编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点地产网 六月末的杭州少了点春的温润，多了点夏的聒噪。连续两天35℃高温后，在正式采访的那个午后，突来了一场小阵雨。

　　登上萧山开元名都大酒店17楼，摆着些许饰品的办公室被落地窗透入的光映衬得格外亮堂，开元旅业集团董事长陈妙林正在办公桌前处理工作。

　　陈妙林离开办公桌和我们打招呼，和蔼的微笑，儒雅的动作，加上一声亲切的问候，在这个管理着百亿资产的企业家身上，没有叱姹风云的大佬霸气，更多的是一种绅士品格。

　　采访结束约一周后，在法国波尔多一中世纪天主教堂，陈妙林以开元法国璧萝酒庄新任庄主身份被鲁拉德红酒协会授予骑士勋章，以表彰其在法国红酒文化宣传推广中作出的贡献。

　　除“庄主”“骑士”头衔外，陈妙林还获授中国旅游产业杰出贡献奖——飞马奖，这也是国家旅游局时隔15年后再度开启旅游行业杰出人物的评奖。

　　对此，陈妙林表示，旅游局再次评奖一方面是由于旅游业这几年的增速高于经济发展，基本保持11%-12%的幅度；另一方面则因为个人及国家层面对旅游业越来越重视。

　　在变化形势下，原来做五星级酒店为主的开元旅业，将不再兴建五星级商务酒店，投资也主要集中乡村度假酒店、文化主题酒店、曼居商务酒店及森泊度假村等方面。

　　投资方向有所侧重的同时，开元旅业还将调整现有星级酒店的运营管理。由于高星级酒店面对的人群发生了变化（原来面对的是政府高端人士，现在则以商务会议人士为主），开元将一方面压缩大餐饮比例（调到了50%左右）另一方面则降低人均消费标准（从2012年以前的500元降到了250元左右）。

　　“降一半并不是说营业收入减半，因为其他客户群体就增加了。去年我们的人均消费降了将近一半，但是餐饮总收入只下降了15%左右，贯彻薄利多销原则就是我们的调整。”陈妙林表示。

　　除自持酒店外，陈妙林认为，作为一个酒店集团来说，不能完全靠自己的资本去建造，因此，开元自2007年开始做轻资产模式，现在一半是重资产，一半是轻资产，“我们计划到2020年80%以上都会是轻资产，20%是重资产，轻资产发展比较快一点”。

　　随着轻资产规模越来越大，开元也正在筹划酒店集团的单独上市。据陈妙林介绍，上市资本包基本以轻资产委托管理为主的，“今年预计做到1个亿的利润，争取明年达到1.3-1.5亿元的规模。如果按照现在A股上市公司市值计算，上市后的市盈率将达到40倍”。

　　开元旅业投资方向的调整，不过是整个地产行业或者说酒店行业大变动的冰山一角。在集团已走过27个春秋后，陈妙林指出，当前房地产市场经历多轮洗牌是必要的，“让大家清醒一下，任何产业都不是好做的”。

　　以下为观点地产新媒体对开元旅业集团董事长陈妙林先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：国家旅游局时隔15年后再度开启旅游行业杰出人物的评奖，旅游局再度评奖是不是意味着旅游行业将迎来新变化？

　　陈妙林：旅游局再度评奖主要有三个因素，一是这几年中国旅游业每年保持11%-12%增长速度，好于中国经济增长速度。

　　第二，中国对旅游业越来越重视；第三是国家旅游局想通过评飞马奖鼓励旅游业的发展。

　　观点地产新媒体：随着旅游行业形势渐好，集团在旅游投资方面是不是有侧重？

　　陈妙林：在经济与环境发生出现一系列变化后，我们在旅游投资上也有一些变化。原来开元旅业以做五星级酒店为主，现在我们不再兴建五星级商务酒店，投资也主要集中在三大方面。

　　一方面是投资一些乡村度假酒店，取了一个新名字叫芳草地；第二，投一些文化主题酒店，像绍兴大禹、宁波十七房、盐官古城这种；第三就是曼居酒店。

　　除此之外，四年前我们跟荷兰一个公司准备合作开发森泊度假村，这个项目原来是跟政府合作的，但由于政府拆迁、供地等原因，这个项目一直没有做出来。

　　去年开始，我们开始在其他地方选址，马上就要签约湖州长兴地块，位于太湖边，准备建一个综合性休闲度假旅游项目，其中包括各种游乐设施、度假木屋式酒店。预计初步投资18亿元，9亿元建度假酒店，9亿元建游乐设施，这个项目将是未来重点投资领域。

　　观点地产新媒体：开元已有几个落地的文化主题酒店，能不能将这类酒店归为一种精品酒店？该类酒店的价位如何？

　　陈妙林：二者的概念不一样，类似曼居这种商务酒店可以叫精品酒店，但文化主题酒店均带有特定文化内涵，比如说绍兴大禹酒店是由大禹后代为大禹守陵形成的古村改造而成；宁波十七房则是宁波帮发源地，盐官古城的民居也比较有历史文化底蕴。

　　价位方面，这类酒店会比较高。绍兴大禹酒店只有99个房间，周末平均房价接近2000元/晚，平时是1200元到1500元左右，比五星级酒店还高。

　　虽然这种酒店住起来肯定不如五星级酒店舒适，但赋予特定文化内涵后，有文化的小资青年、喜欢怀旧的人或长期居住在大城市的都市青年，会比较喜欢。

　　观点地产新媒体：开元文化主题酒店主要分布在浙江，未来会不会推向全国其他地方？如何看待其发展前景？

　　陈妙林：发展这种酒店最重要一点是和政府合作，如果政府不支持，我们自己很难动员老百姓拆迁。由政府做好这些工作后，我们的成本相对比较低，成功的可能性就会高很多。

　　至于这类酒店的发展前景，我认为会越来越好，因为中国的老房子能够留下来的越来越少，越来越稀缺，所以会比较有生命力。

　　现在民宿、农家乐、民俗做得很好，就是因为这种有特色文化内涵的东西越来越少，而五星级酒店、高楼大厦却越来越多。

　　观点地产新媒体：除文化主题酒店外，曼居酒店定位是中高档商务酒店，主要特色什么？

　　陈妙林：曼居酒店具备五星级酒店的基本客房设施，但又化整为零的去除了星级酒店的会议、娱乐、餐饮等设施，因此深受商务人士喜欢。

　　现在一些经济型酒店都开始转向中高端商务酒店，像如家现在在做，因为经过十多年客户培育，70后这批人都慢慢成长慢慢走向更为高端职位，因此低端经济型酒店市场会慢慢变小，中高端商务酒店市场会越来越大。

　　观点地产新媒体：在开创新品牌的同时，开元如何调整现有高星级酒店的运营模式？

　　陈妙林：高星级酒店面临的调整不是说服务低端化，而是面对的人群在发生变化，原来面对的是政府高端人士，现在则以商务会议人士为主。

　　第二是压缩大餐饮、大会议类型酒店建设，原来五星级酒店餐饮比例占到60%，去年我们把这个比例调到了50%左右，一半是餐饮，一半是客房。

　　第三，随着目标客户人群发生变化，我们的产品也在发生变化。原来餐饮收入主要来自高端宴会，现在则面对大众、普通百姓消费群体，人均消费从2012年以前的500元降到了250元左右。

　　当然，降一半并不是说营业收入减半，因为其他客户群体就增加了。去年我们的人均消费降了将近一半，但是餐饮总收入只下降了15%左右，贯彻薄利多销原则就是我们的调整。

　　观点地产新媒体：除自持酒店外，开元在做酒店托管轻资产模式，这是一种转型吗？