公司样本
异军突起者的新困惑：碧桂园恒大试图提升单项目收益
2013年，碧桂园和恒大地产两匹"黑马"首次跨入千亿销售行列，备受行业瞩目。
然而，这两家销售单价都不高的著名房企，在达到千亿销售规模后，却面临同样的问题：如何能够用更好的办法，实现单个楼盘或者单个项目的高利润。
老客户带来高收益
谁也没想到，2012年销售额仅为476亿元的碧桂园，以激增131%的方式，2013年直接跃入千亿阵营，创造了一个行业奇迹。
碧桂园在2013年缔造了中国房地产史上的两大传奇：一是在国内三四线城市楼市降温、大型房企纷纷回归一二线城市的背景下，碧桂园实现逆市狂升；二是在2013年中国房地产企业"出海潮"中，碧桂园成为首个在海外实现单个项目销售额破百亿的房地产商，并在拿地后不足一年时间内，跃升为马来西亚最大的房地产开发商。
但经历了爆发式增长后，公司持续发展的能力面临挑战。克而瑞研究中心分析师杨晨青向 《每日经济新闻》记者表示，碧桂园之所以能在三四线城市深耕发展，强大的土地一级开发能力是其发展模式的关键。由于碧桂园能同时兼任一级地产开发商和二级房产开发商，自己开发土地自己建设，因此土地成本非常低，往往比周边项目更具价格优势。
"但这样的模式也存在隐忧，三四线城市由于缺乏良好的产业基础，人口吸纳能力比较差，因此这些城市房屋存在供过于求的压力，除非新型城镇化能深入开展，否则三四线城市房产市场难现逆转。"杨晨青表示，碧桂园开发模式在一二线经济发达城市未必管用，因为这些城市城镇化程度比较高，地方政府并不需要开发商参与一级土地开发，碧桂园的土地成本优势将受到冲击。
不过，有观点认为，对于在马来西亚旗开得胜的碧桂园而言，海外市场有望成为其在后千亿时代最大的增长点。
辉立证券分析师陈耕认为，目前内地房企海外拓展仍处于试水阶段，未来仍有可观的发展空间。"除了华人密集的东南亚地区，目前经济出现复苏的美国与欧洲等发达国家和地区，以及澳洲、加拿大这类移民国家都蕴藏着巨大机会，碧桂园如果能把其在马来西亚的成功模式复制到更多国家，必将成为碧桂园在后千亿时代发展的重要力量"。
但很多机构没有注意到的是，碧桂园在攫金老业主方面的能力很强。马来西亚项目刚开始销售时，碧桂园并未大规模推广，而只针对自己的老客户开发销售。青岛、海南项目的热销，也主要是靠碧桂园的老客户来消化。
碧桂园品牌总监林伟营告诉《每日经济新闻》记者，顺德碧桂园等开发较早的项目，后期推出的一部分高利润的产品线，最初都是为碧桂园的老客户开发的。老业主对这些高利润、高附加值的产品购买率非常高。而海外地产、度假地产的开发，也是基于老客户的需要而生。
除了攫金老客户，碧桂园对三四线城市的房地产开发，也有着不同的观点。林伟营说，碧桂园注意到农村人口中有一部分购买力非常强的高收入群体目前正在由农村进入城市。他们习惯于农村的低密度居住生活，但又非常渴望享受城市的便利配套。碧桂园就针对这一批客户，在城市的边缘地带开发能够满足这些群体需求的产品。
碧桂园对提升利润率的思考，不仅仅停留在挖掘农村中的高收入人群。一直以来，碧桂园的国际文凭学校以及五星级酒店，也是公司攫金的"利器"。不少家住广州的客户，之所以后来选择住在碧桂园，其中一个重要的原因是因为后者能提供国际文凭学校的教育，以及五星级酒店的物业管理。这部分人群未来也可能成为为碧桂园贡献高收益的客户。
