统计口径：内五区商铺（不包含商业性质的公寓）。

　　城市中心商圈的发展与演进，等同于一座都市史诗般的历程，长沙城市向外裂变，也带来了商圈的变革。从五一广场到东塘，到南城，再到梅溪湖、武广、滨江新城，城市的发展一直在带动商圈的变迁，折射出长沙商业地产的发展轨迹。长沙的商圈虽然仍以五一商圈为龙头，但是在东南西北，尤其是湘江新区，有了城市客厅梅溪湖国际新城和长沙第二个CBD滨江新城，为城市从单中心向多中心扩容形成有力支撑。

　　来看看今年长沙商铺市场的主要情况吧。

　　1. 整体格局——量价“节节高升”

　　近些年，高端商业中心在各个片区开花，五一商圈有九龙仓、国金中心、海信广场等，金融生态区有泊富国际广场、富兴金融中心、北辰天街等，滨江新城有保利天禧商业、渔人码头、湘江玖号、湘江金融中心，高铁新城有运达中央广场、新华都项目商业等。此外，随着轨道建设的完善，地铁商业也将在未来几年加入到市场竞争中。今年1-11月无论是销售面积、金额还是均价，都明显高于去年同期。

　　2. 销量之王定岳麓，首层商铺得人心

　　2017年1-11月长沙纯商铺销量最好的区域是岳麓区，其次是雨花区和开福区，雨花区主要得益于高铁新城和省府红星的发展，开福区拥有传统滨江板块的稀缺江景，商业氛围一直浓厚；楼层方面，最抢手的商铺楼层是1层，面向的客流量最多，更具备盈利的潜力。其余楼层合计也未超过1层的销售面积占比。当然，一楼的溢价比例往往也是最高的，要靠一楼来冲抵二三层的低溢价甚至零溢价。

　　3. 板块分布-商圈多中心扩容

　　从2017年1-11月份长沙商铺板块分布结构来看，传统商圈所处的中心板块、滨江板块占比仍然不算低，如：中心板块占9.17%，传统滨江板块占5.72%、月湖-城北板块占比14.72%。这说明黄金地段商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点，每个城市都有自己的商业坐标，他们是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，无数的商家还是争相夺取一席之地。当然，在传统商圈仍具活力的前提下，近些年长沙明显形成了多点多中心商圈新格局，比较明显的是：高铁新城板块占比14.02%、梅溪湖板块占比13.98%、省府红星板块占比9.9%、含浦洋湖垸板块占比9.1%等等。商圈的多中心扩容同时也昭示着城市化进程的发展，体现了城市本身多中心独具的商业魅力。

　　4. 金额冠军定北辰，面积榜首落红星

　　今年商铺销售面积相对靠前的项目分布格局如下，香江红星家具广场销售面积高，北辰三角洲销售金额高。虽然北辰的商业销售业绩突出，但从整体格局来看，长沙商铺人气和销售渐渐往老城区的边缘和新城市中心扩展，规划导向作用明显。

　　5.传统业态热度难撼动，创意情景在未来

　　线上租转商铺中，平均月租金最高的是酒店，所占面积高，一般在500㎡左右，平均月租金达到18000元，最低的是医药保健业，为2750元；单位租金方面，最高的是文化艺术行业，但文化艺术行业量少，所占面积低，一般在20㎡左右，其次是零售业，最低的行业为娱乐休闲业。

　　长沙商铺目前关注度最高的三大行业为：便民服务、餐饮和零售，均占比10%以上，关乎老百姓衣食住行的行业一直是经营首选，而且这些行业单位租金偏中，当然，同质性也很高。

　　最新的长沙商铺数据显示：酒店关注平均面积和实际租转面积均是最高的，其次是教育培训行业，最低的是文化艺术和零售、医药保健。

　　从市场数据来看，目前商圈关注度高的业态主要为零售、娱乐、餐饮等等，几乎占据了绝大部分业态，女人经济和儿童经济突显，呈“千店一面”格局。新兴商圈中，不少新开的购物中心纷纷瞄准个性化服务，提供“意想不到”的消费体验，创造可谓“水陆空”多栖发展。如：梅溪湖步步高的冰雪场地、以运动为主题的综合体等，未来购物中心将成跨界创意策源地。这也是吸引目标客户群的重要方式。投资商铺，同样也要兼顾该商场的情景主题，有针对性的去投资、运营。

　　6.小结

　　目前长沙商圈的发展从传统商圈向多中心商圈格局演变，高铁新城、梅溪湖、洋湖垸等新兴商圈不断崛起。一般成熟商圈需要三到五年培育期，一旦商圈成熟后租金就会呈逐年增长态势，所以商铺是不存在折旧说法的。成熟商圈的租金每年可达6%-8%甚至高达10%的速度增长，回收投资成本的周期变短，而随着租金的上涨，商铺也在不断增值。当然，商铺无论从哪个点延伸，都应该吸引更多居住人群的转移，商业人群的聚集和消费。对于综合体商铺而言更应未雨绸缪，避免“千店一面”，兼顾商铺差异化，引入个性化服务针对目标客群定调合适的情景主题，“一铺养三代”还是“三代养一铺”更取决于个人的选择与眼光。

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