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梅溪湖这宗地的房子限价“9970元/平”,但这个价你应该买不到

2017年11月29日16:08:25 0731房产网

[提要]还有1个多月,2017年就要过去了。届时,电视台会上演元旦晚会、商家会推出折扣促销、国家会放小长假……一切都按部就班,亦如往昔。

  还有1个多月,2017年就要过去了。届时,电视台会上演元旦晚会、商家会推出折扣促销、国家会放小长假……一切都按部就班,亦如往昔。

  除了,梅溪湖将拍卖住宅限价“9970元/平”的55号土地这一件事。它以它的方式,为想要在梅溪湖置业的人,送上了一个“美好的新年祝福”。

  优质资源,薄利售价。开发商会视为“鸡肋”吗?

  上周五,市国土资源网上交易系统公示了今年的第三宗“限房价”土地——[2017]长土网055号。它的挂牌期是12月14日至26日,26日上午10点将开启竞价。土拍过程中,如果触发了“熔断”机制,那么符合要求的企业将于29日在长沙公共资源交易中心进行现场摇号,用以决定55号土地的归属。

  55号土地位于赏月路与雪松路交汇处的东南角。它的规划指标中,建筑限高在符合设计要求的前提下,局部限高可以上升至200米。

  按照交易条件的要求,“精装修价格不计入房屋销售价”,因此“9970元/平”其实指的是“毛坯住房”的价格。

  按照文件规定的“装修价格不得超过毛坯价格的15%”,那么带装修产品的价格应该在11500元/平左右。

  与“9970元/平”的毛坯相比,全装修住房(即俗称的“精装修房”)的利润空间更大。因此,或许梅溪湖将多出一个全装修项目。

  无论是毛坯还是全装修,这两个产品的价格是低于现阶段梅溪湖同类产品的。但这宗土地周边却有着不可多得的优质资源,恐怕开发商已经在感叹“食之无味,弃之可惜”了。

  55号土地地面规整,宗地内无水平起伏,并已完成征地拆迁。周边道路已修建完毕,北临双向8车道的雪松路,西临双向6车道的赏月路,东临双向4车道的映日路;南靠梅溪湖中轴景观带里的银杏林与映日艺术公园。

  宗地一公里范围内有西雅中学和天顶小学(在建),骑单车2-3分钟即可达到。同样是骑车就能快速达的,还有地铁2号线梅溪湖西站以及梅溪湖沿岸风光带。

  根据11月上旬公布的梅溪湖新城二期的规划来看,未来将会兴建的图书馆位于55号土地的西边,也在一公里的范围内。

  综合说来,55号土地就是一宗“既有教育资源又有宜居环境,公共出行便捷、路网交通发达”的土地。

  三宗“限价地”之间的差异,还隐藏着这样一些信息

  “调控楼市”这种牵一发而动全市的大事,政府职能部门应该是经过了系统的、科学的数据分析,再结合长沙实地情况,然后才出台的相关新政。

  以此为前提,55号、41号、40号三宗“限价地”之间的差异,可以说是代表了官方数据里各地区板块的楼市差异。

  1、天际岭板块与梅溪湖板块之间合理的差价

  40号土地的交易条件中,要求将来房源以“精装修销售”。因此,虽然它的住宅限价为7700元/平,但实际上价格会达到8855元/平。这个价位与55号的9970元/平的毛坯价格,还有1100元/平的差距。

  如果同以全装房做比较的话,相差则更大了,达到2611元/平

  换句话说,对于购房者而言,未来这两个板块中新推的全装房源,差价在2600元/平左右是合理的。

  2、梅溪湖板块的利润空间比天际岭板块低

  如果55号土地触发“熔断”,那么它的每亩价格将会是2092万元,而40号仅是687万元/亩。

  同时,55号土地的最高楼面价与住宅限价(毛坯)之间,相差了3818元/平。而40号则相差了4265元/平。这个差价是包含了建安成本以及利润空间的。项目之间的建安成本差异不大,较为固定。

  投入更多,而差价更小,梅溪湖板块的利润空间自然比天际岭板块要低。

  除了“价格”中隐含的信息,商住用地被纳入“限价地”后,又让一个问题浮出水面——公寓产品算“住房”吗?

  55号土地是一宗商住用地,按照目前长沙大多数楼盘的产品结构,商业部分是会开发公寓产品的。目前市面上的公寓产品,居住属性一直都是推广重点。虽然它用的是商业产品之名,行的却是住房之实。

  那么这类产品它算“住房”吗?“9970元/平”这个“限定住房销售价格”对它同样生效吗?

  距离55号土地正式竞拍还有近一个月,开发商还有充足的时间来剖析它的价值、计算它的利润。最终会有谁愿意在梅溪湖开创一个“新局面”呢?静待12月26日土地拍卖吧。

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