国外发达国家和地区，经过短则半世纪、长则100多年的探索和发展，目前已基本上建立起比较健全的住房保障体系，形成了相对有效的运行机制。当然，由于基本各个国家具体国情的差异，其住房保障制度的特点也有所不同，比如北欧高福利国家政策覆盖面很广，北美国家比较注重利用市场机制，日本、韩国等东亚国家倾向发动大型企业（多属国企）参与其中等。笔者认为，具有中国特色住房保障模式应遵循以下几条方针。

    从保障范围上讲，理想模式应该覆盖中低收入以下群体，根据我国目前城镇居民家庭的分类（按国家统计局口径），具体包括三类群体：一是占全国城镇家庭10%最低收入家庭，二是占比10%的低收入家庭，三是占比20%的中低收入家庭。历史上，发达国家都经历了住房保障范围由大变小的过程，目前除了北欧高福利国家外，多数国家都是锁定中低收入以下群体，香港目前保障面超过50%。从发展过程分析，根据我国目前的经济水平，保障范围宜先小，后大，再小。也即先重点解决最低收和低收放家庭的保障问题，再逐步扩大到中等低下收入家庭，然后随着居民收入水平的提高，再适度缩小保障范围，以更多地让市场机制发挥作用。

    从保障方式上讲，理想模式应该兼顾实物分配体系和货币补贴体系。发达国家都经历了一个从大规模兴建公共住房到补充型公共住宅供应的转换过程，目前市场化水平最高的美国偏重货币补贴，而瑞典、荷兰、新加坡、我国香港地区的实物补贴比重较大，其它多数国家都兼顾这两种保障方式。以香港为例，住在公屋（即廉租房）占总人口三分之一左右，拥有居屋（即经济适用房）人口占约占六分之一，这种以实物分配为主导的方式并不适合内地。目前我国廉租房的货币补贴为绝对主导性的分配方式，未来应适当提高实物分配比重，经济适用房的规模保持香港的比重就比较合适，不宜超过15%。除此，还应建立购房贷款贴息、抵免个人所得税等新型补贴方式。

    从保障机制上讲，理想模式应该以政府为主导，积极发挥市场配置资源的优势。住房保障工作并非全部要用计划经济的一套模式，也绝非完全依靠财政支出，在以政府行政手段的前提下，还须发挥市场配置资源的有效性。比如，政府可以鼓励私人开发商参与廉租房和经济适用的建设和运行，还可以吸引商业金融机构在个人抵押贷款、房地产证券化方面有所作为，从而搞活房地产金融。另外，还可以发动民间、协会及其它组织进行合作建房。只有不断进行机制创新，动员各方的积极性，才能真正使住房保障步入一个良性发展的轨道。

    综而言之，改革开放30年来，在我国住房制度不继改革、发生巨变的情况下，住房保障制度也经历了一个演变的过程，既取得了一些成绩，也走过了一段弯路。值得庆幸的是，从2007年以来，我国住房保障制度经过重新调整之后，正在形成比较符合我国国情的、相对健全的住房保障体系。

    美国的住房保障经验

    美国政府帮助低收入家庭的住房计划始于1932年。1934年美国国会通过了《全国住宅法》，开始了政府公共住宅计划。政府的公共住宅管理系统分为联邦和县、市两级。联邦一级是政府的住宅和城镇发展部。它于1965年成立，使命是解决低收入家庭的住房问题。2005年，预算支出达到313亿美元。地方一级是遍及全国各县市的，大约3300个地方公共住宅办公室。他们是在当地注册成立的联邦政府代理机构，预算的80%以上来自于联邦政府的住宅和城镇发展部。这些地方公共住宅办公室全权负责本地区公共住宅房的开发、建造和管理。目前，大约有130万个家庭居住在公共住宅房或由政府资助的廉租房中，占美国全部家庭数的1.5%。

    美国还有低收入阶层住房租金信用政策，通过发放税金信用证，给相关机构提供一定额度的税金减免，鼓励私人开发商和非赢利机构大力兴建提供低收入家庭租用的住宅。住房租金补贴方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是发放住房券。

    美国在住房保障方面也是最具特色的，这在于各项保障措施的法制化。联邦法律规定，住房政策的着力点和住房管理部门的主要任务是帮助低收入家庭解决住房问题。

    发达的房地产金融是美国住房保障的制度基础。各类金融机构积极地参与住房建设，私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，例如：商业银行、储蓄放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等。政府还有专门的信贷机构，如政府全国抵押贷款协会、联邦住宅借贷抵押公司、联邦住宅管理委员会等。

    (作者：杨红旭)