在银行授信案件均经过经济景气复苏的阶段，土地价格及原物料成本上涨，建筑成本亦随之上涨。如此，不动产价格便呈「螺旋性」上涨。在不动产上涨的初始阶段，因买气活络，银行贷款尚未有很大风险，但在中后阶段，则会发生预期中的风险。如何降低风险，诚值得分项深入探讨 。

　　1. 土地融资：公司高价向股东个人买地，再按新购价融资

　　在目前不动产融资案件中，土地融资大部分系贷给个人，或公司向股东高价购买土地，然后以市价向银行融资 。

　　就后者情况分析，新卖价与原始买价的差额已由股东个人取走，亦即土地开发的大部分利润系归股东个人独享。开发案如能进行顺利，则剩下的利润才由公司分享 。

　　降低风险的方法，试陈述如下：

　　(1) 土融对象：优先承做一开始就用公司名义购地的土融案，尤其上市 / 上柜的建设公司，因为该类公司受证券交易法 - 关系人交易的规范， 比较不会先由股东个人名义购地，再高价转卖给公司，或与公司合 建的情况 。

　　(2) 若股东个人申贷土融、公司申贷建融，则个人股东及公司须互相担任连保人。

　　(3) 由股东个人高价转卖给公司的土地，地价难免高估，因此必须找公正的不动产鉴价公司鉴价，再依银行勘估值与鉴价孰低法打折核算贷款值。

　　(4) 若土地系透过法院拍卖、台湾金融服务公司拍卖，国有财产局拍卖，工业区标售，或本行担保品出售等途径取得，则因价格较为透明，可免除由不动产鉴价公司鉴价的程序。

　　(5) 土地总价较低，例如在新台币 5,000 万元以内 ，似可由银行征信人员自行鉴价。

　　(6) 不论上述哪种情况，银行征信人员均须征提土地开发计划，建照申请期限、开工期限，并亲至土地现场勘察开发成功的可能性 。

　　(7) 若开发计划可行，土地融资成数最高不逾鉴价八成﹔其中七成列为土地担保放款，一成列为无担保放款。无担保与担保放款利率除采机动利率外，宜有高低差别，以补偿风险 。

　　(8) 若土地未全部取得，有部分系与其它地主合建，或与政府捷运局共构，则土地宜全部办理信托，即土地所有权过户给银行信托部，或要求其它地主亦担任连保人 。

　　(9) 若与其它地主合建，而须缴给其它地主保证金，则此保证金应由借款人自筹。若他日未完全照合约兴建，则此保证金没收，仍由借款人负担。

　　(10) 土地鉴价费用、代书费用宜由借款人负担。

　　(11) 土地买价一般包括地价本身及契税两项，不宜包括土地增值税（卖方负担）、中介佣金、欠税、排除占有费用、整地费用、兴建规划费用等，以免浮夸土地成本。

　　2. 建筑融资成本高估

　　建筑成本依建筑材料、楼房高度、客户层级而有高低，因此可参照市场行情依银行目前融资成数（例如五成）拨贷。

　　兹就建融成本高估的情况及调整做法试拟如下：

　　(1) 透天厝未建地下室停车位者，其兴建成本较低，不宜比照地上 / 地下人车分道者，故应酌减建筑成本 。

　　(2) 透天厝连栋者，建筑成本比独栋者低，宜酌减建筑成本 。

　　(3) 工业标准厂房及大卖场，虽地板载重量较大，但仅需做地板、天花板、照明、厕所、电梯 / 电扶梯等工程，其兴建成本亦较低，宜酌减建筑成本 。

　　(4) 加强砖造、钢筋混凝土（ RC 造）、钢骨混凝土（ SRC 造）之建筑成本依次提高，宜详加分辨。至于楼层高度不同，其兴建成本亦不同，须有所区别 。

　　(5) 都市精华区豪宅与一般大厦住宅相比，其用料及内含装修均有极大不同，亦须分辨 。

　　(6) 若有使用防震建筑工法、隔间防火或隔音等建材，其建造成本较高，惟宜确实核算 。

　　(7) 若 若建商信誉确实良好，而融资成数五成无法符合建商需求，则可审酌核予不循环周转放款，并由其负责人担任连保人 。

　　3. 没有真正的销售率

　　高销售率系土融、建融成功要件，亦可减轻借户自筹资金的负担。目前国内银行叙做建融多要求达一定之销售率（譬如七成）以上，始可依建筑完工进度，依一定比率（譬如五成）拨贷。惟因银行间土融 / 建融相当竞争，故现行建融案只要销售率达到五成，即可向一般银行融资五成，此即所谓的「双五」条件 。

　　在房价上涨初期，通常销售率很容易可达五成以上，惟在一边兴建、一边涨价声中，有些建商惜售，或改采先建后售策略，致使销售率不及五成，或甚至全无销售率，致银行很难核定建融条件 。

　　依常理，销售率之计算，乃指已支付订金及签约金，而签有土地、房屋买卖契约者而言。若只支付小额订金，实不应认定为完成房地交易，以避免人头户充斥，致使银行无法从分户房贷中收回土融、建融贷款 。

　　至于确保销售率的方法，试拟如下 ：

　　(1) 查看购屋者买卖土地、房屋契约正本，影印第一页及最后一页存查。

　　(2) 若建商信誉良好，然未达五成销售率，则先采销售率及融资比率拨贷，待销售率提高后，再予以补拨贷。例如：目前销售率 1 成，融资比率 5 成，则工程融资款拨贷 0.5 成（ 10 ％× 50 ％）﹔尔后销售率提高为 3 成，则拨贷 1.5 成，或补拨贷 1 成（（ 30 ％× 50 ％）－ 5 ％ ）。待销售率上升达五成后，即回复正常的建融拨贷作业 。

　　(3) 若建商采取先建后售策略，则请建商自筹的 50 ％先投入，并完成建融进度一半后，再由银行依后半段工程进度融资另外 50 ％ 。

　　(4) 若建商信誉确实良好，惟碍于上述(2)、(3) 建融办法的销售率规定，致无法承做建融，则可考量酌予不循环的周转额度 。

　　(5) 小套房、工业区厂房及透天住宅，因购买对象有限，旧屋转售不易，故销售率宜提高为七成以上 。

　　(6) 小套房及住家、店面混合建筑，因单价不同，故其销售率之认定方式宜改以销售金额五成，代替销售户数五成 。

　　(7) 建筑地点较差之销售率，宜酌予提高 。

　　(8) 若原建商因故未能完成建案，而改由新建商接手，则宜要求新建商与旧建商之承购户另签新约，并以新建商之签约户数计算销售率 。

　　(9) 地主合建分得之房屋数，不论是否委由建商一并出售，均由建商负责无条件交屋，似可纳入销售率计算 。

　　(10) 建案之利润通常在 20 ％至 25 ％间，故销售率需在七、八成以上才能损益两平，不能谓销售五成即有还款能力，因建商还需交付工程材料款、工钱等 。

　　4. 没有真正的结案还款

　　土地、房屋兴建完成后，土融、建融即应全部还款结案。惟银行为配合优良客户借款挂在帐上之节税需求，本身又不至因还款导致放款实绩减少，往往通融建商申请改按下列方式还款 ：

　　(1) 借户的分户售屋不必百分之百还款：

　　借户只需还款40％，其余60％保留自行运用，再由余屋逐户出售还款

　　(2) 余屋重新估价，按新押值贷款：

　　因押值增加足够抵付土融、建融，因此仍视为十足担保 。

　　(3) 土地开发成数百个单位（例如 500 单位），未售出单位（例如 460 单位）比照售出单位（例如 40 单位）高价核算押值，增额贷款。

　　尔后，每年陆续卖出部分单位，未卖出部分再按新卖价重估，最后剩余单位（例如 100 单位）所借的钱或许还比原来全部单位（ 500 单位）还多。

　　为维持放款量及配合客户节税，每导致有期限的贷款成为长期贷款，甚或无限期的贷款，此种情况在国外不动产涨价的中后阶段甚为常见。在我国，目前土融、建融竞争甚为激烈，有部分银行亦采取部分贷款不必结案还款的策略，其授信风险在不动产跌价的阶段将会大幅提升 。

　　(4) 借款到期后，留有大额尾款一次偿清或重新融资：

　　借户原借 10 年分期担保贷款，但 10 年期间只还借款总额的 10 ％～ 40 ％，高额余款届期签发一张尾款本票（ Balloon Note ）一次清偿或重新融资（ refinance ）。第二次新的融资期限又长达 10 年，借款期间又只还极低成数的本金（例如 10 ％） 。

　　(5) 在银行间转贷，重复计算宽限期：

　　中长期借款在宽限期届满前便转贷其它银行，重新开始计算宽限期，甚或增额贷款，如此便永远没有真正还本 。

　　(6) 公司债保证到期改为中期放款：

　　不动产担保原系用于担保公司债，或 CB 、 ECB 的发行，因即将整笔或分批到期，必须在半年前向政府金管会证期局申报还款计划，故改向银行申请额度或增额中期贷款。尔后展延本息系向单一银行办理，比公司债到期向不特定投资公众办理展延还款更加容易。所以借款人往往以此方式避免到期还款 。

　　(7) 不动产贷款逾放，利息少部分付现、大部分记帐，本金延后展期清偿：

　　不动产贷款逾期，尤其大型联贷案、纾困案、财团案，均透过银行公会协商机制，通过展延还款办法。其利率降低、期间延长，利息小部份付现，大部分记帐﹔记帐利息到期又申请展延分期还款，而本金部分则长期展延（譬如延后 10 年），展延期限到后，每年只还某一百分比（例如 5 ％）。是故，全案仅收回第一笔小额本金，在逾放 15 年以后，可能根本没有还本 。

　　(8) 逾放案下不动产由关系企业承受，重新估价，新办贷款冲还：

　　不动产贷款逾放减息展延还本后，若土地尚有开发价值，或由其关系企业承受，新申贷土地融资还旧结欠，再拆除地上建物重建新大楼，并申贷建筑融资。如此，土地贷款转成新贷款，当下没有实质还本，然因借户资信较佳，又有活化土地作用，似可接受此种还款方案 。

　　为降低上述未真正还款的授信风险，似可采取下列策略：

　　a. 项目放款：项目拨贷、偿还及结案。借户若需资金开发其它工地，则建议以另一项目叙做之，不得挪用本项目资金。

　　b. 只有大型联贷案或 BOT 回收期较长的开发案，始宜叙做到期不全部还款的再融资案 。

　　c. 国内房价已飙涨一段时期，故目前似不宜对余屋及土地分割未售部分重新估价、再重新核算贷款押值。因为此种作法将增加授信风险，不宜贸然引用。

　　d. 只接受优良客户转贷，并审慎核予宽限期、延长贷款期间、增加贷款金额 。

　　e. 任何贷款条件的改变，均须部分还款、减缩贷款额度，始能同意降利减息，或展延本金还款期限 。

　　5. 租赁用不动产贷款，还款来源未必可靠

　　大型租赁用不动产计有商业办公大楼、工业厂办，及购物中心。其融资风险及防范方式略叙如下 ：

　　(1) 办公大楼分户租赁，租金收入必须足够支付每月期付本金利息。再者，每月租金期票交给本行托收、每户承租人均签订租赁权拋弃同意书。此为最典型、最健全的情况 。

　　(2) 租赁用不动产按租金收入及利率予以资本化（ Capitalization ），应查对出租率、出租价格，及扣除空屋之租金，并采行适当之利率，以避免还原价值高估。最后还须打折予以核估贷款值 。

　　(3) 租赁不动产系大型百货公司或卖场，只有一位或少数几位承租人。此时，征信评估对象便须由借款人，扩大至承租人。由于贷款的期间每每长达十余年，若承租人不堪三、五年亏损便歇业，借户便须有还款能力。因此，应加强评估大型承租人的经营能力 。

　　(4) 若租赁用卖场系分割成许多专柜，分由多家厂商经营，则部分专柜经营失败，空柜一多，卖场整体气势便下沉。如此，倘连锁效应一起，便会造成整个卖场营运失败。在此情况，应加强评估借款人的招商能力（出租率），及各个承租人的品牌市场接受度 。

　　(5) 租赁用卖场推陈出新，旧卖场容易被淘汰﹔且单一卖场不敌连锁卖场，而同构型的连锁卖场或许只有前三名才能赚钱，第四名以后将极难有生存空间。因此，欲叙做大型租赁用不动产贷款，必须进行市场分析、技术分析及财务分析，而且以联贷方式叙做，以分散风险 。

　　6. 预售屋与成屋价差太大，隐含房价即将下跌讯息

　　预售屋房价较成屋昂贵，宜有一定金额的比例。目前若以 10 年旧屋与同地段、类似品质预售屋比较，房价倘相差 60 ％，似尚在合理范围。其理由如下 ：

　　(1) 钢筋混凝土房屋，其折旧年限为50年，10年折旧五分之一，即20％。

　　(2) 预售屋售价内含广告费、样品屋费用、推销佣金等，约为预售屋价的5％

　　(3) 预售屋建筑款式、建材、设计等均较为新颖而现代化，故须加成 10 ％ 。

　　(4) 近来钢价、水泥及其它建材成本约上涨 20 ％ 。

　　(5) 预售屋土地过户时卖方必须缴纳土地增值税，惟因土地持份面积通常不大，故增值税实质转嫁到房价者约 5 ％ 。

　　在房地投机热炽时，新旧房价的差距会拉大。预售屋若价格过高，将导致消费者对预售屋的信心指数（即认为预售屋会比旧屋好，而想买预售屋的信心）逐步下降。倘新旧房价差距超过 60 ％，购屋者将倾向买旧屋而弃新屋，且新屋过一年成为旧屋后，市场价值恐将快速下跌，故此时银行似宜多叙做旧屋贷款，少做新屋贷款，以减少风险。

　　7. 结语

　　(1) 在此波不动产涨价风潮中，抢得先机的银行，已占得不景气时低价买进土地的贷款。其后土地涨价，例如某一重划区土地每坪由 18 万元飞涨至目前的 50 万元﹔而房屋每坪售价由 16 ～ 17 万元，涨价至 30 万元。因此，早做土融、建融的前段银行似可采行放慢脚步、择优承做策略，例如：

　　a. 提高土融、建融的利率条件﹔

　　b. 减少贷款的成数﹔

　　c. 缩短贷款期限﹔

　　d. 贷款土地的地点限于都市一级精华区。

　　而二级市郊次地点及三级边郊乡村地点，必须提高利率加码始承做。

　　(2) 土融、建融案完工后通常即转为分户房贷﹔然若为小套房、温泉套房、工业住宅、五层透天、 100 坪 以上豪宅，及一、二楼店面等，银行似未必争取办理分户房贷。

　　(3) 分户房贷似可采行差别利率。亦即：资信评等较佳者、借款成数较低者、分期还款期限较短者，可提供利率较低之放款条件﹔反之，则较高。有时或可采取美国做法酌收某一费用，作为前五年还款的保险费用。惟我国银行业过分竞争，此种做法或不易实行 。

　　(4) 土融、建融承做较多之分行，或可转向叙做投资理财、台商 OBU 及海外分行合作业务，以维持业务成长 。

　　(5) 超大型建案，如购物中心，宜由各银行联贷，集合众人智能，并分散风险 。

　　(6) 银行团协商机制下展延案，若利率、还本期间、担保等条件不如原案，则须要求先部分还本，或加强其它条件后始可同意展延 。

　　(7) 分行得直接婉却之案件即应直接婉却，不宜提报至总行，徒然增加困扰及风险 。

　　(8) 不动产价格诚如股票价格有其循环性，亦即有谷底、复苏、高峰、萧条等四阶段，银行宜分辨所处阶段，在不同阶段应有不同的贷款策略 。

　　（本文论点仅代表作者个人意见。）

　　(作者：陈石进)