近年来德国楼市的发展用钱钟书先生的“围城说”来形容最为恰当：城外的人想进去，城里的人想出来。

　　从2004年开始，大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元。同时，拥有大量房产的德国政府、公司、地产基金等却急于脱手，纷纷向外资抛出大单以求套现。

　　“城外的人”想进去

　　2003年德国只有6万套房屋成交，2004年则跃升至35万套，而掀起热潮的正是境外资本。去年前三季度，德房屋交易额中仅有不到30％是由本土投资者完成的。向来封闭的德国楼市一时间成为外资竞相前来掘金之地。

　　在抢购热潮中，也不乏惊天之举。2004年，高盛公司和瑟伯勒斯资本管理公司一举投资21亿欧元，买下柏林市政府4％的住宅股票。

　　数据显示，在过去10年里，英国、西班牙等国的房价已涨了3倍，德国房价却一直波澜不惊。

　　“城里的人”想出来

　　既然德国楼市如此具有潜力，德国房产拥有者会不会“捂盘惜售”？事实恰恰相反，近10年来，德国政府、公司和地产基金等都在积极寻求将手中的房产和地产股票等脱手。

　　对德国各级政府而言，出售公共住房可缓解其巨大的预算、债务压力。过去6年中，德国各级地方政府已向海外私人股权公司出售了127万套公有住房，总值360亿欧元。

　　同样的大规模出售也发生在德国公司身上。经济学家解释到，德国公司之所以拥有这么多住房，主要原因是：

　　德国统一后，政府为了缓解住房压力，鼓励所有公司修建住宅，并对其提供税收和补贴优惠。但随着一幢幢大楼相继建成，楼房空置率不断攀升，租房收入随之下降。另外，房地产并非各公司主业，占用了其大量资金。因此，德国公司多年来一直急于出售旗下房产。

　　而自去年底以来，德国金融机构纷纷出售旗下地产基金管理公司及附属地产，正在成为德国楼市“抛售”的新趋势。其原因正如安联保险旗下地产公司总裁德克·格鲁斯－韦尔德曼所言，“我们将利用现在的好时机出售在德国比重过高的物业资产，以优化投资组合结构和增加流动性。所获收益将用来在海外寻找地产收购目标”。