房价越调越涨的怪圈：新一轮涨价预期已形成
2013年初的房地产市场躁动不安。
“地王频出，房价上涨过快，必然招致新的调控。”万科总裁郁亮早前已多次提醒。目前，市场是否又到了调控出新招之时？
但这并不是万科关注的重点。万科只考虑如何应对。很多人对万科过去几年多次重申的不预测市场以及“三不”政策不理解，但这些看起来简单的说辞，包含了万科应对房地产市场周期性波动的逻辑。
在世联地产董事长陈劲松看来，“土地资本化”是过去10多年乃至未来很多年都将存在的现象，房地产市场的周期性波动不可避免，并导致房价上涨与调控如影随形。这样的故事逻辑短期内不会有根本的改变。
万科董秘谭华杰对本报记者说，万科不会去预测市场和政策，因为在波动的市场中，企业如何在高点逃顶，在低谷发展才是最重要的。
重回上升周期？
中国房地产价格仍在“越调越涨”。1月18日，国家统计局公布去年12月房价指数，54个城市环比上涨，一线城市首现同比、环比全面上涨，再创2011年4月后新高。
久已不谈房价的万科董事会主席王石，也在1月26日、28日连发微博，认为当前房价“有点不正常，稍微有点偏高”。他认为，过去3年重点调控一线和部分二线城市，价格得到有效抑制，而其它三线、四线城市的市场受影响较小，供应量也较大，现在这些城市供过于求，价格上升乏力，进入调整期。
这与万科总裁郁亮的判断一致，郁亮在1月21日的沟通会上表示，目前大多数城市仍在调整甚至下行周期之中，而市场开始复苏的一线城市是因为此前进入调控较早。整体上看，房地产市场并没有出现过热。
王石认为，流通中的货币过多，中央抑制房价政策能维持现在的状态已经相当成功。目前一线二线部分城市的压力是如何不要房价上涨过快，基本没有下调空间。
不过，市场气氛已经被过度渲染。多家机构人士称“房价上涨预期”已经形成。世联地产购房者调查显示，目前预期房价继续上涨的购房者占比已经上升到近6成。
瑞银证券认为，中国商品房市场已经进入了成交与需求相互推动的阶段，且需求将在短期内加速释放。此外，新开工面积仍显著高于销售面积，2013年总体可能不会出现供不应求的状况。房价波动幅度变大，政府加大调控政策执行力度的风险正在上升。
陈劲松称，当前部分城市的房价上涨令人忧虑。2013年房地产市场依然没有摆脱宏观调控的框架，没有摆脱“向死”的因素。他并不认同任志强的“房价暴涨论”，如同一枚硬币，说房价暴涨的另一面就是要出台调控干预。
调控的怪圈
在包括任志强在内的多位业内人士眼中，当前房地产市场的焦灼，仍然只是过去多年调控的轮回。
国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松在近期的一次论坛上阐述了这一怪圈的存在：过往的调控都是限购限贷，市场貌似供大于求，但很快开发商的现金回款减少，本能的反应就是不开发。往往调控到后期，就是房地产供应量稀缺。调控力度稍微减弱，价格又上去了。所以这几轮调控下来这个怪圈没有打破。但房地产投资增幅已从40%，降到20%以下。
谭华杰认为，中国房地产市场的周期性波动已成常态。而在波动的市场中，企业很难进行正常的经营策略安排。
以增持土地储备增加未来的供应而言，接受本报记者采访的多位开发商高管认为，由于土地供应垄断的存在，地方政府往往在市场低迷时期收缩出让土地，即使如万科在低谷之时资金充裕，也难以获得优质的土地储备。比如去年一季度地价很低，但当时手持现金400多亿的万科并未获益。
