，几乎囊括了所有者的许多权利。

　　（7）、租赁

　　捷克法规定，与登记房地产权对照下，租借对任何个人契约权没有任何影响，但对承租人提供了更多保护。租借可持续长时期（超过99年），虽然可以单方面废除但不能单方面通知终止。他们对后面的房地产所有权的变化没有影响，新房主仅仅照搬而无权终止。但是承租人相反，由于变换房主可以终止。

　　（三）房地产登记

　　登记部门根据相关数据和位置确定土地区域和地上部分建筑，一切登记注册后的房地产的转让必须再登记后才生效。因此，登记部门是所有权认定部门，对土地和建筑物来说其他房地产权登记还有：房地产抵押；依房地产权衍生的预购权；地役权；管理和使用国家财产权。

　　登记机关也有列明的其他法律条例，例如宣布共管权。但是即使双方协议中有，租借也不需登记。登记许可分成以下三种之一：

　　（1）登记是获得合同协议中房地产权的许可，许可权一旦建立，登记请求即被承认。

　　（2）有记录显示，房地产权的许可不是由合同决定而是由国家行政管理机构决定，国家行政机关一旦决定就批准了相关权利，登记机关仅是履行手续公布而非决定。

　　（3）记录某些房地产悬而未决的问题，如遭受起诉、破产进程影响、禁令或其他法院命令。

　　登记注册可能比较慢，当登记部门收到登记申请，他们权衡确认没有其他权利同时影响相关房地产进入，才准许登记。

　　（四）房地产交易

　　任何房地产的转移，合同记录了交易情况，从申请递交时开始显示所有权从一方转移到另一方过程。当双方申请登记注册，登记部门查证是否对可能情况做好充分准备：递交的担保登记证明；双方意向是明确的和可理解的；没有法律禁止的转移。

　　登记部门没有义务核实每一个合同的正确性，也没有义务核准第三方的预购权是否得到考虑。

　　登记申请不必双方同时提交，但同时提交可以节省时间。如果接到一方申请，登记机关将另发正式通知，告知一方进度。事实上，没有形式上的限制申请的时间。

　　（1）、契约手续

　　民法要求所有房地产权转让合同必须以书面形式，且双方在同一文件中签字。合同由律师或公证人起草并由其核准双方的签字后登记注册。实际上，因为费用原因，销售协议一般由律师起草。但抵押协议趋向于公证人的记录，以便随后的法院裁定能够顺利执行，而不必需要更多的手续。

　　无论协议已经加以限制或另外有管理连带拥有权，配偶的同意在任何房地产销售中是必要的。

　　（2）、契约内容

　　捷克房地产转让合同条款与其他国家相同，合同至少包括：双方姓名、出生证号码、营业执照号码、住址等等；协议中至少涉及注册登记号码、地址；核实卖方的房地产权（特别注意1993年以前获得的产权情况）；分别声明双方买卖房地产的目的；声明双方登记注册提供协议目的，详细说明在登记部门登记产权变化、希望将所有权在双方之间转换的愿望以及已经过协议的价格和付款期限。

　　附加规定包括：有关房地产的专门报告；明确的表述和保证（在捷克法律前提下，双方自愿决定，例如保证房地产不受任何环境因素影响）。

　　（3）、买方补偿

　　卖主依据合同并适时被迫如期移交房地产。假如房地产缺乏合同中转出属性而转出或不能按照列出的目的使用，卖主负有责任。但从登记部门了解到的过失或买方没有在设定时间内指出的过失不负责任。

　　如果发生债务，买方可根据失误程度要求纠正错误或降低买价或废除合同。如果卖主没有及时履行职责，则对房地产的任何损失负有责任，买方可以废除合同。

　　合同的废除在得出合同结论时到以书面形式递送给另一方就生效，每一方以法律为依据在合同规定条件下返还。

　　如果没有查出事实的破坏者，房地产所有者需要承担对任何环境的损害赔偿和清洁费用。因此买方一般坚持在购买房地产细节合同中有国家环境保护条款。他们有权否认协议有效，要求损害赔偿。同时在民法不正当得利原则下有可能追索卖主。

　　（4）、卖方补偿

　　买方交付了购买价格并提供必要的合作以便及时过户。如果没有做到，卖方可要求包括延迟付款的利息等损失赔偿，如果买方继续不履行的话，卖方也可以废除合同。过期罚金在法律中有规定，是两倍的捷克央行的贴现率，并从不履行之日起计算。

　　（5）、费用

　　在登记机关要付申请费用，每方500克郎（约19美元），还有一些名义上的复印费工本费，除外还有行政管理费，如建筑许可签署、场地批准、改变建筑物用途批准等。这些费用固定在100到5000克郎之间（4美元到190美元）。

　　（五）租借

　　租借协议受民法支配，可在固定或不确定地期间适用。每种情况下，租借只是契约权利，不能在登记机关注册。

　　（1）、一般的租借

　　租借是一种租借临时占有权，除非另经同意承租人可以再出租。双方可自由商议条件，仅在缺少协议时运用法律干涉。作为抵押品，不论承租人提供财产前提下，房主有法定的抵押品。

　　假如租借期期满，房主没有拒绝的情况下，承租人仍然占有，可认为其租借延长与原来相同的租期（最多一年），双方根据协议或依据法律程序废除租借。但相反如缺少协议，对于不确定的租期的租借仅由正当的通知终止。一般通知期是3个月。对于农业和森林用地期限是从当前日历年的10月1日的12个月内。

　　房主应保持财产的可用条件并享受买卖权，承租人有义务报告其过失，且在惯常的和商议好的方式使用房子。如果由于其不可控和职权范围外不能使用房产的原因下，可以停止或要求降低租金。在终止租借时，承租人在保证房屋符合使用条件允许正常磨损条件下放弃房屋所有权。

　　（2）、非居住前提的租借

　　租借协议必须书面形式并写明租借目的，按照申请时建筑许可和批准。没有房主授权再出租是禁止的。没有授权任何再租借都是不正确的。对于固定时间的非居住租借，依照法律情形可以被终止。

　　（3）、住宅租借

　　住宅租借受到特别保护，租借时间不确定，只有当房主通知3个月终止，且根据法律列明的原因之一，尽管那样，终止需要法院指令才可生效。房主需要向承租人提供质量相等的替换住处。除非是在1993年后就私立的每年惯例租借条件。配偶和其他亲属享受继承租赁权。而再出租需经房主同意方可。

　　（六）征税

　　（1）、所得税

　　由租借和变卖房地产所得按照一般税率，准许对有开支、维护、折旧等情况费用减免。一般所得税税率，对公司来讲2005年是26%，2006年24%，对个人是15%到32%。

　　对个人讲以下情况下房地产销售免税：个人已经拥有房地产5年（在期间主要居住了2年），在销售时不是作为商业用，至少5年内已经不再作为商业用。

　　在个人占有前提下，居住者个人一般不能扣除费用。但可以扣除每年每户300000克郎的抵押利息。房地产一般超过50年贬值（对零售、酒店、办公楼），对居住楼贬值期是30年，土地不会贬值。临时建筑物房地产在其经营期后会贬值。

　　任何由房东或承租人承担的重建费用超过4万克郎的，必须估算现值、折旧，而不是作为费用扣除。假如承租人有与房主书面合同允许折旧，承租人则有权就提供的重建费用折旧。但不允许第三方承租人出于征税目的提出的重建折旧。假如在租借期间承租人遇到重建费用，就对房东和承租人有终止增值税和所得税结果。

　　房主负担的维修费用一般可减税，如果合同规定的承租人有责任负责维修的维修费可以减税，实际的维修形成对房主须纳税的收入以及对承租人的增值税。

　　捷克法律规定，各种收入，如股息、利息、许可费、顾问费需要代扣所得税。对相关公司有特别的处理情况，但对房地产没有特殊的扣交房地产税。

　　对房主和承租人都允许建立准备金以备今后特定条件下的维修。

　　（2）、房地产税

　　每年由房地产所有者交纳，包括对土地和建筑物两种征税。现行税率是：牧场和森林官方估值0.25%；农业用地0.75%；工地每平方米1克郎；周围有楼宇环绕的院落和空地每平方米0.1克郎；住宅建筑每平方米1克郎；商业建筑物地面每平方米10克郎外加加层每平方米0.75克郎。

　　根据地区位置不同，建筑物等级乘系数0.3和5之间，布拉格系数是4.5和5。

　　（3）、房地产转让税

　　受让人担保，让与人负担协议价格或官方估价的3%付款，下列情况可以免除：根据公司的注册资本额以货代款转让给一家公司；转让新的未使用的建筑物，让与人在建筑业；在1989年革命后归还本来所有人的房地产转让。

　　（4）、增值税

　　捷克增值税系统与欧盟许多国家一样，对大多数商品和服务是19%，一些商品和服务减少到5%。建筑活动一般是19%。而直到2007年底，在与居住有关的建筑和重建一般按照5%的增值税收缴。

　　如果卖方是增值税支付者且在正式批准使用建筑物后，销售在3年内发生，或卖方得到建筑物以后3年内，建筑物销售需要服从增值税。否则建筑物销售免增值税（增值税是零）。

　　土地销售一般免增值税，然而建筑用地是19%增值税。

　　财产租借免增值税，但如果承租人是增值税支付者且使用租借地作为经济活动用，房主有权选择增值税条件，税率是19%。

　　对购买商品和服务的增值税可以返还，如果买方是增值税支付者，且使用购买的商品和服务提供应征税补充。

　　（七）环境和计划编制

　　（1）、环境问题

　　一般可遵循的是环境条例以阻止那些带来影响环境和潜在危险的行为，采取环境影响评估。违反者可被罚款、强制补救和赔偿。

　　准备房地产投资者注意以下条例：

　　废物条例，在没有发现破坏者踪迹的情况下，所有者有义务对存在和引起的污染负责。所有废物，分不同种类按照不同的方式处理。

　　用水条例，对得到废水许可排放强加普遍责任，且对任何污染地表水承担赔偿责任。任何对水存在潜在影响的建筑活动必须预先经相关机构同意批准。

　　空气污染条例，制定了权利、义务以及某些控制行业的许可排放标准。必须经过相关地区环保部门批准，才可以允许这些行业开工建设或革新项目建设以及涉及新的制造业和高科技行业。

　　保护乡村和用地条例，即使没有违背任何法令，禁止建设不适宜和影响雅观以及视觉享受的建筑进入风景区。

　　（2）、建筑规章

　　捷克市政当局有权制定地方建筑规章，考虑到地方情况对可能的建筑活动制定限制措施，对任何准备盖建筑物以及完成其他建筑工程都必须执行规章。对于盖建筑物，建筑者需要得到相关单位的不同的许可，如区域许可、建筑许可和最终占有许可。

　　相关部门有权在任何时候控制建筑活动，并贯穿建筑活动的始终，必须考虑遵循其他法律和规章，例如法律上关于保护自然资源、保护古迹以及特殊环境规定。

　　三、投资房地产的建议

　　1、注意了解相关因素

　　投资房地产特别重要的因素是了解其经济环境、政治和法律稳定性、基础设施以及政府干预等。除了所有出租和取得房地产可承受的费用外，回报率对使用者和投资者是至关重要的，选择合适的位置，权衡相关的因素，包括位置、税务和经济政策、贸易发展、贸易服务以及竞争性环境等。除此之外，了解城市区划和规划方面的规定，并满足所有相关机构在规划批准程序方面的要求是非常重要的。

　　2、及时准确了解房地产公司咨信

　　投资房地产注意选择信誉好的房地产公司，要向银行进行信用咨询，做到知己知彼。

　　3、贷款购买房地产注意

　　首先确定贷款额，准备相关文件并向银行提出初步意向，房产地点，归还贷款期以及双方协议，注意向银行提供有关房产情况，以便审核。必要时银行、买方和卖方三方见面，每两方之间签署意向书。

　　4、注意协议签署问题

　　在没有将合同给好的律师审视前，在认购协议没有经过贷款方银行看过前，在没有经过好的翻译完全、准确地核实前，不可随意与房地产公司签署任何协议，哪怕是草签协议，捷克规定草签协议具有法律效力。

　　5、大的投资项目可以从捷克投资局以及大的银行得到相关信息，以防欺诈行为。

　　(作者：驻捷克使馆经商参处)