轨道交通，尤其是地铁，是大型城市向大都会和城市群、城市连绵区发展过渡的关键一环。众多国内外研究表明，地铁对于跨区域的城市发展提升是巨大的。一方面地铁从市中心到周边逐步延伸，而中心城区的地位随着经济持续的发展依旧强势，地铁交通使得周边城区也跟上了城市化发展步伐。地铁线路都是围绕标志性人口联合区域、各大商业中心、大型交通站点、交通高危瓶颈区域、周边数量级人口需求地区，将人口调动的潜力发挥到极致。与城市道路、传统公交建设的完美配合在城市人口出行效率、质量、伸展度上达到一个质的飞跃，刺激劳动人口和消费人口反向服务城市。如此，城市继续健康稳定的生长，开始突破地域的瓶颈。

    长沙正处于这样一个快速转变的当口。2014年2号线拉通，标志着长沙正式进入地铁时代，随着2016年1号线投入运营，长沙米字型轨道网络的主干道基本成型。而随着楼市量价加速上扬，地铁效应对楼市的红利释放，地铁口楼盘成了市场热捧的对象，不少地铁楼盘成了房价上扬的急先锋，不断用“跳涨”的行为刷新记录。长沙地铁楼盘有多疯狂？地铁交通对房价的提升究竟有多大？让我们用权威的数据和实证的方法来一探究竟。>>>点击阅读《长沙楼市》杂志电子版

    Part 1 国内外相关实证研究

    大多数研究发现，地铁交通确实对房地产价值产生了积极的影响。在住宅方面Benjamin和Sinmas针对华盛顿的研究表明，离地铁站口的距离每增加160米，公寓租金就降低2.4%-2.6%；Al-Mosaind、Dueker和Strathman的研究发现，波特兰的地铁开通两年后，距离车站500米范围内的住房价格比其他地区的高10.6%；Voith证明由于可达性的改善，费城快速轨道线附近的独立住宅价值提高了月8%；Amstrong的研究表明，波士顿临近地铁交通的独立住宅约有6.7%的市场溢价。

    国内学者起初关于地铁对房地产价格的影响研究比较少，不过随着我国城市轨道交通建设和房地产业的不断发展，各大城市相继开始建设完善城市地铁交通体系，因此关于地铁对沿线房地产价格的影响受到更多研究学者的关注。目前国内分析关于地铁站点周边房地产价格影响的方法主要是通过构建计量模型来定量地分析地铁对站点周边房地产价格的影响，从近几年的研究来看，研究特点主要集中于对北京、上海、深证等已建或者在建地铁项目的分析。

    何宁（1998）采用上海市地铁1号线从常熟路站到锦江乐园站和萃庄站站点周边的房屋交易样本数间，建立了一个交通成本的分析模型，并确定了交通成本与房价之间的定量关系方程。同济大学的叶霞飞、蔡蔚（2002）参考日本学者的定量研究方法，推导出住宅价格的房价差函数，并以此建立地铁对房地产增值影响的交通成本模型，通过分析发现地铁对沿线住宅价格的增值作用在地铁开通运营前就已经存在。

    王霞等（2004）以北京市轻轨13号线威力，以2001-2004年轻轨站点周围4km范围内新建商品住宅小区均价和住宅出让低价位数据源，分析了各个环路区间内13号线站点周围每间隔1kn平均房价和平均地价的变化，证明轻轨站点在城市中心区对房价的影响较小，越远离城区对房价的影响程度和范围越大。

    值得注意的是，地铁对房价的影响需要定量分析，控制其它非相关变量，并对关键指标——距离地铁站口的远近进行主成份分析。郑捷奋（2005）通过构建改进的特征价格模型计算了1997-2003年深圳地铁一期站点周边物业的交易数据，实证分析表明深圳地铁建设对站点周边房地产的影响范围为地铁站距离400-600m半径的区域，400m和600m半径区域内平均增值幅度分别为33.03%和26.95%。

    本文选取长沙地铁1号线站点周边楼盘，在借鉴国内外研究成果的基础上，主要利用Hedonic模型，以横向对比分析，和地铁因素对房价加成的特征分析，来得出地铁对房价的影响程度。

    Part 2 长沙地铁对楼盘的实际影响

    本文选取的是长沙地铁1号线主要站点1000m范围内的楼盘及站点所在板块和区域的数据。为了让样本价格具有可比性，我们选取的样本楼盘均是高层、小高层的毛坯房。楼盘样本资料来自于长沙房地产预警预报系统2014年-2016年楼盘价格数据，选取了1号线沿线的北辰三角洲、凯乐国际城、恒大御景半岛、英祥·春天广场、五一钻界、天鸿中央大院、和庄二期、龙骧佳苑、海尔地产鸿玺、鑫远玺山、润屋美院、德茂公寓、中信城市广场等27个楼盘作为样本。

    1.对比分析

    根据国内外的理论，城市的不同区域和地铁的不同运营阶段，对于周边物业的影响效果有区别，因此我们选取了几个典型板块站点的楼盘进行趋势考察。

    图1，开福中心板块站点对周边楼盘影响明显，可以看到从2015年12月以来，地铁站点周边楼盘均价均高于板块均价，且大部分时间维持1000元/平米左右的差价，最小差价出现在去年底，差距每平米在500元左右。进入三季度后，随着6月1号线正式开通运营，开福中心板块的地铁站点附近楼盘与周边楼盘差价呈逐步扩大趋势。

    图2，芙蓉北板块地铁站点楼盘高于板块均价及内六区均价，地铁楼盘与非地铁楼盘差价在去年施工阶段有所缩小，但进入2016年后差距逐渐拉大。这是因为芙蓉北板块公交线路和站点距离较远，地铁开通对周边人口出行有极大帮助。在今年楼市火爆的情况下，平均价格偏低的芙蓉北板块迎来上行期，了该板块地铁楼盘价格获得高于一般楼盘溢价的加速上扬。

    图3，芙蓉中心板块地铁口楼盘价格高于板块均价及区域均价，最高时两者相差3000元/平米以上，但是进入今年后差距逐步缩小。这是因为芙蓉中心在地铁施工结束后公交及其他出行方式十分便捷，地铁交通的可替代方案多且十分方便，所以中心城区地铁楼盘的优势并不十分明显。

    图4，省府南板块地铁口楼盘远高于周边区域均价，每平米差价达1000元以上。因省府板块房价偏低，这样的差距显得十分明显。同时，由于省府周边的公交出行并不像中心城区方便，因此地铁对于人群的吸引力还是比较大。地铁楼盘与非地铁楼盘的价格差距稳定，地铁楼盘是这一区域首选。

    从对比分析可以看出，地铁对楼盘的溢价起到了明显作用，所有地铁口楼盘价格均高于周边均价，不同板块之间有一些差别。地铁的溢价效应在非中心城区尤其明显。

    2.特征分析

    除了将样本楼盘的数据与周边楼盘及所在区域的横向对比以外，还可采用特征分析的方法研究各个变量条件对房价的影响程度，并得出主要变量地铁因素对房价的量化加成。

    建立特征价格模型，最为重要的是对特征变量的选取。通常影响住宅价格的因素有三大类: 区位因素、建筑结构因素以及邻里环境因素。本文主要研究地铁对房价的影响，则区位特征中地铁因子就是一个特征变量。另外公交便利程度以及距市中心距高也会对房价产生影响，作为解释变量也放入到模型中间。建筑结构特征中小区的绿化率以及住房的容积率表示住房居住的舒适程度，可能也会对住房价格产生一定的影响，所以，本文中也选取它们作为论文研究的特征变量。邻里环境中周边是否有学校、是否有医院这些因素也会一定程度上影响住房价格。是否有大型超市或商场的因素也会一定程度上影响房价，这一因素也放入模型当中。最终确认了可能对住房价格构成影响的8个特征变量作为自变量。自变量的初始选择如下表所示。

    对于多因素共同影响，可以采用特征价格模型分析。特征价格模型一般包括三种形式：线性形式、对数形式以及半对数形式。线性形式根据模型形式本身的解释意义以及回归比较，选择半对数模型是最好的结果。最终得到的特征价格模型为:

    从下表中能得到：有6个自变量对房价产生了影响，其中，几个对房价影响较大的变量是：距地铁站点距离、公交条数以及附近是否有大中学校。

    Part 3 结论

    通过对比分析我们看到，地铁楼盘的价格确实与非地铁盘的价格差异显著，这在城市外围区域尤其明显。而特征分析则显示，房价与距地铁站点距离的远近成负的相关关系，距地铁越远，房价越低，越近则越高。房价与距五一广场距离也成负相关，与公交条数成正相关，这表明周边设施越完善，房价越高。有学校表明有教育配套，房价有溢价，与预测相同。

    在这些影响因素中，楼盘距地铁站点的距离的因素回归系数为-0.259，根据回归模型：房价变化值=房价均价×〔地铁站点距离取指数×回归系数-1)。可以计算出楼盘距离地铁站点变化1km，本文研究的27个楼盘的中值为8364，则地铁增值为：1836。其增值幅度为：28.12%，增值效应显著。

    可以看出，地铁对周边住宅有极大的增值效应。2016年以来，长沙楼市在成交量的快速上行中迎来了量价齐涨，一二线城市的房价上涨溢出到了长沙。而这其中首先受益的就是长沙的品牌楼盘、地铁楼盘。在今年领涨的几个板块如梅溪湖、洋湖和武广片区都是案例。随着3、4、5号线施工进程的加快以及6号线的实施，长沙轨道网线的骨架已经逐步确立，地铁口楼盘的红利还在持续释放当中，而这已经是众多在长沙置业的人群的首要考虑因素。