原本以为长沙2017年的土地市场，将在梅溪湖“限价地”的土拍大戏中拉下帷幕。不料，今天一宗“定向房”住宅土地提前上演了一出抢地大戏。

　　这宗土地是武广片区的[2017]长土网052号地块，该宗地的出让面积为36681.41平方米，约合55亩；容积率≤3.5。该宗地所有住宅面积均为限价商品房，销售对象限定为湖南交通职业技术学院教职工，住宅销售均价不超过4500元/平。

　　这宗土地之所以引起业内外一阵惊叹，关键在于经过三家开发商73轮地争夺后，它的楼面地价最终达到2814元/平。均价与楼面价之间的1686元/平差价，就是商品房的“建安成本+利润”。

　　这意味着开发商想要赚取500元/平的利润，建安成本就只能压缩到1186元/平。想要赚取更多，建安成本就更低。低建安成本之下岂能有好质量的房子？

　　然后事实是这样吗？让小编一一为您解答。

　　问：开发商到底想赚多少？建安成本会是多少？

　　答：赚270-360元/平，建安成本1326-1416元/平。

　　[2017]长土网052号地块的挂牌条件中，明确了该宗土地上的房屋属于“限价商品房”。

　　就在19日，市政府印发了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，其中明确规定了“限价商品住房的平均利润率为6-8％”。

　　因此房屋售价4500元/平的52号土地，它产品的利润就是270-360元/平。

　　问：开发商善心大发，赔本赚吆喝？哪个开发商愿意来开发？

　　答：土地实际回到了政府手中，由国企来开发。

　　[2017]长土网052号地块作为一宗低价销售的“定向房”开发用地，引来了3家开发企业的争夺。

　　虽然不太合理，但是三家企业激烈竞拍了73轮，起价2亿元的土地，最终以3.6亿元成交，溢价率达76%。

　　竞得52号土地的是湖南中高房地产开发有限公司。根据国家企业信用信息公示系统中显示的资料来看，这家开发企业成立于11月29日，由湖南教建集团有限公司出质，并担任法人。而湖南教建集团是长沙市的国有企业。

　　简单来说，中高房地产其实就是一家国企。而且从成立的时间点来看，很可能是专门为了开发这宗土地而注册的。

　　因此，52号土地实际上最终回到了政府手中，由国企来开发。

　　不患贫而患不均，政府如何监察“指标”买卖？

　　52号土地的房屋售价是4500元/平，这价格相当于是回落到了09年前后。目前同区域的项目，比如万科魅力之城、阳光城，它们的售价已经达7000-10000元/平。

　　这宗土地的建筑面积近13万平米，按照平均每套房120平的建筑面积来计算，最终能建近1100套房源。

　　这些房源的销售对象在土地挂牌条件中已明确为“限定为湖南交通职业技术学院教职工”。

　　如果一人一套，想必学院的教职工是不可能消化完毕的。如果一人多套，作为“限价商品房”项目，岂不是和目前的限购政策背道而驰？

　　一倍多的差价、超数量的房源，给了“指标房”一个温床，政府将如何应对呢？