本报珠三角新闻中心记者：陈悦

　　内地首只房地产信托基金——越秀REITs成功在港上市，使内地地产发展商掀起REITs热潮。有海外金融界人士日前在广州的REITs发展论坛上表示，目前已有几百亿海外基金投入内地，势如「八国联军」，未来五年内地REITs资产可达1500亿元，长远甚至可突破一万亿元。REITs市场比本港走快一步的新加坡，无疑将成为香港的头号劲敌，港星将在REITs市场上斗一番。

　　市场消息透露，在内地各城市拥有大批商业地产项目、以「订单地产」闻名业界的大连万达集团，组建旗下商业地产项目打包以REITs形式到境外上市的计划已进入倒计时，该集团争取成为内地首只境外上市的民企REITs。北京北辰实业(0588)及广州的合富辉煌(0733)拟组REITs亦是风传良久，业界甚至戏称，「连没盖好的房子，甚至烂尾楼都想搞REITs」。

　　万达组REITs进倒计时

　　不过业内人士称，申请REITs上市比普通股票上市更需专业和严谨，由于这些资本操盘手是内地发展商寻求海外融资乃至发行REITs上市的「盲公竹」，抉择上市地比普通股票发行更需依赖其专业意见。

　　据称新加坡比本港更早地展开对内地REITs前景的专业评估，称之为「下一个大金矿」，新加坡基金人士亦早是内地地产融资论坛上的常客。

　　星市场发展早条件宽松

　　虽然香港在之前与新加坡在REITs的较量中稍占上风，但REITs发展走快一步、上市条件较为宽松的新加坡，亦是内地不少资本操盘手钟情之地，被视为香港的头号劲敌。有传越秀REITs原本属意新加坡上市，后由于各种原因才转赴香港。随着本港REITs上市热潮效应逐渐消逝，内地组建REITs上市会重新审视港星两地所长，随时可能「弃港投星」。

　　日前广州举行「商业地产金融论坛」，业界对未来「星港之争」有一番争论。内地知名投资管理公司华银控股副总裁齐霁表示，香港作为资产管理人要有牌照，目前新加坡没有这方面的要求，内地物业如果要上市，财务要求比较严格，而新加坡只是一种形式，对未来设计一个格式进行预测即可，目前来看，上市条件稍微宽松一点就是在新加坡，这点对实力较弱的内地发展商有很大吸引力。

　　齐霁又称，从回报率来讲，两个市场没有大的区别，但是因为目前香港REITs刚启动，标准尚难制定，比如是否可参照十年期的国债，而在新加坡不仅有这种国债作比较，而且还有其它的标准可寻，例如商业、写字楼、工业型的都有，发行品种有多元化优势。

　　港占有语言及地域优势

　　软库金汇融资有限公司执行董事温天纳表示，新加坡04年开始正式允许境外资产上市，较香港走快一步，而且REITs在星上市反应一直不错，吸引内地「有心人」关注。基强联行董事副总经理陈咏东亦表示，南亚洲商业房地产REITs已做得非常成功，得到政府大力扶持的就是新加坡，新加坡的融资链已经形成，后续融资能力不逊香港。

　　麦格理香港有限公司董事局顾问温天络却认为，新加坡和香港都可以作为内地发行REITs融资的主要渠道之一，但香港市场更加适合，事关新加坡有语言和地域限制，其法律语言是英语，香港就比较接近内地市场。

　　京沪穗深地产成首选

　　海外REITs要求在内地的回报率会比其它国家市场高，据称一般6%是底线，华银控股副总裁齐霁称，当前REITs都集中在沿海城市或者发达的地级城市，京沪穗深可并列首选之地，其次则有浙江苏州、西南的重庆、成都等。

　　麦格理香港有限公司董事局顾问温天络表示，外商认为内地一线城市是北京、上海，二线城市才是广州、深圳，但从商业地产前景来说，穗深稍微被低估了，因为目前基金购买的商业地产几乎都在京沪。仲量联行中国区董事、资本市场投资主管锺德尧分析，广州商业地产缺乏业权统一，而海外REITs偏好整栋购买。投资广州写字楼的税前回报率为8%至10%，北京和上海只有6%至7%，对于基金日后选择的吸引力将不输京沪。