昨天，住建部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，放宽了外资投资房地产和购房的限制。对此，业内人士认为，这一政策对房地产市场的实质影响非常小，甚至基本无影响，政府是希望此举能留住外资、吸引外资。

　　国务院总理李克强在今年两会上对外国记者所说的“欢迎外国人来中国买房”绝对不只是一句寒暄。昨天，住建部、商务部、发改委、央行、工商总局和外汇局等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，文件一定程度上放宽了外资投资房地产和购房的限制。

　　新规

　　外国人买商品房应符合当地政策

　　此次出台的文件提出，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行；取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求；境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。

　　分析

　　新规有望增加外资投入房地产

　　2006年住建部发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，只有在境内工作、学习超过一年的境外个人可以在国内购房，一年以下的则不能购房。新规取消“超过一年”的规定，降低了购房门槛。以前规定境外机构只能在注册城市购自用房，现在则不受城市限制了。

　　中原地产首席分析师张大伟分析指出，对于外商房企的注册资本金降低要求，也明显有利于部分企业的资金周转。统计局数据显示：1-7月全国房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，下降24.5%，新政策下，有望增加部分外资投入房地产。

　　目的

　　放松房地产限外意在留住外资

　　业内人士普遍认为，当前中国房地产市场已经降温，人民币开始贬值，热钱也在退潮。在这种形势下取消限外令也有提振经济、防范资本外逃的考虑。易居研究院副院长杨红旭认为，去年以来，多数地区的限购、限价、限贷等行政干预政策陆续退出，限外也该放松，这是建立房地产调控长效机制所必须的。目前，国家开放力度加大、外资管制放松是大趋势，当前外资已呈流出态势，政府希望此举能留住外资、吸引外资。目前房地产市场降温了，不再担心外资涌入兴风作浪，让外资进入还有利于促进房地产市场复苏。

　　不过，杨红旭同时认为，这一政策对房地产市场的实质影响非常小，甚至基本无影响。回想2005-2007年，外资热情进入内地楼市，特别是一线城市，主要有三大考虑因素：房价涨得快、人民币快速升值和套取息差（当时中国利率偏高）。而现在房价涨幅变小、人民币贬值、利息降至历史最低。大环境变化了，外资购房意愿很低，所以限外令松绑降低了购房门槛，真正买房的外资也不会太多。

　　张大伟也认为，新政实际影响有限，但会增强市场购房者的信心。对于一二线城市，特别是其中的中高端物业将形成直接利好。从目前看，全国房地产基本面已经分化严重，8月末降准降息叠加取消部分限外政策，对于一二线城市，2015年市场走势将明显趋好，一二线城市的楼市将迎接金九银十。

　　政策松绑了，老外会不会买房？

　　1：首先看外籍人士的分类，其实外籍人士不只有真正意义上的老外，很多华侨返乡置业，叶落归根，的确有大量的需求，特别是福建等侨乡。

　　2：一二线城市的高端住宅类物业，目前对外籍人士的约束非常严格，只能全国一套房，但事实上，很多外籍投资人士，在国内多城市都有投资，这种情况下，未来满足一年居留，就可以在北京或者上海等地购买豪宅，这将对这些城市的高端市场有非常大的影响。

　　3：商用物业，包括投资公寓市场，目前国内大部分城市的外籍人士只允许购买自用商业，对外出租并不允许，未来放开后，目前住宅商业价格倒挂严重，大部分同区域的住宅高于同区域写字楼，部分商铺价格低于住宅，商业价格洼地明显！商业限外令放开必定造成商业上涨！商业机会来了！

　　4：国内的房价到底贵不贵？

　　相比国外很多城市，国内的物业显得价格较高，所以很多人质疑即使取消限外，可能也并没有太多购买需求，但事实上，即使以北京上海深圳的高端价格看，相比香港等城市的价格依然要低很多。所以未来局部市场将会受到取消限外的巨大影响，特别是高端物业市场。

　　取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

　　境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房……