英国国情和我国有很大的差别，住宅市场过热的原因和调控措施也有所不同，本文就一些与我国相关的问题展开讨论。

　　英国住宅市场表现与房价调控的讨论

　　从1996年起英国房价上升期到现在已历9年，如何评价这9年来住宅市场的表现和房价调控?在这里作者因篇幅所限，只从以下三个方面谈谈自己的看法。

　　1、英国住宅市场机制是否失灵?

　　在一个比较完善的市场经济国家，资源通过市场进行配置，并通过价格反映资源的短缺情况。资源的短缺是一个相对的概念，在不同的情况下同样数量的资源在市场上可能产生短缺，也可能产生过剩。英国住宅市场的价格连年快速上升，反映了在1996- 2004年上半年那段时间内特定的市场条件造成了住宅资源的短缺。在其他条件不变的情况下，价格急升以后总是引起供应的增加和价格回稳，这说明英国住宅市场机制固有的价格自我调控机制并未失灵。事实上，英国当局并没有试图去干预市场，也没有人为地扭曲市场价格，而是继续让市场去决定价格。英国当局有所作为的是去改变造成了住宅资源短缺的特定的市场条件，通过住宅市场机制来间接影响房价。

　　2、如何判断英国住宅市场过热和价格过高?

　　我们不能简单地把某项资源价格在两三年内快速上升判断为该项资源市场过热，该项资源价格产生泡沫。从英国的情况来看，2002年住宅价格急升使泡沫说浮出水面，但英格兰银行在2003年初并没有立刻采取行动。如果只从英国住宅价格上升的时间区段来说，泡沫论是有道理的。到2004年英国平均房价已比1995年高163％，1996-2004年房价年均增长率为11．36％。而同期英国名义GDP增长61．3％，年均增长率为 5．5％；名义人均收入增长52．7％，年均增长率为4．8％。从这一角度看，英国住宅价格增幅大大超前了整体经济，产生了泡沫。

　　但如果把观察英国房价的时间区段放大到整个经济周期，即从1990年房价峰值到 2004年房价峰值的时间区段来看，我们会发现2004年英国平均房价只比1990年高 127％，1990-2004年房价年均增长率只为 5．6％。而同期英国名义GDP增长108％，年均增长率为5％；名义人均收入增长92．2％，年均增长率为4．4％。在这一时间区段，英国住宅价格增幅并未有大量超前整体经济增长，很难说有大量的泡沫，甚至很难说产生了泡沫。另一种解释是，住宅的生产率低于其他商品，住宅相对于其他商品更为稀缺，因而其价格／价值相对上升。此外，1996-2004年的住宅价格上升，在一定程度上是对1990-1995年市场低估住宅价格的更正。

　　那么英国是如何界定2003年住宅价格升幅过快，从而采用货币政策进行宏观调控?其中一个指标是首次置业人士面临购房困难。在英国，能利用已购房升值来减少再购房成本称为上了房地产阶梯(在英国，住房从较长的时间周期来说是不断增值的)。在房价上升时期，已购房一段时间者可利用已购房产生的增值，来实现小房换大房。即使他们尚未还清已购房的抵押贷款，由于他们大部分采用的是本息一齐还的贷款类型，购房几年后，其贷款余额一般已远低于原贷款额。

　　但对首次置业人士来说，房价大幅上升意味着他们要付出更高的代价去购买房子。事实上，房价上升产生收入的再分配，未登上房地产阶梯的首次置业人士买下了已购房人士的房子，已购房人士获得的增值是首次置业人士补贴的。这就产生了严重的社会不公平问题，即要低收入的首次置业人士去补贴高收入的已购房人士(首次置业人士绝大部分刚参加工作不久，他们的平均收入比不上参加工作更久的已购房人士)。当然，当首次置业人士购房后变成已购房人士，他们就踏上了房地产阶梯，享受住房增值的好处。因此，社会不公只发生在首次置业人士购房时。

　　为了减低社会不公，政府应设法减轻首次置业人士的负担。减缓房价快速上升或降低过高的房价是其中一个措施。另一个措施是采用累进的印花税(在我国称契税)和低价房采取零印花税税率。英国财政部从2004年 4月起，把多年未变动的印花税免税额由 60000英镑上调到120000英镑。这一举动虽然有为在今年5月举行的大选拉票的嫌疑，但对首次置业人士来说是一项重要的减负政策。印花税免税额还有继续上调的可能，例如，英国皇家特许测量师学会认为，印花税免税额应该上调至150000镑，才能有效地帮助首次置业人士。

　　另一个指标是由高房价引发的社会债务危机。假设某君在1993年买了一幢50000镑的房子，借了35000镑的抵押贷款。在2001年，该君房子的房价升到110000镑，其抵押贷款余额为20000镑。他认为自己赚了 60000镑，于是把房子向银行再抵押，借了 50000镑用于消费。2003年，该君所买房子的房价已升到140000镑，抵押贷款余额为 65000镑。他认为自己又赚了30000镑，于是把房子向银行再抵押，再借了40000镑用于消费，债务总额上升到105000镑。

　　上述由于资产价格上升增加的财富是不稳定的。一旦利率大幅上调，市场上房价将随之而下跌。但债务是不随利率上升下跌的，反过来，随着利率的上调，债务通过利息增加而放大。这就是英国著名杂志《经济学人》在去年10月中国专辑中比较中国和发达国家的发展时对发达国家发出警告的原因。该杂志认为中国近期的财富增长主要是来自于生产力的发展，是‘实’的增长。发达国家在同期的财富增长主要是来自于资产价格的增长，是‘虚’的增长。回到上面所说的某君。他的房子在2005年价格下跌到120000镑，而债务为 100000镑，每月付息增加50％以上。该君在购房12年后，财务状况又回到首次置业人士的水准，但其负担远比首次置业人士为多，只能节衣缩食，再也无力正常消费了。如果该君的遭遇在英国有普遍性，英国经济会从大量消费的高速发展中进入消费萧条带来的停滞不前甚至倒退的局面。解除这一危险的办法是通过宏观调控把房价上涨的速度减缓，改变人们对房价升值的预期，使债务危机软着陆。

　　3．英国政府对住宅市场的调控结果会如何?

　　目前英国对房价走势的判断的主流观点是住宅市场可实现软着陆。一、过高的房价抑制了住房的需求，从而使房价上涨乏力。据英国房贷提供者协会统计，2005年2月批准的抵押贷款为59000宗，为1996年一季度以来的最低值，不到2002年5月和7月批准的抵押贷款数峰值142000宗的一半。二、投资购房的宗数在住宅出租市场饱和，在租金出现低增长甚至负增长以后大幅减少，投资者抛售增加。投资购房宗数的减少不仅降低了对住房的需求，租金便宜了还为许多首次置业人士提供了暂不购房的选择。三、种种迹象表明，在英国许多地区房价已经连续多个月下降。在供过于求和利率上升的期待下，买方不再积极入市，而卖方不再奇货可居而愿意降价。四、英国经济的快速增长使家庭收入增长保持了快速增长，从而逐渐减少房价的泡沫，降低房价泡沫破裂对整体经济造成危害的危险性。英国房价收入比在2004年第三季度达到5．95的峰值以后，在第四季度降为5．85，2005年第一季度估计值为5．70。房价收入比的下降与2004年英国平均个人收入增长达到8．5％和该年第四季度房价下降有关。在收入增长和房价下降的双重作用下，首次置业人士占购房者的比例从2003年8月的历史最低位26．1％回升到2005年2月的30％。

　　因此，只要调控措施得当和经济保持高速发展，英国房价有可能不需要有大的向下调整，便可消化现有的(不多的)泡沫。

　　英国住宅市场调控对我国的启示

　　我国的住宅市场成为国人主要住宅来源的时间尚短，需要做大量的研究来确定住宅市场在国民经济和个人财产结构中的位置。本着‘他山之石，可以攻玉’的想法，我认为英国的经验对中国住宅市场的发展与调控有一定的参考价值。

　　第一，在判别中国住宅市场是否过热、住宅价格是否有泡沫时，最好在一个较长的时间区段内，考察名义GDP、名义人均收入和房价增长的关系(房价增长一般指的是名义房价增长)。比如，我国名义GDP在2003- 2004年的增长应在15％以上，大概与同期全国平均房价增长相当。在前几年全国平均房价增长实际上低于名义GDP的增长。将来几年我国名义GDP估计也会保持双位数增长。因此，笔者认为我国正处于长期的房价增长区间。

　　第二，房价增长的动力主要来源于国人产生的升值预期。大家从过去几年的房价上涨中领会到住宅是好的投资品，但谁也没有经历过像英国在1990-1995年的长时间房价下跌。因此，单凭一两次加息不足以改变国人对房价的升值预期。要改变人们对房价的看法，除了继续加息以外，还要配套其他的措施。

　　第三，市场价格是资源短缺的最佳信号。在市场不受扭曲的情况下，房价将提供最好的住宅资源短缺的信息，为管理层决策提供真实的市场情况。因此最好不要直接干预住宅市场(笔者不认为一级土地市场招拍挂是干预土地市场，那正是住宅／房地产市场完全市场化的一步)，要让市场决定价格。国人巨大的购房热情如奔腾的径流，只可疏导，不可堵截。干预市场，人为堵截会产生更大的问题，管理层可对决定市场价格的特定因素进行调控来影响房价。

　　例如，市场竞争的结果会造成中心城市中心区很高的房价。比如，在伦敦的中心区，一套较好的三居室的套间(面积100平方米左右，不是有花园的房子)的售价达到150万-200万英镑，几乎所有的当地居民都买不起。但这不影响当地居民在伦敦市郊购买同样但售价为30万-40万英镑的房子，或在离伦敦15-120公里外的城市／村镇购买同样但售价为15万-30万镑的房子。没有当地居民对不能住伦敦中心区的好房子不满，因为大家知道伦敦中心区的高级住宅市场面对的是全球的政府和非政府机构，富商大贾和金融界的高收入人士。

　　第四，调控住宅市场宜早不宜迟，这样可避免出现英国2002年的那种全国性住宅价格暴涨。事实上英国不少人认为政府的调控行动太迟，如著名杂志《经济学人》在去年的某期封面文章中批评英国财相在住宅市场调控上动作迟缓。我国的购房者不同于英国的购房者，没有足够的经验和心理承受能力，其市场行为最需要疏导，具体是通过市场调控避免房价的大起大落。调控的措施包括增加供应 (新房和二手房)，调节住房市场对收入的重新分配，通过货币政策和税收政策调节住房交易的成本，特别是高端住宅的交易成本。

　　第五，应保证有正常收入的首次置业人士能够买得起低端住宅，帮助他们登上房地产阶梯。这应成为房价调控的目标。首次置业人士也不应有太高的期望，那种一步到位的想法是不现实的，即使是在英国这样的发达国家也做不到。事实上，英国很多首次置业人士购买的是一居室和二居室的住宅，而且很多是多层住宅中的套间，不是有花园的房子。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低端住宅。比如，一居室的住宅占住宅开发的总量，在1971年是15％，在1981年是23％，1991年是19％，2002年才降到 6％。这些低端住宅除了供首次置业人士购买外，还为需要降低住房水平的人士提供了选择。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应提供足够的供首次置业人士购买，为首次置业人士买得起的住宅。

　　第六，最好尽快征收住宅使用税并改革交易环节的税收。在英国，住宅使用税和交易环节的税收都是累进的，对住宅的需求和住房交易中产生的收入再分配有调节的作用。对于非自住的住宅，在交易环节除了征收印花税以外，还要征收资产增值税。笔者觉得我国住宅交易环节的税收改进的难度最小，成本最低，可以立刻推行。比如，上海和杭州这两年房价暴涨，为减少以后的房价上涨，可以考虑征收累进的契税。

　　我国政府对住房价格上涨的重视比英国政府来得早。因此，我国政府对市场经济的经验虽然少于英国，但在对住房价格上涨调控方面，很有可能“青出于蓝，胜于蓝”。

　　(作者：英国牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系高级讲师 曹军建)