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长沙县“马拉松”式土拍背后——房地产行业各种错配悄然转型

2017年08月07日10:30:19 0731房产网

[提要]从下午4点到晚上11点半,历时7个半小时,长沙县第018号、019号商住用地最终分别以7.19亿和6.93亿元人民币被碧桂园摘得,溢价高达279%和302%,楼面价分别为3985元/平和4226元/平,让无数房地产业内人士咂舌。 那场惊心动魄堪称马拉松式的土拍已经过去两天,是什么让开发商如此义无反顾的“为地而狂”?土地高溢价背后究竟存在什么样的逻辑?

    这是一个开发商对土地如饥似渴的年代。

    数据为证,到今年7月底,全国共产生了超过350宗地王。

    开发商对土地的渴望,也在长沙上演。在最近3个月长沙内六区宅地出让几乎为0的背景下,夺地大战终于在长沙县上演.“这就像一群饥饿已久的狼群,终于嗅到了食物的味道”,一位在房地产江湖混迹多年的高管这样评价8月1日长沙县的土地拍卖。

    从下午4点到晚上11点半,历时7个半小时,长沙县第018号、019号商住用地最终分别以7.19亿和6.93亿元人民币被碧桂园摘得,溢价高达279%和302%,楼面价分别为3985元/平和4226元/平,让无数房地产业内人士咂舌。

    那场惊心动魄堪称马拉松式的土拍已经过去两天,是什么让开发商如此义无反顾的“为地而狂”?土地高溢价背后究竟存在什么样的逻辑?

    众所周知,在地产界,土地与商品房的关系就像“面粉与面包”的关系。商品房价格的构成,最基本的是土地获得成本。如果是生地,则还需要加上土地开发成本,接下来有建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息以及开发商应得的开发利润,据业内测算普通商品房的成本(除去土地获得成本和开发成本)基本在2500元/平左右,按照4000元左右的楼面价加上其他成本,就算考虑到地铁溢价效应,开发普通商品房价格要在7500元/平以上,才能获得相应利润。而事实是,根据0731地产研究院的数据,7月份,长沙县商品房均价为5615元/平。

    

     碧桂园义无反顾的拿下了楼面价4000元左右的地块,这给了许多置业者一个强烈的预期——长沙县房价上涨的概率非常大。

    

    就在碧桂园拿下“双子地”的第二天,我就和小伙伴们在办公室争论:从拿地到开卖以1年为周期计算,碧桂园到底要建造一个怎样的项目,才能在一年后,把长沙县的项目卖到7600元/平之上?

    

     身为长沙人,在住房条件上,我们经历了福利分房的1.0时代,也经历过鸽子笼般的商品房2.0,现在正在经历提升居住品质的3.0时代,以后会向居住水准更高的4.0迈近。

    然而现实却是,从整体来看我们的房地产尚处在2.0-3.0之间,离4.0还有一定的差距;但向往居4.0时代的人群却在逐年上升,而且上升的速度非常快,根据一份最新的调查表明:长沙置业者想要购买精装修、绿色环保以及高品质住宅的人群,今年比去年多了一倍。这就是所谓的房地产“供需错配”。

    也许你会说,现在长沙楼市行情整体还不错,偶尔还现日光盘,肯定没有供需错配。然而,父辈留给我们的衣服很大程度上不再符合我们的审美观念,我们几乎不会拿出来穿一样,父辈们留给我们的房子,由于户型设计、规划、科技时尚元素等原因也不再符合我们的居住需求,所以,我们现在的各类商品房供给与市场潜在需求之间其实是存在品质错配、地区结构错配、租售结构错配、物业类型错配等问题,或许在不久的未来会更加凸显,敏锐的开发商早就预测到了这一点并开始谋求产品转型。

    到这里,你也许对碧桂园会在长沙县的那两块土地上建筑怎样的作品,有了自己的预期,同时,借着碧桂园高价拍得长沙县“孪生地”这一事件,小编也谈谈沙市房地产市场趋势(未必正确,仅供参考)。

    第一,从品质错配角度看,市场真正的需求是4.0房地产,市场需要高品质住宅,他们追求快捷、高效、高品质且绿色健康生活,这种需求将会成为未来主流,意料之中的是,高品质需求必然催生房地产较高租售价格,这也就是在更多的环节给了开发商创造利润机会的无限可能,未来,房地产商带给居民的体验也将是从摇篮到坟墓的全生态圈的服务,这让他们更多的通过差异化战略契合消费者潜在需求来占领市场,那么他们对高房价的承受能力就相对较高。从这个角度看,碧桂园只要拿出高端的产品,优质的服务,项目卖到7600元/平不成问题。所以之前碧桂园高价拿地并不鲁莽。

    

图1:2008年-2016年长沙市地区生产总值与房地产开发贡献度

    数据来源:长沙市统计局

    (图1表明从2008年至2016年,长沙市房地产开发对地区生产总值的贡献程度从妥妥的16%左右下降到10%左右,一方面,我们可以认为长沙市的经济结构转型、房地产供给侧结构改革取得了一定效果;另一方面也说明了长沙市房地产或许将告别暴利野蛮生长的年代,进入精耕细作的时代,典型的代表就是谋求产品的创新或转型,发掘销售者潜在需求,向房地产4.0时代迈进。)

    第二,从商住错配的角度看,长沙房地产市场上大部分的项目都包含一定比例的住宅和商办,长沙市目前由于商业营业用房开工面积的高位增长与销售不畅形成剪刀差,造成其库存高企。而且,受互联网经济等新商业业态的影响,今后商业营业用房的销售也难言乐观,去化周期应该相对较长。由于碧桂园长沙县地块都规定了商业比重,如何运营商业是对碧桂园最大的考验,预计长沙县地块的商业会以常规社区商铺出现。

    

图2:2012年-2016年商业、办公待售情况

    数据来源:国家统计局

    从图2可以发现,长沙市最近5年来商办待售面积和占比均有上升趋势,未来,可以预期两点:第一,商办新建区域结构调整,交通便捷、人流量大的繁华地段比重略高,其他地段仍以开发适应市场需求的住宅为主;第二,在供给侧结构改革的背景下,商改租、商改住的步伐会进一步加快,以政策“有形的手”和市场“无形的手”来验证最优的商住结构比。

    第三,从人口错配角度来看看,以人为本不是一句空话套话,我们的任何政策、任何商业模式都需要最终落实到人上,房地产行业更是如此。好在长沙市政府已经在着手解决。6月,长沙市出台“人才新政22条”,未来五年内投入百亿元引进人才,吸引储备100万名青年人才在长沙就业创业。此外,政策不只许诺给予高层次人才百万级补贴和全额购房补贴,对基础人才的补贴也扩展至本科生。我们来看看长沙市的人口规模情况:

    

图3:长沙市2003年-2016年常住人口情况

    数据来源:长沙市统计局。

    从图3可以看出:长沙市目前常住人口在800万左右,增长率从2011年开始逐年稳步增长,2016年增长率近3%,据调查显示:长沙市是湖南省唯一的人口净流入城市,近六年(2011-2016年)长沙年均增加净流入人口量2.43万人,超过了前十年 (2001-2010年)的水平,且净流入规模还在持续扩大,说明长沙人口吸引力明显增强。可见,长沙市城市化进程仍在继续,最基本的人口因素给予了楼市调控中的房价一支强心剂。

    第四,从土地资源配置角度看,长沙内五区土地资源有限,开发潜力受限,长沙县和望城区土地较广,望城区已经有了一波涨幅,轮也轮到长沙县涨了。更何况碧桂园在长沙县已经深耕多年,随着长沙县越来越得到青睐,碧桂园收获的秋天已经不远了。

    我们来看一下长沙市各行政区的土地情况:

    

图4:各行政区土地资源总量情况

    

图5:各行政区土地资源占比

    数据来源:长沙市统计局

    从图4和图5可以看出,由于受土地资源稀缺性及不可复制性所限,未来长沙市发展的重点可能在望城、长沙县等区域,相信此次长沙县土拍破4000的楼面价绝不是偶然,只要有发展机遇的预期在,房价就有上涨预期,开发商就能接受更高地价。

    第五,从企业资源错配角度看。伴随着中国经济进入新常态,长沙市房地产行业可能迎来一轮新的洗牌,好的资源向大型房企集聚,大多数小型地产商以及无竞争优势的房企将会被淘汰。而碧桂园则是其中的佼佼者。近两年,碧桂园并购东宸·林海等一系列大手笔,也间接证明了房地产界分蛋糕的少了,蛋糕却在变大,而且变得更精致,房价降得下来才怪。

    结语:从此次长沙县出让恢复挂牌的018号、019号商住用地的情况来看,我们有理由相信房地产行业供给侧结构改革未来带给我们的将是更优质的商品房、更合理的商住结构、更优质的人口结构、更合适的城市发展战略以及能提供更优产品、更高保障的实力开发商。期盼长沙市房价大幅下降的想法可能不切实际,房地产供给侧结构改革背后的棋局不是劫富济贫,而是以市场为主体根据真正的需求创造有效供给,让整体的棋局赢得漂亮!

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