3月底以来，国家连续出台了包括降准、降息、降低二套房首付，提高公积金贷款上限等具有较高“含金量”的政策。而关于长沙将出台惠民楼市新政的坊间传言一直炒得沸沸扬扬。

　　5月19日，长沙市政府办公厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，据通知，即日起，二手房交易个人所得税核定征收税率下调至1%；在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，可按60元/平方米标准获得补贴。长沙县、望城区、浏阳市、宁乡县可参照执行。

　　[背景]

　　此次通知是在宏观经济仍面临较大的下行压力，国家接连出台救市政策，促进房地产市场平稳健康发展，以期推动经济发展的背景下出台的。在全国层面多番政策的刺激下，长沙楼市已逐步向好，但远没有达到全面复苏的状态；同时长沙供大于求矛盾仍存，据湖南中原研究中心统计，目前长沙的库存量达到1390万方以上，完全去化存量就至少需要一年以上的时间。在各地方相继发力之后，长沙市再次使出招数，向开发商、消费者展示了政府促进房地产市场平稳健康发展的积极态度、信心与支持。

　　[本次政策内容看点]

　　一、二手房交易个人所得税核定征收税率由原来的1.88%下调至1%；

　　二、对绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅开发项目，其项目资本金按70%的标准监控；

　　三、在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅三类住宅可获财政补贴60元/平方米；

　　四、调整报建环节有关费用、因规划条件修改需补缴有关费用、物业专项维修资金等的缴纳时点。

　　[0731地产研究院点评]

　　这是地方政府对楼市复苏的助力之举，此次政策的施力点可以总结为“双减”。

　　1.减轻存量房的交易负担。

　　新房方面，对绿色建筑、产业化住宅、全装修商品住宅开发项目成交每平米可获60元财政补贴。这既是对项目开发的鼓励，也是对对应楼盘总房价降低的直接刺激。虽然下降幅度不大，但是对刚需购房者而言，这样补贴还是较有吸引力。同时结合长沙刚获批“全国住宅产业现代化综合试点城市”，政府鼓励和优先照顾更加绿色和低碳的绿色、精装和产业化楼盘的思路更加明晰。

　　如果说新房更多的旨在刺激楼市和鼓励住宅产业化、低碳化的发展上寻求一种均衡的话，相应二手房“减免”的力度似乎更大，范围更广，直接将交易个税从1.88%下调至1%。这也就意味着长沙地区每百万的二手房成交将减免8800元的税收。这在二手房快速复苏的当下又添了一把火，预计二手房成交在近两个月可能创成交新高。

　　2.减轻开发企业中前期的资金负担。

　　对绿色建筑、产业化住宅和全装修楼盘，项目资本金按70%的标准监控，这还是即鼓励绿色低碳开发，又减低相应企业负担的思路，一箭双雕。同时推迟调整了了报建环节有关费用、规划条件修改补交款项、物业专项维修资金等的缴纳时点，等于减轻了开发企业前中期的资金压力，辅以财政补贴刺激，缓解紧绷的资金链压力。

　　总的来说，此次对楼市刺激的节点处在长沙楼市更有复苏迹象的当口，对供需双方减负，同时鼓励低碳、绿色和住宅产业化，提振市场信心，旨在助推楼市进一步复苏，是地方政府微刺激与调结构并行之举。

　　[中原点评]

　　1、促进楼市活跃度回升

　　二手房交易个税下调至1%，首先对于客户，房屋买卖的双方来说肯定都是个好事。以二手房交易房款总价100万为例，之前要缴的个税是18800元，下调后是10000元。对于买方可直接降低二手房交易税费；对于卖方，降低交易税费降低了购房的总支出，将更有利于促进成交。

　　其次对于楼市，将起到活跃二手房市场、促进改善性需求，投资性需求的增加，进而促进交易量回升的作用；对于一手房市场同样可激发一批“卖一买一”的改善型需求，加速楼市去库存。

　　2、鼓励购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅

　　目前长沙两型住宅产业化实施面积已近1000万平方米，今明两年还将建两型住宅产业化项目700万平方米。而近5年，长沙市内六区新建商品住宅年均去化约在1200万方上下，产业化住宅未来大规模上市后对于普通商品住宅去化的挤压效果不容小觑。

　　从购房者层面，直接的财政补贴，叠加此前住建委出台的《长沙市两型住宅产业化工程管理暂行办法》，凡购买预制装配率达到30%的产业化商品房项目的消费者，可享受首套房购买政策，将极大调动购房者优先选择绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅的积极性，促进消费。

　　3、缓解开发商紧绷资金

　　推迟开发商相关费用的缴纳时间，有利于减轻前期资金压力，同时政策组合拳带动销售量上涨，一定程度上可缓解资金链吃紧问题。

　　此外，项目资本金按70%的标准监控是对开发商资金要求的降低。变相松绑和开绿灯，是政府为提振开发商信心、鼓励开发建设绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅采取的一种措施。

　　业内观点：双向利好or形式大于内容？

　　在长沙，当代置业是绿色科技住宅的代表之一。当代滨江MOMΛ项目副总经理张国强表示，新政的出台是双向利好。“从宏观上来说，可以推动节能、绿色产业的发展。对企业来说可以降低企业成本，减少消费者的购房负担。”不过，他同时也提到，“目前政策还是只刚刚出台，具体的认定、补偿细节还没有确定，未来是否会进行相应的策略调整，企业正在研究当中。”

　　对于高调宣布将全面推进住宅工业化的旭辉集团来说，也无疑是一大利好。旭辉国际广场营销总监魏湘蓉向腾讯房产长沙站表示，这一政策的出台表明了政府对于住宅产业化的支持与信心，同时的确给购房者带来了实实在在的优惠，对相应楼盘销售的提振作用也是毋容置疑的。

　　泊富恒嘉地产公司董事长易建国则对这项政策持谨慎态度。在他看来，每平米60元的补贴其实并不多。这项政策的意义更多的体现在“它表明了政府扶持楼市的态度”，所以本质上是“形式大于内容”的。开发商也不要因此而对楼市产生过高的期待值，更不可趁机提价。

　　附：

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