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“长沙县式”土拍将成绝唱?住宅用地《操作规则》的两个关键问题

2017年08月28日14:48:00 0731房产网

[提要]原本,随着29日土地出让的结束,长沙8月土拍即告收官。不曾想,28日一则“《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则(试行)》近日通过市政府常务会议审议通过,将于近日正式开始实施。”的新闻,引爆了长沙楼市……

  8月,长沙市六区一县的土拍都来自长沙县,六区供应为零。长沙县的土拍先后进行了4次,出让的分别是:8月1日的18、19、21号;8月11日的22-27号工业土地;8月22日的28、29号;明日的31、32、33号。

  月初,18、19号这两宗商住地因“傍地铁5号线”等优势,引起了两轮夺地大戏。土拍从下午4点持续到晚上11点半,最高竞价次数253笔,最高溢价率302%。最终,长沙县在这一天迎来了首宗楼面价破4200元的土地,被戏称为“长沙县式”土拍。

  月中,22-27号工业土地均以底价成交,这些土地主要位于经开区,包含网络科技、电气设备、汽车零配件等产业。

  下旬,28、29号底价成交,这是两宗位于黄花综合保税区周边的商住地。而明日将要出让的商业地32号、仓储用工业地33号,同样也位于保税区周边。

  可见,随着黄花综合保税区逐渐地步入正轨,“泛保税区”的开发建设也开始发力。

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  原本,随着29日土地出让的结束,长沙8月土拍即告收官。不曾想,28日一则“《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则(试行)》近日通过了市政府常务会议审议,将于近日正式开始实施。”的新闻,引爆了长沙楼市……

  31号用于拆迁安置开发 房源价格预计四千五

  在明日出让3宗土地中,31号是专门用于建设黄兴镇拆迁安置房源的。

  31号土地的楼面价为1454元/平,加上建安及相关成本和税费后,面向拆迁安置人员的售价大约在4000-4450元左右。这与新开铺拆迁安置房源4550元/平的价格大体相同。

  空港城的仓储地和商业地 新实业中心起步中

  虽然32号是商业地、33号是工业地,但是它们都由长沙县空港城管理委员会交地,这意味着两宗土地都是长沙县“空港城”开发建设中的一环。

  出让方给这两宗设置了详细的出让条件。其中32号用途规定位“住宿餐饮用地(旅馆用地B14)”,并且要求“受让方须100%自持物业”。

  33号同样规定了土地用地是“仓储用地(物流仓储用地W1)”,并且要求“竞买人需具备国际化物流运营能力”、“须在境内或外运营物流仓储面积超100万平米,其中境外超50万平米”。

  结合两宗地的所处位置来看,它们是用来承载黄花综合保税区的物流、仓储等业务的。未来,随着保税区进一步的壮大,以它为中心的周边范围里,将会成为一个新的实体经济区。

  32与33号两宗土地的出让条件设置的如此详细,土地预计将会以定向的方式底价成交。

  多推商住地行不行?住宅用地《操作规则》的两个关键问题

  据悉,为贯彻落实中央关于住房居住属性定位精神,抑制土地交易市场过度炒作,稳定房地产市场预期,保持长沙市房地产市场平稳健康发展,《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则(试行)》(简称《操作规则》)近日通过市政府常务会议审议通过,将于近日正式开始实施。

  概括而言,为了平抑地价,政府本次是采取了“限价+熔断”、“摇号+加价限制”、“禁关联企业围号”三个措施。

  但《操作规则》规定了“实行‘限房价、竞地价’的仅适用于市土地管理委员会确定的住宅用地试点地块”。

  这意味着《操作规则》能否起到应有的作用,重点在于住宅、商住、商业三类土地的供应比例。因为从实际情况来看,目前长沙住宅比例高的商住地也是开发商争夺的焦点。

  由此,引申出另外一个问题:住宅用地限价,那么提高商住土地的供应比例,行不行?

  此外,一个界限问题也是关键:住宅比例高的商住用地,算不算是“住宅用地”?或者说商住比达到多少的算“住宅用地”?

  随着地铁网络建设的推进,地铁红利开始惠及各行各业。但在中央的严厉调控下,长沙唯独地产不能正常的享受这一红利。从这个角度来看,“商住比”这个问题估计是不会有答案了。

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