英国的房地产仍是近日欧洲热点——它是否会如1980年代那样从高处暴跌下来，导致几年的一蹶不振，成为各媒体争论的焦点。英国的房产自1990年代初随着经济复苏以来开始稳步发展。但是房产真正兴旺是在2001年以后，这时全球重要经济体如美国、中国等国家和地区地产业也开始快速发展，尽管不能说完全由英国带动，但英国至少是领涨先锋。

　　英国地产兴旺的直接原因：首先是资本市场的不景气，以美国信息产业（IT）为领先的高科技泡沫破灭，“911”恐怖袭击造成了政治动荡以及安然丑闻的揭露，这些都打击了资本市场，而资金就从资本市场溜走，资本逐利性决定资本自然流向回报更高的行业；其次，自2001年泡沫破灭后，世界经济进入低迷，靠降低利率刺激经济增长，借贷成本由此降低，刺激了房屋购买。总结而言，就是资本充足，资金价格低廉。

　　从房屋购买者的角度看，英国是受全球经济低迷影响较小的国家，而且经济复苏启动比较快，居民可支配收入一直增加。另外一个原因是由于中国向欧美出口低廉的物品，这样不仅可以使得英国等经济体国家维持比较低的利率，防止该地区的通货膨胀，而且可以减少居民开支，因为可以用较少的钱买到需要的东西，事实上居民口袋比以前饱满了。顺便提一句，现在欧美给中国很大的人民币升值压力，事实是如果人民币真的升值了，对这些国家没有好处，甚至会引起这些国家的通胀，这样会迫使这些国家加息，最后抑止这些国家经济的发展。

　　以上是直接的动因，还有深层次的原因，与英国的国土、经济布局和产业经济结构也有关系。先从英国的国土和经济布局来看，英国土地面积狭小，面积24万平方公里，只有2个半浙江省大小。英国城市人口占全英国人口比例为89％强，主要分布在一些金融城市和工业城市，由于后面提到的英国经济结构的改变，导致利物浦、曼彻斯特、伯明翰等老牌工业城市人口向以金融为主的服务业城市比如伦敦和爱丁堡流动。尤其是大伦敦地区，聚集了720万人口，占英国人口的13%左右。所以从布局来看，英国的城市发展并不平衡。加上城市土地开发的严格限制，在伦敦和爱丁堡等城市土地成为稀缺的资源。这种土地稀缺往往是地产价格不断上涨以及地产投机的一个很好的理由。从英国的经济结构看，30年以来的英国工业化发展，使英国制造业竞争力下降太快。整个制造业几乎处于停滞状态，28年来整个制造业产出只是增加11.2%！这在其他经济体是见不到的。资本也不会惠顾增长极其缓慢的制造业，资本只会流入以金融为主的服务业。土地资源的稀缺，资金的炒作，可以解释伦敦10年来的地产兴旺，直至泡沫的产生。

　　事实上英国自1999年末以来，房价升了104%， 大伦敦地区涨了71.8% 。要知道，大伦敦地区房价基数远远大于其他地区，从全球来看，这个地区是房价最贵的地方。由于资金的炒作，导致房价很容易升高，升高后使得房屋购买人觉得自己财富升值，会再去借更多的钱来买房子，推动房子进一步的升值，每一个在牛市里的人都会觉得明天永远是美好的。而金融机构，特别是银行从央行获得成本很低的钱贷款给房屋购买者，因为房子涨，他们手中的资产也在增值。而银行不用将这些贷款计入账簿，不少银行把贷款作为一种抵押，然后把这种房屋抵押（mortgage-backed）作为债券发行，如此银行便可以赚取高利润。为争夺业务，银行间对于贷款审批放松，甚至很多证明书都是房屋款借贷者自己写，使得贷款更加容易。这就进一步刺激房屋的购买，推动房价的上升，直到房屋购买者每月给银行的还贷大大高于租房的租金（往往高于50%），导致房产的价格严重偏离其基本价值，泡沫出现。

　　房产泡沫引发的危机最坏的结果会使很多当初慷慨放款的银行倒闭。因为接受这些慷慨贷款的房屋购买者在房价大跌的时候，可以违约不付款，因为风险是在银行里，这样使得他们违约的成本很低。而银行发现这个的时候手中的房屋资产已没有当初房贷时候的那样值钱，银行坏账大幅上升，一些银行只能关门了事。房价大幅下跌还会影响居民的消费，对于靠消费拉动的经济打击很大，使英国回到经济萧条的危险中。

　　事实上不仅在英国，在中国香港，新加坡，我们也会发现这些地区的房价极易出现高涨，严重偏离其基本价值的现象。这些城市有个共同点就是制造业几乎停止成长，甚至萎缩，而金融业高度发达，资本流向地产，城市人口密度大。

　　中国的经济发展严重不平衡，经济主要集中在沿海的城市，人口也向这些城市移动，城市快速庞大。尽管制造业是中国成长最快的，但是这些制造业很多是外来直接投资，银行等金融机构放款很少，就是民营企业也是靠自有资金。银行的钱就逐渐流向成长迅速的地产业。银行房屋贷款部分比例快速增加，这样银行的风险就加大。本质上，英国尽管房地产目前出现了严重偏离其基本价值的问题，但是真正要引发金融危机的可能性是很低的，因为英国的金融市场相当成熟，其金融监管严格，市场诚信度高。顶多关闭几家银行而已。而中国发生这样危机的可能性要高得多，需要引起重视。如果我们不解决地域经济发展不平衡、经济成分缺乏多元性的问题，未来在上海、杭州、宁波等沿海城市还会出现地产非理性的大起大落。

　　(作者：孙学农)