买房子最怕遭遇的糟心事是什么？房屋漏水、擅改规划、虚假宣传、偷工减料……这些都是常见的让购房者头痛不已的事。但最让人无法接受的，恐怕还是出了大笔房款却最终发现房屋所有权不明确的闹剧。这种事情的发生主要由开发企业的违规开发引起，尤其是证件不齐全和预告登记违规。>>>点击进入0731房产网3.15专题

    违规开发的主要问题

    开发五证为国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证“五证”。任一证件的缺失，都有可能导致项目从根子上就存在“确权”（产权不明）的问题。买五证不齐的商品房本身就是一场赌博，极有可能牵涉到产权纠纷问题。

    而预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

    物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

    这个三个月的期限非常重要，是确定置业者付款后权利能否实现的关键一环。然而现实的情况是，不少业主根本不了解买房需要网签以及预告登记等环节，以致被一些违规房企蒙骗数年多还浑然不知。

    也就是说，购房人在签订购房协议缴纳首付款/全款和各项税费之后，就可以进行预告登记了，这一过程在长沙一般都是开发企业代办，置业者在签订购房合同时应当了解清楚。如果开发商超过三个月仍未办理，则属违规，侵犯了购房人的权益，存在一房多卖的嫌疑。置业者在签约交款之后务必时刻在官网上查询自己购买的户室是否预告登记成功，确保三个月内完成预告登记，保证自己的权益。

    违规开发后患无穷

    长沙近几年一房多卖的楼盘有不少，2010年的东方航标、2012年的麓山里佳园、湘江700 、2015年的曙光岭峰等。最近曝光的项目曙光领峰，由于小区开发商资金周转不灵，2012年为了筹资，向几个老板借贷。由于无力偿还债务，遂将曙光领峰小区部分房子抵卖给债权人。随后几年，这部分房子又被二次卖给20多位市民。因此，这一部分市民购买的商品房都没有进行预告登记，而置业者对此浑然不知，直至楼盘的债权人上门封楼，而这时大部分业主已经装修完毕入住，其后一系列的纠纷与后患无穷。

    违规开发的项目具有一定共性。这些项目直接原因都是资金断链，开发商的规模都是中小开发商，经常使用的宣传用语是尾房清盘，低价甩卖。因此，置业者在碰到这类宣传推广的楼盘时，要对开发商的背景有所了解，根据公司规模、知名度、历年来的诚信度，注册资本、公司成立年限，网上是否有较多的负面评价，查验土地证有无抵押等方面进行风险预测，最好还去房产管理部门查询一下相关开发楼盘的情况、房屋购买合同备案的信息。购房者尽可能全方位掌握自己欲购房的信息，以防止不必要的损失和纠纷产生。不要盲目跟风购买。同时，购房前了解开发商五证是否齐全，欠缺任一原证的都存有购房风险。

    还有一类问题是由地方政府的信息管理工作不善导致的。如浏阳市目前的交易环节和不动产登记环节脱钩，在浏阳市买房的置业者不能直接在房产交易的官方网站上查询到是否预告登记，只能去不动产登记局进行人工查询。查询难度的增大和信息的不透明增大了在该地区置业的风险。

    遇到“一房多卖”怎么办？

    那么，如果置业已经遭遇到了产权不确定的一房多卖的行为，如何维护自身权益呢？

    首先，同一套房屋存在数份购房合同时，只能确认履行其中一份合同。确认的原则是：一般情况下，以时间先后为序，认定履行最先签订的一份购房合同。但是，如果先签订的合同没有经过房地产交易市场登记备案，而后签订的合同却作了登记备案，则应当认定履行经过登记备案的合同。

    其次，购房者签订的合同因开发商一房多卖而解除，在以前的司法实践中，法院处理这类案件往往判定开发商返还购房款，支付利息。如果开发商的一房多卖行为造成购房者其他损失的，据实赔偿。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。

    以上这些条例和法规可以帮助置业者走法律渠道解决纠纷。但是法律渠道成本在当下的国情中还是显得略高。最好的办法还是防患于未然，置业者在购房之前充分了解开发楼盘的具体信息特别是置业风险信息。本次的长沙楼市3.15特别策划——“揭秘楼市乱象，抛却房事烦恼”将预警长沙风险楼盘的等级，如果你近期要购房或是在购房购房过程中遭遇了各类违规乱象，敬请关注本网专题。>>>点击进入专题

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