与持续火爆的楼市伴生的，是久治不愈的“城市伤疤”——烂尾楼频繁出现。“荒芜”、“杂草丛生”、“设施破坏严重”，这是烂尾楼盘的共同表象；失望、焦急、无奈是众多购房业主遭遇烂尾工程之后内心的普遍写照。

　　实际上，楼盘出现烂尾，除了有宏观经济环境、经济政策出现波动的因素外，更重要的是开发商在投资开发中出现违规，某些不良开发商未按规定将预售房款打进资金监管账户，是导致影响工程进度甚至出现烂尾楼的直接原因。预售资金管理，是项目建设的最后一道防线。

　　什么是预售资金管理

　　按照规定，开发商在长沙申请商品房预售许可时，需要填写《长沙市商品预售登记申请表》并在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签定商品房预售款监管协议，申请表必须由开户银行签出监管意见、填写开户行账号并盖章。

　　实际上，很多市民都还不知道商品房预售资金监管的事情，都以为买房子就应该把钱交给开发商，其实这笔钱应该交到预售资金监管银行的监管专用账户中去。

　　实施商品房预售资金监管，对开发商来说，使用预售资金时好似被戴上了“紧箍”，想花钱并不是那么容易，开发商在使用时，要向监管银行申请，由预售资金监管银行根据项目进展情况或实际资金需求进行审核后予以拨付，申请获批后银行直接把需付款打给第三方，开发商在此过程中见不到现金。

　　但存在的问题是，开发商的商品房预售是一个动态操作，银行很难做到天天盯着，开发商在拿到首付款后会否及时交给银行，更多的是靠自觉，这其中有转移腾挪销售款的空间和漏洞。

　　有些开发商没有严格执行商品房预售资金监管的相关规定，而是另设一个资金账户，在购房者不知情的情况下，将购房款直接打到其自立账户上，以便于其使用。结果有可能导致资金链断裂，影响工程进度甚至出现烂尾楼。

　　如何规避资金风险高的楼盘

　　前两年，由于楼市低迷，房企资金紧张，长沙烂尾跑路楼盘剧增，如麓山里佳园，东方航标、米兰春天、博林金谷、可可小城、湘江700等都曾传出过开发商跑路的新闻。这里面就有部分楼盘开发商资金链断裂，商品房预售资金出现挪用造成的。那么，置业者如何规避这种风险？

　　首先，留意银行监管账户。

　　在购房合同中，会有指定的银行监管账户，购房人在购房时，须留意将资金打入银行监管账户，如果开发商直接收取或给的银行账户与监管账户不一致，购房人可提出疑义并拒绝打款。

　　其次，全方位考察开发商综合实力、尽可能选择大品牌开发商。

　　通过0731房产网、房产管理部门官网等各种途径了解开发商的资质、诚信度、规模等情况，通过了解其市场占有率、以往业绩、社会口碑等方面综合判断，尽量选择大品牌房企。

　　再次，上业主论坛、看楼盘点评了解开发商口碑。

　　为详细了解开发商楼盘口碑，我们可以通过业主论坛，查看开发商既往开发过的楼盘评价，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面的表现。

　　最后，购买楼盘时查看五证。

　　五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，有了这些证件，基本可以保证该楼盘是正规产品，不会随时被政府相关职能部门叫停。

　　遇到“烂尾楼”如何维护自身权益

　　那么，如果置业者不小心购买了烂尾楼，又该如何维护自身权益呢？

　　律师建议消费者，假如房屋存在“烂尾”可能，先不要急于向法院起诉，给发展商一点时间，希望其在短时间内筹措到资金，完成后续工程。

　　如果楼盘“烂尾”已成事实，千万不要根据合同将房子退给发展商。因为，此时发展商已经无钱。退房后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。

　　假如发展商最后因资不抵债，宣布破产，其资产被法院拍卖。根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款。特别是消费者已经通过预购，获得了房屋的产权。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。

　　以上律师的这些建议可以帮助置业者在最坏的情况下，把损失降到最低的程度。但作为置业者，要在购房之前充分了解开发楼盘的具体信息特别是置业风险信息。本次的长沙楼市3.15特别策划——“揭秘楼市乱象，抛却房事烦恼”将预警长沙风险楼盘的等级，如果你近期要购房或是在购房购房过程中遭遇了各类违规乱象，敬请关注本网专题。>>>点击进入专题

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