印度进入房地产投资者的视线已有时日，那里已经和正在发生的变化令人鼓舞。并且，进入印度房地产市场的外资在日益增长。

　　而同为世界人口大国的中国和印度有许多共同之处，如人口众多，经济快速增长，以及由此产生的对住房和办公地面的巨大需求。

　　但深入进去，便会发现两国间还许多重要差别，尤其在投资房地产这个方面。

　　许多对印度感兴趣的分析师和投资人都把印度实行多年的民主制度看成是一个优势。但是，如果你想收购房产，在印度所花费的时间﹑精力和费用将是你在中国所花费的两倍。反过来，在中国投资房地产，投资者不能拥有土地，只能租用，而在印度则可以成为一个自豪的土地所有者——虽然土地的费用在该房产总价中所占的比例可能高达50%。

　　宏观及金融市场

　　中国政府因担心过热，目前正在努力放慢经济增长速度。尽管如此, 世界银行组织预计, 中国的GDP增长率仍将保持在9%以上。

　　印度的经济增长速度也不慢， 一些分析师预计GDP的增长率将提高到9%。

　　高盛公司最近的一份报告预言, 到2030年, 印度的经济将超过日本；到2050年, 印度将成为继中国和美国之后的第三大经济体。因此, 尽管目前两国都有过热的迹象，他们的经济长期走势是积极的。

　　虽然有通胀压力, 两国的利率都较低。在4月中旬举行的一次会议中, 印度储备银行的主席反对升息, 坚持让利息率保持6%不变。4月末， 中国人民银行则将一年贷款率从早前的5.58%提高到了5.85%。

　　不过，两国宽松的货币政策都已造成了一些问题。尤其在印度，房地产和股票价格的飞涨引发股票估值问题, 老百姓越来越买不起房子。在中国, 开发商和地产投机者充分利用宽松的信贷牟利, 致使一些城市出现地产泡沫。不过，目前两国的通胀似乎都得到了控制。

　　中国的银行主要由政府保护并控股，它们的主要业务是贷款给国有企业。借款人缺乏还贷的积极性, 所以中国的银行在融资方面的商业经验还很欠缺。并且，目前中国的商业银行依然被坏账拖累。保守估计, 坏账金额为2130亿美元, 但真正的数字可能高出许多。

　　相比之下, 印度银行在自由的市场经济条件下经营已久, 在银行经营和为印度企业融资的经验要丰富一些。

　　在孟买证券市场上市的公司有6000多个，远远比中国多，是纽约证券交易所上市公司数量的两倍。虽然前几年中国股市一直表现不佳，但今年随着股权分置政策的推进，市场已开始重新启动。

　　相比之下，孟买证券市场则蒸蒸日上。SENSEX30指数在过去的三年里已翻了一番。印度股价的狂涨已引发估价问题。SENSEX30指数内成分股的交易价是公司预期收入的24倍, 是亚洲继日本之后最贵的股票。短期内印度股票的上涨潜力似乎受到限制。

　　而另一方面, 中国的股票平均的市盈率只有15，从这个低点出发, 除非投资人心态有所变化且有资金流入中国股市, 中国的股票才会上升。

　　基础设施

　　在基础设施方面，中国的情况要好于印度。中国政府一直持续地对基础设施进行投资，而新近通车的青藏铁路无论从投资数额、修建周期、修建难度、还是技术方面为均世人所瞩目和称赞。

　　在10年前的上海，只有两座桥连接浦东和浦西。现在，数个高架桥和过江隧道横亘在黄浦江上下。几年前, 政府废除了所有的路桥费, 使得前往浦东新区成为一件无需费用、迅捷且容易的事。原先的“宁要浦东一张床，不要浦西一间房”的俗语早已化作了历史的尘烟。

　　此外，在其他一些重要城市里, 供电中断的事近几年已经闻所未闻。许多新建的高速公路把全国一些较小的城市也连接起来。

　　这一切都意味着一个更友善, 更高效的环境, 让投资者在中国投资和管理物业。

　　与中国相比，印度缺乏道路、机场、电信设施、电力供应等有形基础建设。很多城市一天之内要断电几次。而从孟买国际机场进入这个印度的金融中心, 竟没有一条直接的路, 出租车司机不得不走小道以避免塞车。

　　如果投资者决定在印度投资经营一个办公或住宅楼, 最好买一个备用发电机, 用来为租户提供不间断的电源。不用说, 这将大大地提高投资者的经营成本并影响净收入。虽然与基础建设没有直接关系, 但印度有超过1.22亿的人口没有厕所, 3000万人面临缺水。

　　分析师预测, 要想将印度的基础建设提高到一个合理的水平，至少需要1150亿到1130亿美元的投资。

　　形势可能改变, 但就现状而言, 在基础建设方面印度根本无法和中国相提并论。

　　人口及城市化

　　尽管目前的事实是中国人口更多, 中国也即将进入一个老龄化的社会。但根据联合国人口委员会报告, 两国的人口在2025年将持平，均达到14亿；到2050年印度将有16亿人，而中国将会保持在14亿。

　　到本世纪中叶, 印度最密集的人口群体将是40岁～50岁那一组, 而中国的将是55岁～60岁组。即便现在, 印度就比中国年轻。印度人的年龄中值是25岁, 而在中国, 这一数字是32.7岁。这一现象的部分原因是中国的平均寿命是71岁, 高于印度的63岁。

　　中国的城市化进程看来正在加快。

　　1990年, 两国被认定为城市人口的比例大致是一样的——中国是27%, 印度是26%。但是，根据世界银行组织报告，在2003年，中国的城市人口提高到了39%，而印度只有28%。

　　从劳动者数量上的比较来看，我们注意到, 尽管印度有着更多的工程师和熟练工人，但中国的受教育人数, 尤其是计算机使用者的数量远远领先于印度。

　　财富分布状况

　　根据《福布斯》杂志的数据显示, 印度的财富集中程度居亚洲之首。印度最富有的40个人的总资产为1060亿美元（而中国这一数字是260亿美元），仅印度最富有的人拉克希米·米塔尔自己名下就有235亿美元。与此同时，却有25%的人生活在贫困线下。

　　印度的财富似乎都集中在“城市精英”的手中，并不像中国那样滴漏到百姓之中。

　　财富分布的不均自然引出支付能力问题。印度的房价在过去两年里平均上涨了3倍，孟买南部CONDO的价格已逼近曼哈顿的水平。同时，进城务工人员经常住在用纸板搭建的棚户里，无力负担哪怕是最起码的住宅。

　　印度的日益繁荣正进一步拉大贫富差距。

　　虽然与印度相比，列在《福布斯》杂志上的8个中国“官方”的亿万富翁与印度的23个人相比相形见拙，但这恰恰表明中国的财富分布更均衡。事实上，大多城市居民的生活水平在过去20年里有了大幅提高。只有11%的人生活在贫困线下。

　　不幸的是，农村的情况就不一样了。那里仍然充满贫困。在今年召开的第十届全国人民代表大会第四次会议上，讨论了城乡差距拉大这一问题，并提出了新农村建设的解决方案，试图提高农民的生活水平。希望这一方案能有成效，以免使城市和农村之间的贫富差距变成一个主要问题。

　　商业惯例与法律系统

　　尽管差异明显，在这两个国家投资和经营房地产仍有许多相同之处。

　　自英国人统治以来，私有企业、私人财产和法制在印度就已司空见惯。虽有民主传统，印度办事程序之繁琐闻名遐迩。官僚们炮制了迷宫似的规章制度，延滞投资进程。尽管司法制度颇为强大，但不同的州对法律的解释和执行有所区别。

　　另外，与土地购买、物权登记、房地产税收、房租调控、以及城市土地发展相关的法律还未得到修订，不能反映近年来印度的发展。所有权不明，而且购地成本非常高。

　　与印度不同，中国的政府原来拥有并控制着一切，所以，司法系统在商业裁决方面不够发达。与印度相似，地产方面的法律已过时，虽然政府正在努力理顺与房地产相关的税收和其他规章。但由于地方政府权力甚大，以致中央政府的规定经常被漠视，或任意执行。不过，购地过程费时较少，且花费不像印度那么高。

　　商业关系在任何国家都重要，在印度也不例外。但是，与中国相比，印度看起来更客观，更开放。你不需要建立那些“特殊关系”来开办自己的房地产业务，取得必须的信息，或开始置办产业。不过，和在中国一样，你必须有一个当地的合伙人来指引你去对付那迷宫似的﹑过时的法律和规章，并保证你一直有收购项目。