楼市调控进入微调模式 地产股“小阳春”欲罢不能
政策进入微调模式
在以限购、限贷为核心的“新国八条”出台一周年之际，史上最严厉的房地产调控渐渐进入微调模式。
对于今年楼市的整体环境，光大证券(601788,股吧)发布研报认为，楼市接下来迎来中央政策见顶、地方不断微调、流动性趋宽松、成交回升的局面。这是目前不少机构看好地产板块的主要逻辑。
今年以来，各地不时打起触碰政策红线的“擦边球”。继芜湖新政三日夭折后，本周又连续曝出上海、宁波象山的“小动作”。
政策虽谈不上给力，但对行情的引爆效果十分明显。左红英认为，在今年楼市调控不放松的前提下，各地正寻求合理的政策腾挪空间，“现在地产板块对于这类政策比较敏感，一有消息刺激就往上跑。”
国泰君安房地产研究小组认为，今年地方自主的类似于提高普通住宅标准、变相降低营业税和契税等的政策松动，总体将由点到面地扩散，调整幅度深、财政压力大的城市更加容易出现松动。
瑞银证券则建议关注位于三四线城市的公司，未来房地产政策的变动有可能率先来自于未被限购的三四线城市。在调控继续进行的情况下，三四线城市或是开发商的政策 “避风港”。因此，三四线城市项目占比高的上市房企或是较好的投资标的。
一面是小动作不断的地方政府，另一面，支撑楼市的资金面也有起色。
齐鲁证券分析师丁晨认为，如同2008年四季度，房地产基本面持续调整下各地正存在微调压力，后期地方政策或执行力度仍存在适度修正的可能。目前行业的需求回暖仍主要取决于流动性复苏，近期刚需层面流动性确有复苏迹象，例如首贷政策的回归。
2月2~3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会部署了今年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施，其中房贷是今年央行四大工作重点之一。会议指出，今年将继续落实差别化房贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求，继续加大对保障性安居工程的支持力度。
事实上，住建部也曾在2011年底有同样表态，并引发了市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对首套房利率放开的预期也在增加。
对此，上海易 居房地产研究院副院长杨红旭认为，今年首套房贷款政策必现宽松，二套房贷也会微调，房贷总量将超去年。
“小阳春”乍暖还寒?
房地产行业利空不断，但早在去年11月，国泰君安就给了今年房地产板块“增持”评级。
当时，国泰君安房地产行业分析师李品科在研报中指出，“房地产政策调控对地方政府的资金压力较大，因此房地产销售下滑将有底线，或将促使政策在2012年产生转机，从失衡转向平衡。”他预计，地方政府的政策松动将在今年中期出现。
如今，万科股价已创近半年新高，招商、保利近期纷纷突破长期压制的120周线，连续强势上攻的二三线地产股比比皆是，这是否意味着在政策微调之下，地产板块的上升空间已打开?
李品科告诉 《每日经济新闻》记者，“我们判断以万科为代表的优质一二线龙头公司，2012年可达10倍PE;二三线公司由于业绩偏低、基本面弹性大，因此估值会更高。我们在策略报告《房地产：平衡再生》中明确表示一二线优质公司2012年将有30%以上绝对收益。”
国泰君安近期题为《政策趋松为必然 星星之火，逐将燎原》的报告中指出，存款准备金是本轮周期调整中的第二次下调，且伴随着去年四季度GDP好于预期的背景，将进一步明确市场短期的调整从本质上是底部抬升式的，并建议在随后的市场震荡调整中进一步配置低估值、业绩增长稳定的大金融和地产。
据本周二深交所发布的深圳市场上市公司行业平均PE显示，房地产板块PE水平仍在低位，加权平均静态PE为14.77倍，仅高于银行板块，加权平均滚动PE为12.86倍，为所有行业最低。申银万国认为，仅从估值上看，目前地产板块已包含了行业的悲观预期，行业平均PE处于2008年以来最低水平。
房地产调控政策放松还没有显著迹象，基金早己反手加仓地产股。数据显示，截至2011年四季度末，超配地产股的基金数量从三季末的312只增至357只。从配置比重来看，全年维持地产股最高配置比例的上投摩根中国优势也从三季度末的49.98%加码至四季度末的59.2%。
一位上海私募人士认为，由于不少地产股已经录得较为可观的涨幅，下一步有可能整固消化需求，未来能否继续上攻，还要看政策动向，比如上海此次的政策解读会不会被叫停。一些基本面良好、近期涨幅有限的二三线地产股应该还存在机会。来源：每日经济新闻
