自从布什总统上台以来，美国经济总是起起伏伏。但房地产市场却是一枝独秀，一路上涨，害得本报记者站两室一厅的房租每月都超过4000美元。不过，最近有迹象显示，美国房地产市场存在大量泡沫，并有随时破灭的危险。

　　司法部插手，对两大房贷机构进行调查

　　美国房地产市场多年的繁荣，主要得益于极低的美元利率。美元利率低，银行房贷的利率也低，所以许多人从银行贷款买房子，甚至把它当作一种投资方式。而美国为了鼓励和便利大家买房子，除了银行之外，还有专门的房贷机构，一个叫“美国联邦国民抵押贷款协会”，简称“房利美”，一个叫“美国联邦国民抵押贷款公司”，简称“房地美”。这两个非银行金融服务公司的规模是全国最大的，其投资总价值高达1.5万亿美元。从1968年以来，房利美已经为5800万个美国家庭提供了5.7万亿美元的抵押贷款，足以说明这两大机构的影响。

　　然而近日，两大房贷机构接连爆出财务丑闻。联邦住房房企检察办公室4月26日向外界透露，房利美公司涉嫌虚报收入，有严重的财务问题，而且可能比人们想像的更加严重。该公司的雇员已经揭发了其高层在财务报表中以伪造签名的办法，达到提高公司收入的假象，使公司高层得到巨额奖金。房企检察办公室估计，仅2001年至2004年间，房利美公司虚报的收入就高达110亿美元。美国司法部已经插手，对该公司进行调查。

　　房地美公司也被查出在2000年至2002年期间，虚报了50亿美元的收入。房企检察办公室主任法尔科恩指出，如果不能纠正这些公司的问题，最终可能会对房地产市场造成全局性破坏。

　　房地产市场已有泡沫，而且破灭的危险越来越大

　　美国经济学家们认为房地产市场已潜伏严重危机，原因主要有两个：一是房地产市场已经泡沫化，二是上述两大房地产贷款机构有严重的财务问题，如果调查属实，有可能导致整个美国房地产市场的崩溃。

　　《纽约时报》4月27日刊登文章指出，美国的房地产市场已经泡沫化，至少在美国的一部分地方是如此。美林投资银行的经济学家沙利金说：“我们认为，美国房地产市场已有泡沫，而且破灭的危险越来越大”。

　　专家们认为，除了长期低利率促使人们投机炒卖房地产之外，还有大量外资也流向了美国地产业。近期纽约的房屋销售量和房价都在继续疯狂上涨，而消费信心指数却在下跌。按常理，消费信心下跌，房地产市场应该转弱，但现在却相反，这是很反常的现象，说明在房地产市场有投机现象。除纽约外，旧金山、洛杉矶、波士顿、迈阿密等东西岸大城市都是房地产严重泡沫化的地区。4月26日，美国政府发布的报告显示，3月份新建住宅的销售上升了12.2个百分点，创下了历史最高纪录。其中，中西部地区上升了21.9个百分点，南部地区上升了13.8个百分点，西部地区则上升了9.9个百分点。

　　美联储主席警告说，必须遏制房贷机构的过快发展

　　担心美国房地产泡沫破灭的，除了经济学家之外，还有美联储主席格林斯潘。4月初，格老警告说，必须遏制房利美和房地美的过快发展，以减少这两大抵押贷款巨头给美国金融体系带来的风险。如果不限制这两家公司的资产负债规模，美国保持金融市场安全和稳定的能力就面临危机，而金融市场是支持美国房地产市场的重要组成部分。

　　为遏制通货膨胀，美联储正逐步加息。但利率提高，直接导致买房成本提高。美国高盛投资银行的数据显示，房屋负担数指数，即偿还房屋贷款的支出与收入的比例，已经变坏。特别是对那些举债买房者或房地产投机商，其购房风险明显提高。从1975年到2000年，美国房价与收入的比例稳定在2.7—3.0之间，但2004年达到3.4，已超过历史最高纪录。如扣除税收，比例就会更高。

　　目前，美国房地产市场的危机还在于，很多购房者买房后不是自己居住，而是用于投资甚至是投机，他们大多利用银行或房地产抵押贷款的办法来买房，还贷的能力很差。一旦房价回落，眼看无利可图，而且还贷压力还随利率提高而增加，他们就会把手中的房屋抛售。这种不看好市场前景的预期会很快蔓延，最终导致抛售风潮。届时，美国房地产市场就真有可能崩溃。

　　(作者：何洪泽)