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新房销售降幅创12年新高 美国房市风光不再

http://www.0731fdc.com  2006年8月30日   中国证券报-中证网 卢怀谦

  在美联储连续17次加息之后,一路狂奔的美国房地产市场终于停下了脚步,甚至出现了下跌势头。一些炒房炒成房东的投资者哀叹:美国房地产价格近10年的上涨已经走到尽头。

  新房销售降幅创12年新高

  美国商务部上周四宣布,7月的新房销售下降4.3%,为今年2月以来的最大跌幅,对季节性因素做出修正并折合年率的销售数字为107万栋,过去一年新房销售共下降了21.6%,降幅创12年来新高。7月美国新房销售创下了今年2月(当时的数字为103.8万栋)以来的新低,同时低于经济学家普遍预期的110万栋。此外,过去三个月的数字也被大幅调降。

  另外一份业内的经济报告也表明7月房地产业出现明显下滑。上周三全美房地产经纪人协会公布的数字显示,7月的现房销售下降4.1%。7月折合年率的房屋销售量降至633万栋,创下2004年1月以来的新低。此外,美国二手房销售已经跌至今年以来最缓慢的地步,而中介获利已是十数年最低水平。

  专家认为,从需求上看,美国的房市长期走势应该是好的。就衡量购买房屋的一个指标———人口户数而言,哈佛大学房屋研究联合中心预测,从2005年至2015年,美国的总户数将增至1460万,而之前的预测表明从1995年至2005年,人口户数仅为1260万。这200多万的新增消费家庭对房屋的需求,是保证房地产软着陆的强大基础。

  的确,并不是美国每个州的房市都在陷入疲软。美国全国房地产经纪人协会的报告指出,近20个州的房屋销售仍在上涨,比如阿拉斯加,第二季度旧房销售量比去年同期上涨了48.6%,阿肯色州和德克萨斯州的增幅也分别达到了17.9%和11.3%。

  利率走高是主因

  全美房地产经纪人协会经济学家劳伦斯认为,抵押贷款利率走高是房屋销售整体水平下降的最主要原因。

  业界认为,近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2001年底开始的低利率环境。2001年,“9·11”恐怖袭击之后,为刺激经济复苏,美联储主席前主席格林斯潘开始急速减息──短短一年间由6.5%减至1.75%,使美国的短期利率降至40年来最低水平。因此,美国用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降,成为推动房地产市场“发烧”的最主要原因。

  就买房者而言,低利率环境直接使其贷款成本降低。为吸引购房者,美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式,让购房者可以几乎不付首期,或者在一定年限只付利息不付本金。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子,买者增多,房价自然上涨。

  所谓成也萧何,败也萧何。美国的利率政策催生了房地产市场大牛市,也正导致了其目前的降温甚至未来的“冷却”。

  美国联邦基金利率目前为5.25%。在此之前的短短两年时间里,为控制节节走高的通货膨胀,美联储已经连续17次调升短期利率。分析人士认为,目前美国利率已经处于“中性区间”的上限,并且可能在年底之前还会有两次加息。水涨船高,美国的30年期房屋抵押贷款利率到8月上升到6.6%,比去年同期高出3个百分点。

  房屋抵押贷款利率的攀升加重了房地产购买者的负担,因为在美国,90%以上的人在购买房产时都使用房屋抵押贷款。房地产按揭在美国银行信贷中所占比例为61%,而在10年前,这一比例不到50%,1970年代时仅为25%。

  雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特说,高达10%的房屋抵押贷款申请者的资产负债水平已经成为负数。在这样的情况下,人们在购买房产时不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三,房产市场销量锐减是必然的结果。

  美联储密切观望

  专家们预测房市降温不可避免地要影响到美国经济的整体表现。财富效应表明,如果房市降温房价走低,预示着人们的财富在缩水。财富缩水让人们感觉钱变少了,就会去压缩消费。民众的购买力不强,当然经济就会疲软。不少卖家认为,今年出现房地产销售量的下降,无疑会对经济产生一定的负面影响。

  《安全金钱报告》副主编拉尔森认为,虽然美国房地产市场降温不会拖垮美国经济,但也足以使其遭受重创,特别是股票市场。受房地产市场拖累,标准普尔500种指数可能下降5%,房地产相关板块将是重灾区。

  爱德华兹父子公司首席经济学家塞勒说,新房销售大幅衰退,显示经济趋于冷却;美联储将持续观察,以决定未来利率走向。

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