土地改革探路
“建立城乡统一的建设用地市场”被誉为此次土地改革中最大的亮点。相较十七届三中全会，本届三中全会将“逐步”二字去掉，表明了对土地制度改革的决心。在业内人士看来，建立城乡统一的建设用地市场，必将推动进一步增加土地改革试点，集体建设用地有条件通过市场化交易将成为下一步改革的方向。也有人士表示，按照这样的改革思路，土地改革将从当前正在进行的土地确权、宅基地发证，到作为财产的可转售、抵押，最终实现集体建设用地与国有建设用地同权同价。
探索城乡统一的建设用地市场，重庆（楼盘）、成都、深圳等地早在多年前已展开试点探索。近日，安徽传出“允许集体建设用地通过出让、租赁等方式流转用于工业、商业、旅游等，农民可使用其他村集体宅基地”的改革试点，也成为探索集体建设用地改革的风向标。
“建立城乡统一的建设用地市场，可以盘活农村的建设用地，也可以使农村土地有退出的机制。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明对记者表示，农村建设用地流转试点了很多年，但难以普及，主要是涉及大量基本法律和制度的调整。由于牵涉到诸多复杂问题，土地改革只可能是一个渐进和长期的过程。
土地产权制度是土地制度改革的基础。国土资源部法律中心副主任佟绍伟在接受记者采访时提出，不管是进行征地制度改革，还是促进农村土地流转等推动城乡统一的土地市场，都需要土地产权制度建设作为支撑。目前国土资源部的土地确权工作已进入收官阶段，这将是土地制度变革的巨大变动。
中国人民大学公共管理学院彭真怀表示，城乡土地同地、同价、同权喊了很多年，其中关键的一点是要完善农村土地产权制度。“现有法律条件下，农民不能用自己的宅基地和耕地进行抵押、贷款以及流转。集体土地所有权主体是农民集体，但现实中很难对‘农民集体’做出明确界定，造成主体虚位、主体模糊的问题。这也给宅基地、承包地确权带来一定难度。”
集体建设用地使用权的流转不等于使用性质的转变。鼎信长城基金董事长章华表示，“城乡土地一体化主要是盘活农村建设用地，改善乡镇住房条件。而进入城市的主流人群还是使用国有用地。从安徽的试点看，主要是承认租赁土地合法化，而且仅流转用于商业、工业、旅游等方面用地。”
不过，从目前试点城乡建设用地统一市场来看，各地农村建设用地入市试点中也存在不少问题，比如，出现随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清等。
李伟表示，目前制约中国集体建设用地真正流入市场的问题是规划和土地管理制度的制约。由于我国现在的规划管理制度的核心是入门证制度，也就是管理项目的前期，进了门就再没有人管理了，建设项目的用途和实际用途的差别都没有人过问。这样的管理制度下，集体建设用地市场化交易可能导致村村点火，户户冒烟的无序化。“集体建设用地市场化交易的前提在于加强规划的权威性，同时把规划的事前管理变成事前、事中和事后同抓共管，尤其要加强事中和事后管理。”
