经过近5年的漫长暂停，经适房交易政策终于将重新开放。
12月18日，长沙市政府办公厅公布《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》(以下简称《办法》)，规定自2013年1月5日起，在长沙购买经适房满五年并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易。【《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》专题解读】
应补交土地价款由政府考核制定
《办法》中规定，可上市交易的包括经适房和货补房两种保障性住房，其中经适房需购房满五年才具备上市交易资格，而货补房则不受上市年限的限制。
对于新规，市民最关心的莫过于土地款问题。补交的土地价款如何交，交多少，怎么来评定？
按照规定，经适房需补交的土地价款应根据房屋产权建筑面积（按商品房价格购买的面积除外）、房屋座落地的土地等级及应收纯出让金标准、住宅用地剩余出让年限等因素计算确定。
其计算公式为：应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×（该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限）。其中“应收纯出让金标准”是由政府相关部门经过实地考察以及严密的衡量后产生的，不同地段的土地出让金计算不尽相同。
据长沙市住房保障局相关人士透露，目前具体操作细则仍在制定中，政策正式实施前可能会出台。据了解，市民现在可以在长沙市房产交易大楼二楼窗口咨询该《办法》的条款内容。
长沙14．94万套经适房可上市交易
相关数据统计，截至2007年底，长沙市经适房累计销售14．94万套。依据《办法》规定，凡是在2007年之前购买的经适房，到了明年1月，购房期将满5年。这意味着，这14.94万套的经适房到了明年，只要补交土地款后，办理好相关手续，均可上市交易。
14.94万套，对于长沙楼市来说，体量不可小觑。
一个不容忽视的事实是，长沙目前的存量房数量居高不下，甚至达到了“即使一年不盖房子，长沙也不缺房卖”的程度。再加上经适房的大量入市，会否导致房源供过于求？
“好消息，利好一手房市场。”湖南中建地产副总经理钱荣得知此消息后第一时间在微博上表示。
在多数业内人士看来，新增房源的入世加大了供应量，将会激发更多的置业需求。另一方面，经适房买卖减轻了业主二次置业的负担，业主出于居住条件改善的需求升级置业，又将产生新的置业需求。
“经适房交易的释放加强了市场上商品房交易的流通性，一方面可以让买不起价格过高商品房的市民通过市场取得经适房，另一方面也可以让很多拥有经适房的人去购买商品房，这对消化新建商品房和大面积的存量房源是有好处的。” 世联地产湖南公司市场部经理聂雄峰如此表示。
同样带来利好的，还有二手房市场中介机构。
“对于二手房市场来说，这的确是个好消息”，长沙新环境房地产经纪有限公司副总经理明宾表示，“解禁后，报盘量会提高，对成交有促进作用。” 明宾预计，到了月底，二手房中介将会收到一些经济适用住房房源的信息。
同时，明宾认为，这一政策虽然让买房客户选择的机会增多，但售价上不会有太大调动：“房东想卖高价，在当下可能不太容易实现。这些房源入市，价格的冲击影响不会特别大，局部地区的房价有可能会减少，但在整体上来看，影响有限。”
缓和矛盾 增强商品房流通性
十八大结束不久，经适房上市政策随即出台，不少业内人士为之哗然。
“经适房其实是一种带有政策约束的商品房，是特殊情况下解决供需矛盾的过渡手段。当矛盾缓和时，要适当松绑。”聂雄峰表示。
近两年，国家房地产调控不断，以土地为主要税收来源的地方政府财政压力日益增大。迫于问责压力，地方政策在大方向上对房地产政策不敢放松，只能通过一些其他方式侧面救市以缓解财政压力。
正如此前的公积金政策调整，以及现今的经适房上市交易。不难看出，地方政府旁敲侧击缓和市场矛盾的目的。
正如聂雄峰所言，“经适房上市交易对开发商的资金流通有帮助，不会一下子倒那么多开发商。”
经适房市场化虽然是大势所趋，但若管理不当，也极易被投机者利用。此前已经推行经适房交易政策的北京近日传出消息，北京将取消经济适用房转商品房功能，完善政府回购制度。
长沙的经适房交易市场此后将会如何发展，政府将如何管理由此产生的各种问题？让我们拭目以待。
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