杨红旭：房企资金链紧 “价格战”仍将继续
上市公司2011年报这几天陆续公布。沪深两市共有32家房企公布年报，数据显示，负债总额增幅达到30%，12家资产负债率超过或接近70%，其中万科由之前74.7%上升至77.1%。仅看这一个指标，可见房企日子仍无起色。
原因也简单，一方面，楼盘销售遇滞，资金回笼受阻；另一方面，外部融资环境较差，银行分外“歧视”开发商。结果自然是，房企负债率上升，资金捉襟见肘。不过，企业负债中包含了存货，负债率上升暗含存货增加的因素，尚难全面反映企业资金面状况。
不妨再看其他指标。首先，房地产开发企业本年资金来源。这一指标能综合反映企业资金状况。2011年，全国房地产开发企业本年资金来源相比2010年增长约15%，增速连续两年大幅下滑，说明近两年资金面持续收紧。而去年增幅还是大于2008年的5.71%，即企业日子要比2008年下半年好过些。今年1-2月，这一增幅小幅反弹至16.2%，说明情况略有好转，不过每年一季度，都有季节性因素存在。
其次，房地产开发投资额。2011年，全国房地产开发企业资金来源为83246亿元，显著大于61740亿元的房地产开发投资额。但关键要看增幅。2011年资金来源增幅约为15%，但房地产开发投资增速却高达28%，花钱的速度几乎是来钱的两倍，所以开发商还是很差钱。
再次，商品房销售金额。卖了多少房子，收回多少资金，才是决定开发商资金面宽松与否的内生性因素。2011年，全国商品房销售额59119亿元，比上年增长12.1%，增速回落6.8个百分点，而且是连续两年回落，并连续两年大幅低于房地产开发投资增速。这意味着，卖房子的速度，跟不上花钱的速度。如果看绝对值，则59119亿元的卖房钱，低于61740亿元的花钱额。虽然这些统计口径并非完全针对同一开发商群体，但仍能反映房企资金不宽裕的事实。
总体而言，经过多指标测算可知，2011年全国开发企业的资金面，是2009年以来最紧张的一年，但情况略好于2008年，堪称自2001年以来次差的一年。而且，坏日子还没到头。
按当前数据表现，一季度全国GDP增幅还将继续下滑。2011年12月末，人民币贷款余额同比增长15.8%，今年2月末同比增长15.2%，可见一季度贷款增幅比去年四季度更低一些。虽然去年四季度以来银根持续宽松，但总体信贷规模仍远低于2009年一季度。况且，房地产开发贷款仍是限制的重点领域。按银监会指导方针，今年开发贷仅定向保障房和普通房项目宽松，大部分中高档住宅项目难解资金之渴。关键是，今年1-2月份，全国商品房销售额由去年12.1%的正增长，突然转为同比下降约21%。
据此，预期今年上半年，开发商资金状况还将进一步恶化，有可能较2008年底情况还要差些。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房企通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。新一轮打折降价潮，或将在未来一段时间大范围持续展开。这将有助于房价趋于合理回归。来源：东方早报
