楼市资金链崩紧 地价有望下调
4月3日上午，国务院总理温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会上表示，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。积极推进保障性安居工程建设，拓宽融资渠道，保障用地供应，提高设计水平，保证工程质量。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，确保保障性住房建设可持续。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前在中国资本市场高峰巡回论坛上表示，目前国内经济增速的下滑，很大程度来自房地产调控。房地产调控，不仅是压低房价，还将加大保障房建设，去除房地产的投资功能，突出其居住功能，重点满足刚性需求。
巴曙松认为今年二三季度将是个关键节点。因为2008年开工的很多房地产项目，今年将进入还款高峰期。其中，今年3月和8月是房地产信托的偿还高峰期。另外，商品住宅在建规模过大，续建资金压力突出。2011年商品住宅在建规模40亿平方米，销售面积10亿平方米，前者是后者的4倍，2012年商品住宅投资增速可能在17%左右。2011年是30%。由于银行信贷紧缩，销售回款受到制约，房地产资金链比较紧张。
三季度量价齐跌
目前，众多房企纷纷启动新的融资计划，到处“找钱”。越来越高的负债率成为正房企资金链面临的新压力。在宏观经济不景气及外围市场波动的影响下，逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题。
据中原地产研究中心日前的统计数据显示，国内48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。而在2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。
有关专业人士分析，一季度以来，包括中国海外、碧桂园、招商地产、雅居乐、合景泰富、华远地产等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融资计划。这表示，巨大的库存压力意味着资金回笼速度的减慢，这对极度依靠资金快速运转的房地产行业而言无疑是巨大的枷锁。这也表明不少房企短期资金非常匮乏。
尽管中国银行3月28日发布的二季度经济金融展望报告预计，二季度中国GDP增速为8.4%左右，CPI同比涨幅回落到3%，经济“硬着陆”的可能性很小。尽管今年全年经济增速将比去年有所回落，但回落幅度不会很大，本轮经济减速在很大程度上是政府主动调控的结果。尽管面临世界经济艰难复苏、转型压力增大等不利因素，但中国经济短期内会保持较快增长，不必过分担心。
但同时报告认为，房价远未到合理水平，政策调控不应半途而废。随着刚性需求的进一步释放，二季度房地产市场将由“量价齐跌”阶段转向“量涨价滞”或“量价微涨”阶段，房地产市场将进一步回暖，供应和需求都会有所放大。
中国银行国际金融研究所宏观研究团队分析师甄峰认为，由于库存的集中释放，三季度后房地产市场将进入“量价齐跌”的下行通道，全年房地产市场将保持震荡下行态势。
“综合多项指标走势，预计2012年一季度房地产开发企业资金状况可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。
地方政府有望下调地价
目前，很多地方政府对土地出让金存在很大程度的依赖。楼市持续调控，土地市场的不景气，让地方政府也备感“钱紧”。
据克而瑞研究中心3月30日发布的报告称，从最新数据统计，地方政府土地出让金较去年同期大幅度下降，政府资金压力上涨，预测未来有望下调地价促进土地成交。
据统计北京土地储备整理中心的成交信息，今年前三月，北京全市共出让土地总建筑面积为357.37万平方米，总土地出让金为96.7亿元，比去年同期下降39.3%，同时，出让的45幅地块全部零溢价出让。
宏观调控持续下，土地市场进入深度低迷，大部分企业拿地热情依然不高，各市土地成交情况堪忧。根据CRIC监测数据，今年一季度北上广等重点城市土地出让金均出现较为明显的下滑态势，尤其是上海，一季度土地出让金同比下降73%，北京土地出让金也较去年同期有显著缩减。
从成交土地的平均溢价率来看，与去年同期相比同样出现大幅下降，上海表现特别突出，平均溢价率较去年同期下跌21.9个百分点。溢价率走低主要是当前政策环境下，企业拿地积极性不高，拿地趋于理性，权衡因素增多，再者土地市场竞争不如以往激烈。土地成交溢价率的下降将有助于房价合理回归。
与土地出让金大幅下滑相呼应的是，地方政府财政收入也出现了负增长，今年前两月北京、上海、广州、重庆等城市的财政收入都出现了较大幅度的下滑，北京的财政收入截止至3月20日仍然处于0.9%的负增长。
近日，住建部表示正在研究保障性安居工程资金来源的新政策，其中之一就是要在原有10%的基础上，进一步提高土地出让金净收益输血保障房的比例。
业内人士分析认为，尽管地方政府在尝试转变经济发展方式，逐步缩小地方财政对土地出让的依赖，但这个过程困难重重。地方政府的建设资金、保障房资金、教育资金等，仍主要依靠于土地出让。另外，受房地产调控影响，土地出让金严重收缩，地方政府财政收入已呈负增长，而今年又是地方政府偿债高峰。迫于资金压力，地方政府很有可能在土地出让条件上作出让步，地价将出现下滑，从而促进土地成交。
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业内人士分析，去年银根紧缩，开发商只能在当地商业银行获得小部分贷款，实际是杯水车薪。部分开发商只得求助民间高利贷，如果不能及时回笼资金，这种高额利息就会像滚雪球一样越来越难以承受。
近日在杭州市地税局发布的一则欠税公告中，16家欠税企业被曝光。这16家企业，大部分是房地产企业，最多的一家欠税单位，共欠了约2481万元。2012年房企将如何自救？转行？卖项目？促销？还是宣告破产？
而处于利益链最下层的购房者，我们又该如何“明哲保身”，买到安全系数高的房子？我想，答案就是选择诚信的品牌开发商。来源：中国联合商报
