“两会”楼市博弈 宏观调控唱“主旋律”
“两会”即将召开，可以说，今年“两会”房地产政策博弈将成焦点和重心。无论是对于无房者还是有房者，他们都关心2012年房地产调控政策的“风吹草动”。那么，即将到来的“两会”又可能传出哪些信号?
宏观调控再唱“主旋律”
尽管外界对于“两会”在房地产问题的动向揣测纷纷，但是，国家对于楼市宏观调控不放松的论点，几乎是得到了外界一致的认可。
楼市调控不能松：促使楼价回归合理、楼市健康发展房产税上位：严控房产囤积加大保障房建设力度：保民生楼市调控不能松：促使楼价回归合理、楼市健康发展。到目前为止，地方政府变着花样的微调政策纷纷下马，不是立即被“枪毙”，就是“胎死腹中”。由此可见，国家对于房地产市场的调控目标暂时没有松动的可能。
两会召开前夕，针对近日部分城市微调房地产调控政策的“小动作”，住建部表示会毫不留情。对此，住建部一位负责房地产市场监管的司长表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被“叫停”。他强调，露头就打，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。
住建部政策研究中心副主任王珏林表示：中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。
王珏林强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。由此可见，如何让国内住房市场的价格回归理性，严厉遏制住房投机炒作或去住房市场的“投资化”及保证国内住房市场持续稳定发展，将会是“两会”房地产讨论的一个基点。
热点一：改善“刚需”
对于房地产宏观调控的基点，估计在“两会”上无论是地方政府官员还是房地产开发商及代言人，都不会触及到这条底线。有专家估计，重点会首先放在住房“刚性需求”上。据悉，关于这方面提请两会的提案会不少。
由此，引发了社会对于首套房贷率的揣测，今年“两会”上，首套房利率应该会成为关注的焦点。但有评论表示，今年“两会”促成首套房贷率下调的可能性不大。分析认为，“首套房7折利率不大可能，能8.5折就不错了。契税减免一点也倒有可能。”
对于房地产“刚需”问题，外界持有不同看法。有评论认为，有提案鼓励笼络“刚性需求”住房购买者，借此让政府出台所谓的优惠政策进入市场。但实际上这种“刚性需求”根本就不存在，因为任何支付能力的需求都只能是潜在需求而不是现实需求。而且，在房价过高的情况下要求政府出台所谓的优惠政策让所谓“刚性需求”进入市场，当国内住房价格水平推得很高、只有住房投机炒作者才可能进入时，住房消费者是无支付能力进入这样的市场。
评论认为，这些提案的实质就是要维护住过高的房价，并让这过高的住房价格不下跌，从而来维护他们既得利益。因此，“两会”不应该被“忽悠”。
热点二：改善性住房需求
今年“两会”，关于改善性住房的提案也将会是楼市的一大话题。分析认为，当前各地方政府均希望采取不同的优惠政策，诱导住房消费者进入高房价的市场，但这一想法要通过“两会”获得中央支持，也可能成为一厢情愿。
就目前来看，差别化的住房信贷政策不会改变，而且将会是一种长期政策。尽管有人认为上海市通过放开限购令，让外地居民在上海可购买第二套住房有可能产生多米诺骨牌效应，但是在差别化住房信贷政策不改变的情况下，第二套住房购买是不会轻易进入市场的。
因为，无论是信贷杠杆率及贷款成本，都无法让住房投机炒作者再敢进入市场张扬，因为他们一旦进入将面临着完全套住的风险。正是在这意义上，在“两会”上，这样的政策博弈所产生的效果估计不会太大。
热点三：房地产“去投资化”
有专家分析，现在市场或民众最为关注的是，在两会中央政府会采取什么样的住房宏观调控 “去投资化”，或去住房市场赚钱效应?对此，中央政府有没有政策上的储备工具?
我们应该看到，两年来房地产宏观调控之所以住房市场的预期至今没有改变。而社会产生如此一问，这与中央政府房地产政策执行上的暧昧性、房地产业宏观调控工具性无法放弃有关。
2010年以来，无论是中央政府关于房地产宏观调控的文件，还是中央领导人的讲话，中央政府对房地产市场居住功能的界定、对遏制住房投机炒作等方面的态度都是十分坚决的，而且这些核心内容基本上写上这几年中央政府关于房地产宏观调控各次政策中。当前国内房地产市场宏观调控的问题或实质，就是严厉打击住房投机炒作，就是去除当前国内住房市场的购买住房的赚钱功能。
作为房地产“去投资化”的重要手段，房税收政策也将会是一大热点。房产税被认为是房产调控的最后一把刀，上海、重庆已经开始了试点。财政部有关专家曾表示，未来房产税进一步推进的大方向已经明确，试点范围有望扩大。但同时也有评论认为，房产税试点在很多城市中大规模铺开可能性不大，但在已试点的城市扩大范围和面积倒是有可能。
到目前为止，中央政府尚未在住房税收政策上大规模作文章。有评论说，只要中国住房市场赚钱功能不去除，只要住房市场投机炒作仍然盛行，那么住房市场的预期就不容易改变，住房市场宏观要达到目标就就不容易。由此可以预见，房地产“去投资化”将是今年“两会”房地产政策博弈的又一大重点。来源：中国钢企网
