全球房市已经出现降温明显的迹象，并形成多国房市的连锁降温的发展态势。如美国、英国、澳大利亚、法国、西班牙以及一些新兴经济体房市都不同程度地陆续出现调整和退烧。

　　过去的五六年时间，全球房地产市场出现了一次历史罕见的大泡沫，全球房市热掀起，全球房价也一路狂飚。据英国《经济学家》杂志调查分析，过去5年发达国家房市总值由30万亿美元上升至超过70万亿美元，增幅相当于世界各国国内生产总值的总和。历史上最大的房地产泡沫成型，全球最大的一次资产泡沫即在21世纪初产生。

　　人类历史上已经发生的三次房地产大泡沫前车之鉴让世人刻骨铭心，房地产大泡沫的破裂直接危及并导致该国或地区的经济大萧条。

　　1926年美国房地产泡沫破碎，间接引发上世纪三十年代世界经济危机；1991年日本房地产泡沫的破碎，导致了日本长远15年的经济大萧条；1997年东南亚、香港的房地产大泡沫破碎，致使投资的血本无归，一贫如洗沦为“负翁”。房地产大泡沫引发的经济危机那种恶梦般的人间惨剧，实在令人不堪回首。

　　前三次房地产大泡沫的形成和最后破裂，是房市患上狂热症的典型症状，狂奔到“最后的疯狂”，倒是印证了一句经典的话，“上帝让它灭亡，必先让其疯狂”。历史是一面镜子，时刻告诫着各国谨防房地产大泡沫。曾经先后三次发生在二十世纪的房地产大泡沫的破灭，无疑在警示，房地产热刺激下的经济高速增长，并非是全球经济良性发展的真正动力源 .

　　房地产大泡沫的破裂都直接危及并导致该国或地区的经济的大萧条，三次大泡沫的前车之鉴，教训极为深刻，令经历过大泡沫的人们刻骨铭心，房地产大泡沫引发的经济危机那种恶梦般的惨状，让人不堪回首。

　　毕竟，没有人愿意看到房地产大泡沫及其破灭的过程中自己的物业大幅度深跌资产严重缩水，甚至变成彻头彻尾的负翁。房地产大泡沫的形成和破灭如同一场恶梦，而房地产“最后的疯狂”的狂热症，正是大泡沫典型的症状。“上帝让它灭亡，必先让其疯狂”倒是最活灵活现的写照。

　　汇集房地产大泡沫的相关历史资料，旨在让我们从前期中国房地产热的躁动中，清醒地认识到防范房地产泡沫的重要性。历史资料也是一笔巨大的财富，历史是一面镜子，我们常说“历史有惊人的相似之处”，为什么三次大泡沫难道不够相似吗？!难道还不够“疯狂”吗？在惊人的相似的状况下，那么多老百姓为什么会失去应有的理智？政府为什么缺少必要的手段加以防范调控？关键在于发生地国家地区缺乏那种预警机制，思想认识上没有引起高度的重视，被一时虚假繁荣所迷惑和蒙蔽，以至于房地产泡沫越吹越大直至彻底暴破。

　　一个有责任感有历史使命感的政府，是不会拿国家和人民的切身利益来开一个“国际大玩笑”的。房地产开发投资热、消费热兴起之后，如果没有有效的引导和调控，一旦愈演愈烈，投机炒风盛行不止，房地产泡沫的特征日益明显，那么，这一地产泡沫问题就将会演化为社会大问题，所以，必须防范于未然，类似的房地产悲剧决不能在中华大地上上演！防范房地产泡沫如同抵御非典、禽流感那样也要同心协力和同舟共济.

　　再审视一下当前全球房市泡沫的覆盖面之广，冲击之大，不得不令业界予以高度关注。发达国家如美国房地产泡沫首当其冲。为摆脱经济衰退，美联储自新千禧年开始已连续13次降息。过去四年美国平均房价涨幅超过50%，而过去半个多世纪其平均涨幅比去年同期下跌1.7%，这是美国房市11年来首次出次年度房价对比下跌，9月份新房中间价同比下降9.7%，创36年来最大降幅。

　　法国房地产联合会报告显示，法国平均房价8月下降了1.1%，房价连续二月下降也是近10年来首次出现。

　　全球房市的调整将使世界消费需求和经济增长面临很大的不确定性风险。眼下，很多国人会问“全球房市调整会引发中国房市泡沫破灭吗？”

　　事实上，防范房市泡沫，我国的新一轮宏观调控措施出台了许多，也初步取得了一定的成效。预警机制启动较早，及时规范和调控了投资房市的行为，起到了防患于未然的作用。况且，全球房市只是出现调整迹象，其泡沫尚未发生破碎。综合研究下来，此问题目前是一个伪命题。

　　美国经济复苏：这一轮经济复苏的主要动力是，房地产繁荣刺激了占美国GDP2/3的私人消费的持续扩大。美国及全球房地产市场泡沫破裂将会给美国及世界经济运行带来很大的冲击。国际货币基金组织近日已经发出警告，美国房地产泡沫破灭将是世界经济面临的最大的风险。

　　综合各方面分析，美国及全球房地产市场调整的主要风险是：

　　第一：影响美国及世界消费需求。近年来，美国房地产财富效应对于刺激消费需求起了巨大作用。2004至2005年间，美国居民实际消费平均增长3.7%，而同期个人实际可支配收入平均仅增长2.4%，其缺口主要靠房市的财富效应来填补。过去5年间，房价上涨对美国消费需求年增长率的贡献超过0.5个百分点，一旦房价趋稳或下跌，其对消费的贡献度将会变为零或负值。其他工业国家也大体类似。

　　第二：加快美国经济减速。据罗有关观察家估算，房市泡沫破裂可能将使美国GDP增长率降低2个百分点以上。其中，建筑业开支收缩的影响为1.5个百分点，财富效应逆转的影响为0.5个百分点。如果考虑相关的关联效应，影响还会更大。房地产降温已使今年美国经济出现减速，美国GDP增速从今年一季度的5.6%回落到二季度的2.6%和三季度的1.6%。明年美国经济将进一步回落至2%左右。

　　第三：对美国消费需求的严重依赖将使有关国家出口面临风险。美国2005年消费总额达9万亿美元，比欧洲高20%，分别是日本和中国的3.12倍和9倍。这形成了全球出口对美国消费需求的严重依赖，美国创纪录的8000亿美元贸易赤字就是一个例证。美国消费和经济增长放缓首先会冲击高度依赖美国市场国家的出口，如加拿大出口84%输往美国、墨西哥86%出口输往美国、中国加上香港转口有40%出口输往美国，东亚其他经济体对美国市场依赖程度也比较高。其次，还会通过全球商品生产供应链在世界经济中引起连锁反应，包括近年来日益依赖中国等市场的经济体。

　　第四：美国经济减速可能演变为全球经济减速。美国房地产泡沫破灭有可能使美国进入一个消费减速时期。同时，全球房地产市场调整也会冲击世界消费需求的成长。在此情况下，世界将缺乏填补美国消费需求减少的源泉，也缺乏抵消高度依赖美国经济的现行增长模式的政策空间，美国经济减速将通过全球生产供应链条传遍全球，演化为全球经济的减速。同时，全球房地产市场调整也会对世界经济产生下跌压力。

　　第五：新兴市场面临更大的金融风险。美国及全球房地产市场泡沫破灭或调整，将加剧有关国家和国际金融市场的动荡，国际投机资本将更趋活跃，一些当事国和发展中经济体金融风险大大增加，某些新兴市场将会遭受更大的外部冲击，不排除发生局部地区金融危机的可能。

　　这次楼市泡沫超过20世纪世界上曾出现的三次房地产泡沫，包括80年代后半期日本的房地产泡沫、80-90年代东南亚、泰国房地产泡沫和30年代美国的房地产泡沫，而这三次房地产泡沫均引发当事国局域性乃至全球性的经济金融危机；也超过上世纪90年代后期全球股市泡沫（历时5年，增幅为世界各国国内生产总值的80%）及上世纪20年代后期美国股市泡沫（占其国内生产总值的55%）。

　　●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机

　　●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条

　　●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”

　　20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。

　　美国房地产泡沫：7.5万人口城市竟出现2.5万名地产经纪人

　　上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷•克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

　　日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和

　　20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

　　20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

　　从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

　　东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

　　继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。

　　与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

　　东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

　　1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

　　可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。