一说起棚改拆迁户，坊间流传着不少的段子，除了少数让人痛心疾首的“强取豪夺”外，大多数还是以“身价备涨”、“一夜暴富”的喜剧为结局。当我们还在茶余饭后谈论着这些拆迁大户购房“挥金如土”的同时，自己或是还在努力攒着首付款，或是跻身在人山人海的认筹、摇号中……
无可置疑，棚改货币化安置对于拉动三四线城市和中西部某些城市的房地产需求有着不可磨灭的影响，在商品住宅去库存时代，棚改货币化安置是一剂良药，但当某些城市因此导致房价过快上涨、库存消化殆尽的背景下，或许，货币化安置就该因城施策、因地制宜了！先来看下近5年棚改货币化安置的一组相关数据：
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2008年棚改全面启动之初，实物化安置是主流。此后，一系列促进政策出台，各地采用货币化安置的比例也逐渐提升。从表中可知，2017年货币化安置比率已高达50%以上，在多数城市，伴随着不断增长的货币化安置比率而来的是高涨的房价和“告危”的商品住宅库存。对此，政府其实早有先见之明，并非听之任之。
早在2017年8月，住建部、发改委等六部委明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；同年11月，住建部等部门再次明确，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的，2018年新开工棚改项目不予支持专项贷款。今年，住建部方面再次强调，要因地制宜推进棚改货币化安置。就在几天前，湖南发布“湘十一条”也明确，商品住宅库存去化周期低于15个月的地区更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量大、市场房源供应充足的地区可继续推进棚改货币化安置。
先来说说此前货币化安置的完美闭环：棚改资金以前主要依靠抵押补充贷款PSL，简单说就是政府搞棚改需要资金，但通过商业银行或者传统金融方式融资成本过高，这对于推进大体量的棚改不划算。于是，央行通过PSL向国开行等发放低息贷款，国开行等再把钱专项放给地方政府（仍然低息）。地方政府拿到资金后，补偿给拆迁户，并迅速完成土地平整或开发成熟地，然后在一级市场卖出去把钱还给国开行。当然，现在出现了一种叫做“棚改专项债券”的产品，实际算是PSL收紧之后的部分补充，好处在于可以遏制地方政府隐性债务增量，让地方债务公开、透明。而且相对于PSL3-5年的贷款期限，棚改专项债券15年起步，地方政府可以更加从容。
再来看看长沙，为什么拥有着“完美闭环”的货币化安置难以为继？
目前遏制住宅炒作势头、平稳房价外是其主要考量，而且浩浩荡荡的去库存时代早已结束，目前市场面临而是商品住宅低库存，由于棚改拆迁户在市场上的购买力不容小觑，实物安置补偿确实可以“一石多鸟”。
另外一个现实的考虑是：当前“限房价竞地价”的双限地层出不穷，在控制地价的压力下，拆了土地开发出来也不让卖太高。毕竟谁还不想卖个好价钱呢？但政策规定限价地竞价过程中溢价达到150%即触发熔断摇号，中心城区的棚改拆迁对于政府财政而言是成本未减但收入大减，而周边的土地呢，售价自然更低，采用货币安置费用本来就很高，用实物安置补偿岂不更合算？不得不说，这是政府出于财政平衡所必须会考虑到的问题。
可以预期，对长沙而言，为了积极响应“房住不炒”方针政策，未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱，棚改货币化安置面积将见顶回落。那么，住宅上涨势头将得到抑制，普通商品住宅的库存问题将逐步解决，摇号中签率将有所提高，这都符合当前房地产调控基调。
最后，一项措施的实施必然伴随着利益的微调，对于需要降低货币化安置比率的地区也是，对各主体影响简要概括如下：
对于政府而言，降低了棚改拆迁成本，缓解了地方债压力，而且对于维持一个平稳健康的房地产市场有积极促进作用。
对于广大购房者而言，目前库存周期较低的城市普遍存在限购、认筹、摇号等限制，大部分手握重金的棚改拆迁户也跻身其中，造成认筹人数过多，中签率降低的现象。如果对于大部分的棚改拆迁户采用实物安置，至少能减去一部分购房需求，提高中签率，给房地产市场降温。
对于拆迁户而言，一部分或许早已厌烦了多次的认筹摇号，已经疲惫不堪，如果直接以实物安置的话可能更省事儿些，但实物安置的周期会相对更长。同时也会有些矛盾，毕竟，被拆迁的地段价值与安置的地段价值不可同日而语，是增加补偿面积还是补偿货币差价？怎么个计价法？还有其他补偿怎么算？毕竟，不是只有房地，还有其他个人财产需要补偿。这些都关系到拆迁户的切身利益，需要进一步协调利益关系。
