陈妙林：这个不是转型，作为一个酒店集团来说，不能完全靠自己的资本去建造，一开始要做酒店品牌肯定是要有自己的酒店，不能说创造一个品牌直接轻资产运营，这没有人相信你，所以第一步是重资产模式。

　　我们在2007年开始做轻资产模式，现在一半是重资产，一半是轻资产，今后轻资产规模会加大，计划是到2020年80%以上都会是轻资产，20%是重资产，因为轻资产发展比较快一点。

　　观点地产新媒体：开元一直在谋划酒店集团单独上市，这一动作进展到哪一阶段？

　　陈妙林：我们的上市路走得比较艰苦，一开始是计划酒店集团重资产和轻资产一起上市，接着是重资产和轻资产分开上市，后来想把重资产规模做大，将酒店、物业、房产打包上市。

　　随着房地产形势快速变化，现在我们计划将三块分拆上市。其中，物管公司已在去年进行了新三板上市，重资产将在香港以REITs的形式上市，今年正在做酒店的单独上市。

　　观点地产新媒体：如果酒店单独上市，资产包中将包括哪些东西？

　　陈妙林：基本上是以轻资产委托管理为主的，委托管理和租赁管理的酒店会放到轻资产上市平台，今年预计会做到1个亿的利润，争取明年达到1.3-1.5亿元的规模。如果按照现在的A股上市公司市值计算，上市后的市盈率将达到40倍。

　　观点地产新媒体：进入互联网＋时代，酒店发展需要互补与创新，您近期也到访过尚客优交流互动，未来将在哪些方面与其展开合作？在互联网+方面，开元有没有一些计划？

　　陈妙林：三四年的时间，尚客优做了1000多家酒店，3万多个房间，发展非常迅速，确实有很多地方值得我们去学习。

　　我们与尚客优的合作主要在酒店会员联盟方面，当然他们也提出一些重资产合作，这方面双方还要进一步洽谈，因为共同点还是比较少。

　　尚客优酒店比经济型酒店还低一个档次，每一个酒店基本50个房间左右，但开元即使是曼居酒店也是按照四、五星级酒店标准在做，规模都是在150间以上。

　　观点地产新媒体：为什么尚客优能在短的时间实现快速扩张？如何评价商业与管理模式？

　　陈妙林：尚客优理念比较新，完全是轻资产发展模式，推出后恰好符合中央“大众创业”的要求。尚客优的酒店规模比较小，如果是50个房间，每个房间的标准是6万元，那一个酒店只要投资300万，所以尚客优能发展很快。

　　当然，对尚客优来说，个人可以用100万来投资一个酒店，也可以用50万来投资酒店的西点店，或是用20万来投资酒店的一个咖啡厅，这样就比较灵活。

　　但对方跟我们又不一样，我们是先做成功了再推向市场，对方是没做成理念就推向市场，我们比较传统，他们的是比较先进的思维方式，可这种模式不适合开元。

　　观点地产新媒体：不管是轻资产还是重资产，酒店运营对资金的要求都非常高，集团一般是怎么解决这个问题？有没有一些融资动作？

　　陈妙林：说融资的窗口期是中国股市，中国股市大涨就是融资的窗口期，按照比较流行的说法，在风口上猪都会飞起来。

　　酒店集团原计划三年后上市，而在今年急着推出，也是看到了融资窗口期，因为现在上市后市值高就更容易融资，而且批准也比较容易。

　　观点地产新媒体：在天津之后，集团在萧山又布局了养老地产项目，该项目进展如何？您怎么看当前国内养老地产的发展情况？

　　陈妙林：天津的养老院是个试点，我们坚定认为虽然步子不快，但是中国养老产业肯定有很大的发展。养老有三种，一种护理性养老，一种居住性养老，设计一个老年公寓，然后集中起来管理，还有一种旅游性养老，像海南大部分是旅游性养老。

　　天津项目是四星级酒店改造成的养老院，属于护理型养老，但要赚钱也不容易，现在不要说入住率不高，即便入住率高，每个房间两三千的租金也不过打平成本。但我们仍在坚持，就是想做成一个模式，做成一个品牌，就像我们做酒店一样。

　　我相信养老产业以后一定会赚钱，现在政府也在出台很多政策鼓励养老产业，但中国养老问题一定是个大问题。

　　观点地产新媒体：养老产业国内发展条件不成熟，主要哪些因素导致的？

　　陈妙林：首先观念是一大原因，很多人进养老院，小孩不愿意，父母也不愿意。所以我们物业公司现在在做一些上门服务的养老业务，比如说我们小区的业主家里老人没人照顾，又不愿意送出去，我们可以提供上门服务，这也是一种养老模式。

　　我们正在设计几种模式，第一，把老人接出来，在小区设一个公共区域照顾这些老人；还有一种就是派人上门服务，这都是我们要发展的模式。

　　一是观念问题，二是养老保险制度问题，现在七八十岁需要护理的老人大部分都没有养老保险；第三，养老的劳动成本、房屋成本都很高。

　　观点地产新媒体：既然租金成本太高，未来公司会不会考虑自己拿地做养老产业？

　　陈妙林：自己拿地也有土地成本，当然政府会给一些政策。未来萧山项目计划自己拿地，做成综合性养老项目，包括居住型及护理型，先是居住型的，当老人到了七八十岁就过渡到护理型。

　　观点地产新媒体：集团发展已有27年历史，期间中国房地产市场经历了多轮洗牌，您如何看待地产行业未来走势？

　　陈妙林：我认为中国房地产大的问题应该没有，这一轮调整是必要的，让大家清醒一下。

　　任何产业都不是好做的，就像酒店一样，房子越盖越多，建的酒店也越来越多，这个行业也就不好做了。

　　这一轮洗牌以后，很多该退出的退出，该破产的破产，没进来的就不敢进来，进来的也退出了，这个产业就会健康。我们经常说没有一个破产的行业，只有破产的企业，企业会破产，行业不会破产。

　　观点地产新媒体：未来房地产行业的发展应该没有问题，酒店行业也是这样的吗？

　　陈妙林：酒店行业应该会有一些调整，比如说我们天津的酒店就改成养老了，北京、上海很多酒店则改成了写字楼，因为写字楼租金比酒店高。

　　在北京、上海都没有问题，杭州就有问题，因为杭州写字楼租金不高，北京、上海因为房价高，租金就高。我们北京一个酒店经测算后做写字楼比做酒店好，但确实舍不得酒店装修的成本。

　　未来这些会在市场调整下慢慢改变，通过几年的时间，一定会有一个健康的产业。

　　中国酒店这几年盲目发展主要有几个原因，第一是通过房地产带动酒店发展，赚了钱就去建酒店，其中包括政府大力推动。

　　第二个原因，有一些企业赚了钱后，也会倾向去投资建酒店，总觉得很光彩，但不知道酒店光彩的背后是艰难。