美国的房地产业高速增长十余年，成为美国经济稳定的基柱和千百万普通大众的财富依靠。至2004年底，美国房地产按揭市场总规模达到7.6万亿美元。如此巨大而重要的市场是如何有效率地运作呢？

　　美国按揭工业经过多年发展成熟为一个庞杂的工业体，其主要参与者有经纪人，银行，保险公司，政府支持企业（房利美，房贷美，吉利美），按揭管理公司，投资者和政府相关部门，以下作简单介绍。

　　按揭银行

　　美国有许多专业的按揭银行，按揭银行有经营灵活，技术先进等优势。受资本所限他们很少在账户上保留贷款，大部分贷款被卖给房利美、房贷美或其它银行，或者证券化后卖到二级市场。商业银行依靠其雄厚的客户基础和资本大力推进边际利润高的按揭业务。如华盛顿互助、花旗银行，JP摩根大通等。互联网技术的兴起在美国许多行业引起了一场革命，按揭银行业也不例外，涌现了大批只在网上经营的贷款公司。这些公司敢于承担风险，费用低，行动迅速。贷款者只需花十分钟就可以在网上完成贷款申请。总之，按揭银行竞争激烈，各银行想方设法开发新产品，增强服务，降低费用来吸引客户，广大贷款人从中受益。

　　虽然按揭银行积极扩张业务，贷款风险并没有增加。实际上，坏账损失率一直保持在低水平。主要原因之一是各银行都严格的审核标准和程序。按揭贷款人的还债能力由月收入、工作历史、现有债务、现有资产等文件来证明。按揭月付款/月收入是很重要的比率，一般要求低于28%。还债意愿则主要靠信用分数。美国共有三家信用评估公司根据信用偿还历史，信用卡开户和使用状况，拖欠纪录等给出从350到850的分数。由于信用分数十分重要，大家都小心地保持良好的偿账习惯。除银行外，信用合作社，州和联邦政府机构也有针对性的贷款。

　　经纪人

　　经纪人由各州发执照，具有较强的专业性。因为经纪人只有在客户得到贷款后才会从贷款银行收佣金，所以他们有积极性为客户寻找最低的利率，最合适的背书条件和按揭产品。

　　当贷款/房产价值比率超过80%，按揭保险是必需的。按揭保险业由6大公司所垄断。由于保险费高，许多贷款人借助二次按揭补足所差首付款。与财产保险不同，水灾、飓风等保险只在自然灾害发生区需要。人寿、失业等保险是可选项，目的是在贷款人失去偿付能力时银行不曾受损失，房产不被抵债。

　　政府支持企业

　　以笔者在房利美信用政策部的工作经验，这里对这些企业的作用和现状作进一步说明。政府支持企业的主要作用有三个：分散信用风险；提供流通性；执行政府公共政策。银行为了资金流转和降低风险往往把按揭贷款卖给包括房利美在内的二级市场投资者。因为房利美的一个使命是帮助居民实现“美国之梦”，它只能买符合一定要求的贷款。房利美通过发行按揭抵押证券来同按揭银行交换按揭贷款并担保准时支付证券本金和利息。按揭抵押证券具有风险低，收益高于国债，流通性好的特点，很受华尔街，养老基金，共同基金和保险公司等机构投资者的欢迎。同时房利美发行公司债来筹集资本。因为政府的隐含担保，房利美公司债利率很低。2003年，房利美成为即美国联邦政府之后的第二大债务发行人。近几年，房利美和房贷美不断膨胀的影响力成为争论的焦点。2003、04年两公司相继出现账务丑闻，CEO、CFO全部换人。今年2月17日，美联储主席格林斯潘在国会作证时，又一次警告：如果让这些机构继续膨胀，我们将把整个金融系统的未来置于极大的风险之下。

　　按揭服务方

　　按揭服务方从贷款人收款，然后转付给投资者%保险公司和税务部门。另外还有文件存档，坏账处理等所有相关的业务。把按揭服务从按揭贷款本身剥离是按揭贷款可以在二级市场自由交易的前提。其结果是按揭服务方往往不是最初的贷款银行，同时按揭服务权也作为一种按揭产品在二级市场广泛交易。

　　房地产投资信托

　　房地产投资信托是拥有或经营房地产的公司，在至少90%利润分红，至少100个投资者等条件下，享受收入税优惠。投资信托的股份在交易所交易，为广大投资者提供了一个流通性极高的参与房地产投资的方式。

　　(作者：李粤 汪先果)