6月26日，美国洛杉矶West San Gabriel Valley经纪人协会国际部主席Charles Buck Stapleton、前会长Brian Chen、加州房地局法律督察部负责人Janice Waddell、美国加州房地局税务部门负责人Robin Lantrip等应21世纪中国不动产之邀，就美中房地产市场的情况进行了沟通交流。以下内容为本报记者综合采访整理。

　　记者：美国也出现过房价高速上涨的时期，在这些历史阶段，是否同样出现过政府和市场之间的博弈？博弈的结果如何？

　　Charles Buck Stapleton：从1945年到2006年，美国加州的房地产价格一直在持续增长，尤其是从1999年开始一直到现在，房地产的上涨幅度基本是在每年30％左右的水平，相当惊人。

　　而从1970年到1978年，美国加州的房地产价格八年翻了一番。1978年，当地政府觉得房价上涨过快，决定征收物业税。当时地方政府的设想是，物业税按年征收，而且每年征收的基数是以房产的市场价格，即使房产本身并没有转让，也要按照政府评估出来的市场价值进行征税。比如第一年以100万美金买的房产，以这个为基数按照一定比例征税。到第二年房价涨到150万，即使业主根本没卖这个房子，也要根据150万来纳税。

　　结果这一政策引起了老百姓非常强烈的反对。美国加州的老百姓联合起来通过一个法律途径把这个政策给免掉了。最终通过的政策是，任何政府，包括州政府和地方政府，征收的房地产税总计不得超过1.25％。征收的基数是房屋购买时候的价格。在两种情况下要调整房屋的价值，按照新价值纳税。第一种情况是，当业主把房子卖给非亲属的人的时候，征税的标准要按照市场价进行调整。例如，最初购买价是100万元的房子，不管市价如何增加，如果是出售给自己的亲属，就不用缴纳这个税;但是在你卖给其他人的时候，就要按照新交易价的1.25％纳税。另外一种情况是，如果业主对房子进行了大修或改动，例如最初购买时是三房两卫，现在做了一个加建，变成了四房两卫，那么纳税的基数就变成了加建以后的房产的价值。

　　另一个例子是，在美国洛杉矶的比华利山庄（Belvery Hills，好莱坞明星云集的著名豪宅区），当地政府试图征收3.5％的营业税，结果引起各个行业的反响，包括房地产经纪人协会、媒体都发出了反对的声音，最后政府退一步改为征房地产行业的税收，而降低了房地产的交易的营业税，总体（包括州政府，市政府，地方政府）加起来相当于交易额的0.46％这样一个水平。

　　这样的结果与美国的政治体制有直接关系。只要有足够的民间选票，就可以形成一个议案，议案经过补选以后就可以变成一个法律。而政府出台一项政策，只要有足够的人签字反对，这个政策就可能重新修定或取消。而且，美国有很强大的房地产经纪人组织，叫做经纪人协会。经纪人协会有一个很重要的工作，就是如果协会认为政府颁布了不利于房地产市场的政策，他们会调动整个美国的经纪人协会力量去国会游说，使得政府做出一些改变。

　　记者：那么美国政府如何来解决中低收入阶层的住房问题？

　　Charles Buck Stapleton：现在，美国政府为解决中低收入阶层的住房问题，通过一些措施，鼓励开发商开发廉价房让大家去住。比如说现在某市有一块地，政府把这块地从私人手里买下来（美国土地大多私人所有）以后，再把这一整块地按照征收价格批给开发商。还有另外一种方式，原来一块半英亩的土地可以盖一栋房子，现在允许开发商盖五栋房子，用这种手段盖更多的房子，鼓励开发商卖较低的价格。美国的开发商的利润率大概不会超过15％，这是很稳定的行情。所以政府用这种方式来鼓励开发商开发老百姓可支付的房子。

　　在批给开发商的时候有两种做法：一种做法是在社区辟出几栋专门给低收入人群居住，另一种是政府向开发商提供地价补贴，向购房者提供低息或零息贷款，使得有一定数量房子给低收入人群。

　　记者：对于房地产市场泡沫，美国政府主要以何种手段防范或化解？

　　Charles Buck Stapleton：真正大的影响要等到利息上涨以后。刚才提到房价，没有提到贷款利息，因为真正看房价狂飙的现象要看同一时期房贷利息。

　　加息对房地产市场有重要影响。一方面是整个房地产市场的价格会上涨。有一个统计：随着房贷利率的不断上涨，利率每上涨25％，对于消费者的消费能力就会下降1％，也就是会有1％的消费者离开这个市场。另一方面，加息本身也会促进经济的发展。因为银行加息的时候，储蓄的利率也在增加，很多有银行存款的 人，比如退休的人员，无形当中利息从1％跳到5.5％，所以他们的购买能力增加了5.5倍，同样的现象也会刺激消费市场，这些人开始在消费以前没办法买的东西，这是一种正面刺激经济的作用。当然同时也会有负面影响。

　　美国最高的房地产贷款利息是18％，在1977年的时候。曾经几个月之前，美国出现3.1％的利息，现在到7％左右。美国有两种方式选择贷款，可变利率和固定利率。如果选择可变利率，影响会非常大，如果选比较普遍的三年期的固定利率，三年以后利息才能变化。从国内情况来讲，大家普遍关注利率，现在中国应该是非常低息的环境，但不见得能够一直持续这样的低息费用，所以买房子的时候不能老想着5.8％能否付得起，还要想到9%到10%的时候是否还能付得起。

　　记者：您对中国国内近期出台的宏观调控政策有何评价？

　　Charles Buck Stapleton：压制性政策可能不是一个太好的做法。如果说政府的出发点是想让老百姓住得起房子，不应该通过惩罚现有的房东来解决问题，而应该鼓励开发商建更多的廉价住房。我们很难一边鼓励自由化市场经济，同时又想对房屋的拥有者，或者是买卖本身征特别多的税。还是要通过政府的批地，鼓励开发商去盖适合中国人民住的房子，而不是直接去冲击房屋的普通的买主和卖主这种方式来解决。所以我认为这不是一个很现代的主意，是一个很古老的主意，我觉得应该更多采用激励和引导的方式来解决这个问题。

　　记者：中国政府现在在考虑开始征收房产保有税。美国政府评估机构中需要多少人员？他们如何做到每年准确评估这么多房屋的市场价值？

　　Charles Buck Stapleton：美国为了征收房地产保有税，政府每年对房屋进行一次评估。房地产的评估部门是一个很大的部门，仅次于警察局。现在的操作方法是这样，房地产买卖结束以后，要向税务部门进行相关信息的申报，其中有一个申报表是卖价申报表。这个卖价申报表在去区政府登记过户的时候，转让费就会按照卖价计算出来，每1000块钱1块1的转让费。申报全部都是电子化，新的卖价会直接转到电脑里面去。到了会计部门，他们就会把新的买卖价钱，每个月进行统计，这个月的成交的量是多少，价格是多少，谁是新买主，然后他们重新计算土地税。美国的土地征收税是每年3月出新的税率，3月以后的转让应纳税额根据房屋的卖价由电脑直接计算。比如房主是5月1号卖的房，新的房主实际上欠的税到明年3月1号再重新算，然后填补税表。

　　因为每套房子的成交信息是完整的，如果交易价格与市场价格相差过大，电脑就会打出一个红旗，然后马上送到另外一个部门去审核，再把审核表寄给房主。如果房主认为审核报表有错，也可以根据上面的电话号码投诉，然后重新评估。

　　房地产局对于虚报交易价格的惩罚非常严重。因为美国92％的房地产买卖是通过经纪人来进行，经纪人本身有自己的从业规则。如果是违法操作，后果很严重。在三方签署完协议后，税务部门会专门有一个机构来评估房屋的市场价格是多少。如果觉得成交价格有问题，就要进行惩罚。当然，卖方有权针对自己合理的交易价格进行上诉。

　　(作者：陈文雅)