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近日国务院副总理曾培炎在辽宁考察房地产市场时再次强调，要继续遏制投机性需求，控制投资性需求。目前银行的房地产贷款已明显下降，在对开发商信贷和购房者按揭贷款的双重严控下，开发商资金普遍吃紧。据悉，仅上海现在就有市值３００多亿元的物业正寻求融资，７月房贷余额首次出现负增长。
一位房贷服务公司的老总坦言，如今银行存贷利差盈利能力下降，银行虽有强烈的放贷愿望，但却宁可贷款增长慢一点也不愿意出现风险。央行８月１５日发表的一份报告指出，今年前两月，境外资金购买上海高档商品房和二手房的增长带有明显的投机性，对当地金融机构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。
如何处理好银行风险防范与盈利能力、房地产行业健康发展之间的关系？中国经济时报记者近日采访了香港城市大学经济及金融系王坤、王泽森两位教授，请他们谈谈从香港经验看房地产泡沫中信贷风险的防范。
亚洲金融危机未能危及香港银行业
中国经济时报：今年以来国家对房地产市场的一系列宏观调空政策有一个重要的出发点就是防范金融风险。内地房地产行业的发展模式很多都是从香港学来的，如土地批租、房贷按揭制度等，但香港银行业防范房地产信贷风险的一些办法似乎并没有得到大陆有关部门和银行的重视。
香港城市大学：虽然香港与内地银行业运作及监管的市场背景、法规环境有着很大的不同，但两地银行业同样是金融体系的核心，房地产贷款同样在银行贷款中占据着重要地位。研究香港经验，对于内地银行业防范房地产价格波动带来的危机，有着重要的意义。
１９９７年亚洲金融危机袭港，香港楼市泡沫于１９９７年第四季度开始破裂，其后零售店铺、住宅及写字楼物业价格大幅下调未偿还贷款额超过抵押物市值的负资产住宅按揭贷款，在２００３年６月底达到１０．６万宗的高峰水平。
然而，大量出现的负资产并没有危及香港的银行业。尽管有几家银行出现亏损，但银行业整体仍获得盈利。在此期间，没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。这里面重要的原因就是，在经过多次物业价格波动的打击后，香港银行业和监管当局逐渐形成审慎的风险控制机制。
规定两个上限：七成按揭和四成物业贷款
中国经济时报：在内地此次宏观调控中，一些城市和银行提高了住宅按揭贷款的首付比例，在这方面香港是怎样规定的？
香港城市大学：１９９１年１１月，香港银行同业经协商自愿采纳以楼价的七成为每宗贷款的按揭上限，即银行批出的每宗按揭贷款额不超过楼宇价值７０％，得到金融管理当局的认可和全力支持，１９９４年香港金融管理局（金管局）更是将七成按揭上限纳入到其物业贷款指引内，成为审慎监管银行政策的一部分。
１９９７年１月，金管局颁布指引《物业贷款的准则》，又调低“豪宅”的最高按揭成数，建议１２００万港元以上的“豪宅”的最高按揭成数应调低至六成或８４０万港元，以较高者为准。
然而在楼市繁荣期间，银行实际的按揭贷款成数比七成按揭上限更为谨慎。根据金管局进行的香港住宅按揭贷款统计调查，在楼市泡沫破裂前的１９９７年９月底，未偿还按揭贷款与物业价值（按首次批出贷款或重组贷款时的评估值）比率平均为５２％，较１９９４年的５３．３％为低，并远低于贷款额与物业价值的７０％比率上限。
中国经济时报：房地产信贷在内地一直被银行作为优质业务，政府和银行对此的积极性颇高，似乎房贷越多越好，特别是在楼市高涨的时候，银企彼此推波助澜，造成市场大起大落。香港在这方面的情况怎么样？
香港城市大学：过高的物业贷款比率，在物业价格下跌时，将会削弱银行面对风险的应变能力，对银行体系的安全造成重大影响。１９９４年金管局发出指引，建议银行引进物业贷款占在港使用贷款四成和物业贷款增长率每年为１５％的基准，与名义本地生产总值增长率一致。
四成物业贷款上限，有助于防止楼市过热，使银行在房地产业发展高涨期能够保持警觉。１９９８年，由于当时的楼市已经没有过热现象，风险管理和监管措施可以保障银行的稳健性，因而金管局取消了这项指引。
看重借款人收入稳定性和按揭贷款证券化
中国经济时报：在内地购房取得资信证明和按揭贷款比较容易，银行似乎并不十分担心借款人的还款能力，而对抵押房产的价值十拿九稳。香港银行是怎样考察借款人的还款能力的？
香港城市大学：银行就最高供款额占借款人收入的比例设定审慎的限额，不过度依赖抵押品的价值。就住宅按揭贷款来说，银行一般采纳５０％的供款额与收入比率。对于借款人还款能力的衡量，银行看重的是借款人收入的稳定性，还款人税单和银行帐户中每个月的收入是重要的参考指标。
中国经济时报：内地银行正在进行按揭贷款证券化试点工作，香港在这方面有什么经验？
香港城市大学：１９９７年３月，香港按揭证券有限公司成立，由特区政府通过外汇基金全资拥有，向银行收购以香港的住宅物业为抵押的按揭或其它贷款组合，然后以债券的形式定期投标发售给机构投资者，将按揭贷款证券化。
监控按揭业务数据和资本充足比率
中国经济时报：香港房地产价格大起大落一度十分频繁，由此曾引起过严重的银行危机，激发了其后的银行业改革和提高监管标准。请介绍一下成功经验。
香港城市大学：目前金管局每月统计调查收集的有关银行按揭业务的主要数据，包括有关月份批出的新贷款数额与宗数、未偿还贷款额、按揭贷款资产质素，以及新贷款利率与最优惠贷款利率的息差。此外，金管局还定期与物业贷款活跃的银行机构洽商其物业贷款的预期增长情况。
金管局还实行资本充足比率制度，加强流动资金监管。尽管受到亚洲金融风暴和楼市泡沫破裂的冲击，１９９９年底，所有香港本地注册认可机构的资本充足率维持在１８．８％的高位，略高于１９９８年底的１８．５％的水平，远远超过国际结算银行所定的８％的最低基准。
审慎监管 审慎经营
中国经济时报：请您总结一下香港银行业的成功经验对我们的启示。
香港城市大学：香港银行业之所以成功抵御了物业市场泡沫破裂冲击，与金融监管当局建立前瞻性的、严格规范、法制健全的金融监管体系密不可分，甚至采取高于国际监管水平的标准。
第二、银行管理层应保持警觉，防止过度乐观和灾难短视症，提防过度借贷，并维持稳健的资产负债表、充裕的流动资金和拨出准备金制度。
第三、银行危机常常与信息不对称引发市场恐慌情绪有关，提高银行物业贷款披露资料的透明度，有助于减少市场不明朗因素，并可以对银行管理层构成一定的压力，迫使他们审慎经营。
第四、银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，并将住房抵押贷款风险分散和转移给投资者。
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