撬动B39需要怎样的实力？

　　2016年11月22日，这个日子或许在几年以后仍然会被地产人时常记起。在日历上，这一天被标记为“小雪”节气。当日，气温骤降，寒风刺骨，冷雨凄迷。

　　但当日上午，几乎所有的长沙房地产业内人士的热情，都集中在[2016]长土网048号（梅溪湖B39地块）宗地的拍卖上。当时间来到上午11点40分，长沙地产圈最关注的梅溪湖B39地块终于名花有主——厦门建汇房地产开发有限公司，经过3个小时，114轮竞价，出让金额28.99亿，楼面价9240.8元/㎡，溢价180%，摘得此地。

　　PART 1 不看热闹看实力

　　地块已经归属建发，但还不能直观看出拿地企业的魄力与抱负。看一看该地块项目售价预测及销售压力分析，你才能体会到这中间的可怕。我们用比较保守方式来估算一番。

　　项目总成本预估：

　　这只是静态和平均成本大致估算，如果考虑到该地块项目从拿地到开售的时间维度，再计算货币的时间成本，总成本只会更高。

　　这样的成本意味着其定价将远高于梅溪湖板块高层住宅的均价。根据长沙房地产市场预警预报系统，目前梅溪湖板块的住宅均价约为11640元/平米。而建发要想获得利润，不仅有赖于市场继续向好发展，也考验企业自身的运营实力。

　　从财务数据来看，如果项目产品按照情况一销售，则将实现投资净利润率10%，此时，项目产品住宅定价高于目前梅溪湖区域均价4970元/㎡。如果按照情况二销售，则可实现投资净利润率15%，此时，项目产品住宅定价高于预估的区域备案均价5725元/㎡。拿地如果要实现最大投资净利润率，则应参照情况三的测算结果定价，大大超过目前的均价。即便按一年后开盘，梅溪湖均价同比增长10%来计算，对拿地企业还是个不小的挑战。也可以看出，这个价位拿地，拿地企业不仅对后市看好，对自身产品打造和营销也很有自信。

　　PART 2 赢得尊重的“角逐者”

　　尽管知道这地块将是难啃骨头，但此宗地块开拍前的一个晚上，网上就传出有20多家开发商准备竞逐该地块。竞拍的过程中，有如万科、中建等中国排名前10的地产大鳄捉对厮杀，有以出手凶悍勇猛如中天、融创这样的金主的狭路相逢，也有扎根湖南，深耕长沙的本土代表型企业运达地产的竞价“角逐”。敢动B39，本身就代表了一种魄力和勇气。

　　B39肯定是块难啃的骨头。近三年来，同类型项目的楼面地价在2800元/㎡～4500元/㎡之间，均价为3400元/㎡,三年来楼面地价呈上升趋势，年均涨幅为41.58%。同类型项目的价格在8320元/㎡～11280元/㎡之间，均价为9450元/㎡,三年来同类型项目的产品均价呈上升趋势，年均涨幅为12.77%（主要今年上涨）。理论上，按预测的该地块最早的项目呈现时间计，届时同类型在售项目的均价约为12000元/㎡左右。而一旦战事激烈，楼面成本价则极大可能突破此一价位，参与的企业深知这一点

　　虽然几家坚持到最后的四君子，融创、建汇、万科、美的等搏杀令人关注，但以运达为代表的本土房企在此次B39地块中的表现，也应赢得掌声。土地市场并不是资本大鳄的专属的领地，只有更多的专业和实力兼具的“角逐者”出现，整个市场才向更加良性的方向发展。

扩展阅读：

地产超级碗开场在即，一场地产老兵的干货分享会

《长沙楼市》秋季刊新鲜出炉 电子版同步上线

长沙楼市数码科技有限公司在湖南股权交易所优选板挂牌