商业地产膨胀超乎想象 泡沫破裂前能否拯救
我国商业地产的膨胀超乎想象
据统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。 其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。 其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。
中国需不需要这么大、这么多的综合体？业内人士认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体有很大问题，有泡沫。
在业内看来，这一轮“商业地产热”是起始于2011年——时点恰恰与楼市新“限购”政策实施的时间相一致——这并不是巧合，而是因为调控，一部分开发商转向不限购的商业地产。
业内指出，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。
卖商铺成救命稻草？
“当中国开发商和美国开发商坐在一起，发现彼此做的事完全不一样，前者重视销售收入，后者重视租金和运营。”业内表示。
目前国内综合体普遍的筹款来源和方式，一是来源于定金和预付款，占比25.6%，也就是说销售依然是最主要的来源；二是自有资金、自筹资金；三是国内贷款。
业内认为，自有资金和自筹资金目前依然是中国房地产最大的痛点，其中相当一部分来源于信托，来源于短债长投，融资成本非常高，综合融资成本为15%-20%，现在的租金回报是远远达不到的。
资金来源的短缺，直接导致商业地产开发商往往选择卖商铺等资产回笼现金。“卖之前没有经过策划，也没有经过招商，更别提运营。”业内表示。
着名商业开发商万达，主要收入来自销售。截至2012年底，万达累计持有经营性物业1290万平方米，但租金收入仅为52.07亿元。万达去年收入是1416.8亿元，租金收入仅占3.68%，绝大部分仍为卖商铺、公寓等的销售收入。
已决定由散售转为持有为主的SOHO中国，2012年投资物业的租金收入仅为1.48亿元，不及全年营业额的1%。
据调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%，高的达到7%；相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。
阳光新业是国内租金收入占最高或最高之一的商业地产企业。2012年阳光新业商业物业租赁收入2.5亿元，占公司年度营业收入45.79%。连其商业管理服务等收入也超亿元。阳光新业副总裁吴尧认为，绝大多数开发商还是以做住宅的思路来做商业，对上市公司来说，销售收入大增会让报表好看，但长期来看还是要依靠租金收入，否则就算不上真正的商业地产商。
“每天接到好多电话，问落位图看了没有，什么时候看场地。”在一家品牌企业负责市场的张江(化名)最近很忙，他每天工作的一部分就是接各个商业中心的招商经理甚至招商副总的电话，看商铺落位图，选择地段，谈价格。
“原来他们对我们的品牌和销量不了解，对我们不是特别热情，但现在不同了。”张江服务的公司2009年在深圳万象城开了一家店，随着公司销售额从2000万元超过2亿元，陆续进驻了二线城市的万达广场(小区网 论坛)、凯德广场等。他对记者说，与之前他上门“求商铺”不同，如今品牌商在商铺地段的选择上越来越多，价格的优惠也越来越多。
